Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la Loi), en particulier les paragraphes 18(1), 19(1) et 21(1)(7).

ET DANS L’AFFAIRE DE Millicent Prince.


AVIS D’INTENTION DE RÉVOCATION DE PERMIS

DESTINATAIRE : Millicent Prince

PRENEZ AVIS QUE, conformément aux paragraphes 18(1), 19(1) et 21(1)(7) de la Loi, et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général (le « DG ») de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers, la responsable, Surveillance des pratiques des institutions financières et des maisons de courtage d’hypothèques (la « responsable ») propose de révoquer le permis d'agent en hypothèques délivré à Millicent Prince. Les raisons de cette proposition sont décrites ci-dessous.

VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2) ET 21(3) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le soumettant au Tribunal dans les 15 jours suivant la réception, par vous, de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :

Tribunal des services financiers
5160, rue Yonge,
14e étage, C.P. 85
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Registraire

Télécopieur : 416/226/7750

Courriel :contact@fstontario.ca

AVIS EST DONNÉ QUE si aucune demande écrite d’audience n’est remise au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la communication du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise comme stipulé dans le présent avis d’intention.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d'audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers, établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22. Les règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca.  Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590- 7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être prises en compte. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

    I. Introduction

  1. Tels sont les motifs de la proposition du responsable de révoquer le permis d’agent en hypothèques délivré à Millicent Prince (Mme Prince). Mme Prince a fait de fausses déclarations au DG dans ses demandes et n’a pas respecté les normes d’exercice prescrites pour un agent en hypothèques.

  2. Mme Prince n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques en vertu des paragraphes 10(1) et 10(3) du Règlement de l’Ontario 409/07. Mme Prince a fait de fausses déclarations dans sa demande de permis, n’ayant pas divulgué la révocation de son permis d’agente immobilière en 2009 dans sa demande initiale de permis d’agente en hypothèques en 2014 ni dans ses demandes de renouvellement ultérieures.

  3. Mme Prince a fait d’autres fausses déclarations, n’ayant pas divulgué toutes ses condamnations au criminel dans sa demande de renouvellement et a fourni de faux renseignements à la CSFO pendant son enquête. En conséquence, elle a enfreint les paragraphes 10(1) et 10(3) du Règlement de l’Ontario 409/07 de plus d’une façon.

  4. Mme Prince a contrevenu à la Loi, ainsi qu’à l’article 2 et au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08, ayant défailli aux normes d’exercice prescrites et reçu une rémunération, directement ou indirectement, d’une personne physique ou morale autre que la maison de courtage pour laquelle elle était autorisée à négocier des hypothèques.

  5. En 2016, Mme Prince a recommandé à un ancien client de devenir prêteur pour une hypothèque privée. Plus tard, au moment de la transaction hypothécaire privée, Mme Prince n’a pas révélé à son ancien client qu’elle représentait les acheteurs de la propriété. Elle a violé les paragraphes 27(1) et (2) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer un conflit d’intérêts actuel ou potentiel.

    6. II. Contexte

  6. Mme Prince est titulaire d’un permis d’agent en hypothèques en vertu de la Loi (permis no M14001880). Le 27 février 2020, elle demande le renouvellement de son permis d’agent en hypothèques, lequel devait expirer le 31 mars 2020.

  7. Son permis est renouvelé ultérieurement à la suite de sa demande.

  8. Mme Prince a détenu son premier permis d’agente en hypothèques en 2014 pour Money Solutions Inc. (permis no10731). Elle est actuellement agente chez MA Mortgage Architects Inc., exerçant ses activités sous le nom de Mortgage Architects (permis no 12728).

  9. Une partie de la conduite en cause a lieu en 2016, lorsque Mme Prince était titulaire d’un permis d’agente chez 9141065 Canada Inc., exerçant ses activités sous le nom de Mortgages of Canada (permis no 12811).

  10. Zulfiqar Ali Zulfi (M. Zulfi) était un agent en hypothèques titulaire d’un permis (il a participé à l’opération hypothécaire privée) en vertu de la Loi (permis no M08007916). Le 23 novembre 2018, le Bureau du surintendant des services financiers rend une ordonnance refusant de renouveler le permis d’agent en hypothèques de M. Zulfi.

    11. III. Fausses déclarations de Mme Prince sur les demandes de permis

  11. Auparavant, Mme Prince était une agente immobilière titulaire d’un permis en vertu de la Loi de 2002 sur le courtage commercial et immobilier, L.O. 2002, chap. 30, annexe C, dans ses versions successives. Le permis d’agente immobilière de Mme Prince a été révoqué par une décision du Tribunal d’appel en matière de permis (TAMP), rendue le 25 août 2009.

  12. Le Tribunal a conclu que Mme Prince a participé à six opérations dans le but de commettre des fraudes hypothécaires.

  13. Cinq de ces opérations ont lieu en 2002 et 2003, et une en 2006. Cinq des opérations sont présumées être des fraudes hypothécaires à des fins lucratives, et une est présumée être une fraude hypothécaire pour accéder à un logement.

  14. Le TAMP conclut qu’à la lumière de la conduite de Mme Prince à titre d’agente immobilière titulaire d’un permis, il y avait des motifs raisonnables de croire qu’elle n’exercerait pas ses activités conformément à la loi, et avec honnêteté et intégrité, et révoque son permis pour ces motifs.

  15. En 2010, la Cour divisionnaire rejette l’appel interjeté par Mme Prince concernant la révocation de son permis par le TAMP.

  16. La demande de permis d’agent en hypothèques et les demandes de renouvellement comprennent la question suivante :

    Vous a-t-on déjà refusé l’inscription ou un permis en vertu d’une loi qui exigeait l’inscription ou l’obtention d’un permis pour traiter avec le public à quelque titre que ce soit (p. ex., agent d’assurance, courtier auprès des Courtiers d’assurances inscrits de l’Ontario, courtier en valeurs mobilières, concessionnaire de véhicules automobiles, etc.) dans n’importe quelle province, ou n’importe quel territoire, État ou pays; ou avez-vous été titulaire d’un tel permis et fait l’objet de procédures disciplinaires qui ont donné lieu à l’imposition d’une sanction (p. ex., suspension, révocation, réprimande, délaissement, etc.); ou êtes-vous titulaire d’un tel permis et faites-vous actuellement l’objet d’enquêtes ou de procédures disciplinaires à venir qui pourraient donner lieu à l’imposition d’une telle sanction?


  17. Mme Prince a répondu « non » à cette question dans sa demande initiale de permis, en 2014.

  18. Mme Prince a omis de divulguer la révocation de son permis d’agente immobilière dans sa demande initiale de permis d’agente en hypothèques, en 2014. Elle a continué d’omettre ce fait dans ses demandes de renouvellement de permis, en 2016, 2018 et 2020.

  19. Les questions suivantes, auxquelles elle a répondu « non », figuraient également sur chacune de ses demandes :

    Vous avez répondu « Non » à la question suivante :
    Avez-vous déjà perdu une action en justice intentée contre vous ou une plainte a-t-elle été portée à votre encontre devant un organisme de réglementation dans n’importe quelle province et n’importe quel territoire, État ou pays, en tout ou en partie, pour fraude, vol, escroquerie, fausses déclarations, fabrication de faux documents, une conduite semblable; ou, en tout ou en partie, pour négligence ou faute professionnelle (y compris les réclamations de la compagnie d’assurance contre les erreurs et omissions ou de la société de cautionnement)?

    Vous avez répondu « Non » à la question suivante :
    Avez-vous déjà eu une relation d’emploi ou une relation d’affaires qui s’est terminée pour abus de confiance ou manquement à l’obligation de confidentialité, tromperie, fraude, vol, falsification, détournement de fonds, harcèlement ou voies de fait ou un autre comportement similaire?


  20. Mme Prince n’a pas divulgué que des plaintes avaient été déposées contre elle auprès du Conseil ontarien de l’immobilier. Les motifs évoqués par le TAMP indiquaient clairement que la révocation de son permis était motivée par une fraude au titre de six opérations.

    21. IV. Condamnations au criminel de Mme Prince

  21. Dans sa demande initiale, en 2014, pour un permis d’agente en hypothèques, Mme Prince a divulgué deux condamnations au criminel pour faux semblants. Dans la demande, elle a répondu comme suit à la question suivante :

    Avez-vous déjà plaidé coupable ou été reconnu(e) coupable d’une infraction à une loi d’une province, d’un territoire, d’un État ou d’un pays, ou faites-vous actuellement l’objet d’accusations?

    J’ai plaidé coupable à des accusations de faux semblants.


  22. Les condamnations en question dataient du 7 septembre 2012. En effet, Mme Prince a plaidé coupable à deux chefs d’accusation de faux semblants, en violation de l’alinéa 362(1)a) du Code criminel du Canada. La Couronne a procédé par voie de mise en accusation et le tribunal a condamné Mme Prince à une peine d’emprisonnement avec sursis de 12 mois, suivie d’un an de probation pour les deux chefs d’accusation. La sentence comprenait une ordonnance autonome de restitution de 43 556 $ aux deux victimes.

  23. Du fait des informations divulguées par Mme Prince, la CSFO a exigé que celle-ci soit assujettie à un plan de supervision détaillé avec son courtier principal pour une période de 12 mois.

  24. Cependant, en 2014, Mme Prince a été reconnue coupable de tentative d’entraver la justice.

  25. En 2014, Mme Prince a demandé au registraire du Conseil ontarien de l'immobilier (COI) de rétablir son permis d’agente immobilière. Elle a informé celui-ci que ses condamnations au criminel concernaient les mêmes faits qui avaient entraîné la révocation de son permis du COI, en 2009.

  26. C’était faux. Les condamnations de 2012 étaient plus récentes et n’avaient aucun rapport avec les actions qui avaient entraîné la perte de son permis d’agente immobilière.

  27. Mme Prince a communiqué aussi des renseignements au registraire du COI, notamment une copie modifiée des motifs du juge Otter pour sa sentence concernant ses deux condamnations pour faux semblants.

  28. Mme Prince a informé aussi le registraire du COI que le montant total de l’ordonnance de restitution rendue contre elle était de 4 800 $. En réalité, celle-ci s’élevait à 43 556 $.

  29. Mme Prince a nié faire l’objet d’une période de probation et informé le registraire que celle-ci avait expiré (était terminée). En fait, sa période de probation aurait en fait pris fin le 7 septembre 2014.

  30. Par conséquent, en raison de la fausse déclaration volontaire de Mme Prince au COI en 2014, la police a porté des accusations au criminel contre elle. Le 27 novembre 2014, elle a été déclarée coupable de tentative d’entraver la justice, en violation du paragraphe 139(2) du Code criminel du Canada.

  31. Eu égard à la condamnation de tentative d’entraver la justice, Mme Prince a été condamnée à la même date (27 novembre 2014) à une peine d’emprisonnement avec sursis de 18 mois. Il s’agissait d’une tentative de violation uniquement parce que le COI a découvert les condamnations et la peine réelles avant de rétablir le permis.

  32. La condamnation de 2014 pour tentative d’entraver la justice est survenue après la demande initiale de permis d’agente en hypothèques de Mme Prince, en 2014.

  33. Cependant, Mme Prince n’a pas divulgué cette condamnation dans ses demandes de renouvellement de 2016, 2018 ou 2020.

    34. V. Plainte de VC

  34. Le 31 mai 2018, la CSFO a reçu une plainte de VC concernant M. Zulfi. La plainte impliquait Mme Prince, et l’enquête a révélé son implication avec VC.

  35. En mars 2016, VC s’est adjointe les services de Mme Prince pour la renégociation de son prêt hypothécaire résidentiel. Le fond de la plainte concernait les actions subséquentes de Mme Prince concernant une opération de prêt privé.

  36. En mars 2016, VC a refinancé sa maison à Mississauga en contractant deux prêts hypothécaires. Mme Prince a reçu une commission pour ce service.

  37. À cette fin, Mme Prince a fait appel à deux nouveaux prêteurs hypothécaires privés, à savoir 2462030 Ontario Inc. et Neighborhood Holding Company Ltd.

  38. VC a indiqué qu’en mars 2016, la valeur nette de la propriété se montait à environ 250 000 $. Un rapport d’évaluation datant de 2016 estimait la valeur totale de la maison à Mississauga à 550 000 $.

  39. Dans les mois qui ont suivi le prêt hypothécaire résidentiel de VC, Mme Prince a sondé l’intérêt de VC à agir comme prêteuse privée. Elle lui dit qu’elle connaissait un agent en hypothèques qui était à la recherche d’un prêteur privé pour financer la vente d’une propriété résidentielle.

  40. L’agent en hypothèques dont parlait Mme Prince était nul autre que M. Zulfi, qui a par la suite communiqué avec VC.

  41. VC a supposé que Mme Prince avait fourni son nom et son numéro de téléphone à M. Zulfi.

  42. M. Zulfi a proposé à VC de grever la propriété résidentielle de VC d’une nouvelle hypothèque et d’utiliser l’argent de l’hypothèque pour financer un prêt privé. Il l’a informée que, ce faisant, VC gagnerait un revenu, ce qui lui permettrait de réduire ses propres paiements hypothécaires.

  43. M. Zulfi a proposé à VC de prêter 133 000 $ aux acheteurs d’une autre propriété, de manière à réduire ses propres paiements hypothécaires de 150 $ par mois.

  44. VC n’a jamais été informée par Mme Prince ou M. Zulfi que Mme Prince représentait les acheteurs dans cette proposition.

  45. M. Zulfi a demandé à VC de se rendre dans un cabinet d’avocats, le 18 octobre 2016, pour rencontrer les acheteurs et discuter des détails. Jusque-là, toutes les discussions entre VC et M. Zulfi se faisaient par téléphone.

  46. VC s’est rendue au cabinet d’avocats. M. Zulfi ne s’est présenté à la réunion que brièvement.

  47. Dans le cabinet d’avocats, VC a remarqué que le montant qu’elle prêtait était de 150 000 $, et non de 133 000 $, comme on le lui avait dit au téléphone. Malgré cela, VC a fini par signer les documents.

  48. Le prêt hypothécaire privé que VC finançait concernait une propriété située à Ajax (propriété d’Ajax). Les acheteurs étaient SL et WL, mari et femme. À l’insu de VC, Mme Prince agissait comme agent en hypothèques pour SL et WL, prenant les dispositions nécessaires pour contracter des prêts hypothécaires dans le but de faciliter l’achat de la propriété d’Ajax.

  49. VC était le troisième créancier hypothécaire au titre de la propriété. Les hypothèques de premier et de deuxième rangs sur la propriété d’Ajax étaient des sociétés numérotées : 2343680 Ontario Inc. et 2462030 Ontario Inc. LA était l’unique administrateur de ces deux sociétés.

  50. L’une des sociétés de LA, à savoir 2462030 Ontario Inc. était le créancier hypothécaire de premier rang sur la propre maison de VC à Mississauga. Cette charge a grevé la maison de VC à Mississauga, le 19 octobre 2016.

  51. Le cadastre montre que le lendemain (20 octobre 2016), LA a transféré la charge grevant la propriété de VC à Mississauga à l’autre société numérotée de LA, à savoir 2343680 Ont. Inc.

  52. La seule documentation que VC ait jamais reçue concernant l’hypothèque sur la propriété d’Ajax est arrivée des mois après l’opération, et elle provenait directement de WL et SL (les emprunteurs du prêt et les acheteurs de la propriété d’Ajax). Cette documentation était incomplète, contenait des documents non attestés et des photocopies non datées. Sur certains des documents, la signature de VC manquait.

  53. VC avait obtenu de SL et WL un brouillon du Relevé d’avance nette (le relevé) daté du 17 octobre 2016, reflétant une date de clôture du 18 octobre 2016 pour la Propriété d’Ajax. Le relevé semblait être inexact, du fait qu’il identifiait la propriété comme étant la maison de VC à Mississauga, qu’il indiquait VC comme la partie emprunteuse et 2343680 Ontario Inc., la partie prêteuse.

  54. Le relevé n’était pas signé, bien qu’il comporte une ligne pour la signature de VC. Il confirmait la réception de la somme de 150 000 $ et faisait état de frais de prêteur de 9 000 $ et une commission de prospection de 1 000 $.

  55. Le relevé fait ensuite état d’un paiement d’une commission de courtage à Frontier Trading Corp.de 9 000 $. Frontier Trading Corp. était connue sous le nom de 2541979 Ontario Inc.

  56. Frontier Trading Corp. n’a été constituée en société que le 19 octobre 2016, soit un jour ou deux après la clôture de l’opération touchant la propriété d’Ajax. Son administrateur et son secrétaire de Frontier Trading étaient le père et le frère de M. Zulfi.

  57. Il ressort du relevé que la somme totale de 19 000 $ a été versée en honoraires. Il semble que Mme Prince ait été le bénéficiaire d’une partie de ces honoraires, ayant probablement reçu plus de 10 000 $ pour elle seule.

  58. D’après d’autres éléments de preuve présentés ci-dessous, Mme Prince a été payée directement et indépendamment de la maison de courtage, Mortgages of Canada.

  59. Une copie de la charge/hypothèque du Bureau d’enregistrement immobilier indique que la charge principale de VC grevant la propriété d’Ajax s’élève à 70 000 $.

  60. En analysant le sort des 80 000 $ restants de VC (elle a autorisé un prêt de 150 000 $ sur la valeur nette de sa propriété), les réponses ne semblent figurer que sur le relevé susmentionné.

  61. En d’autres termes, 52 638,82 $ ont servi à radier la deuxième hypothèque sur la propriété d’Ajax, ainsi qu’à acquitter divers frais, comme les frais de Teranet, la prime d’assurance des titres de propriété et les honoraires d’avocat. Par ailleurs, 19 000 $ en commissions ont été versés à des personnes désignées comme prêteur, intermédiaire et courtier.

  62. La CSFO a reçu du courtier principal de Mortgages of Canada un dossier pour VC. Le dossier comprenait un relevé indiquant que plus de 11 000 $ avaient été reçus pour des frais de courtage et des commissions d’agent.

  63. Le dossier comprenait également un courriel du courtier principal à Mme Prince, daté du 6 mars 2017, dans lequel il est question de frais de courtage facturés « supérieurs à 11 000 $ », et demandant à Mme Prince les raisons pour lesquels les frais n’avaient pas été reçus par la maison de courtage.

  64. Mme Prince a répondu par courriel, déclarant que « ce n’était pas 11 000 $ ». Dans son message, elle a précisé qu’elle demanderait à l’avocat d’envoyer une déclaration de redressement.

  65. Il semble que Mme Prince ait utilisé une partie des fonds provenant du prêt de VC pour se payer directement ou indirectement des honoraires qui auraient dû être reçus et distribués par la maison de courtage.

  66. Il est également évident que Mme Prince a reçu des paiements pour des honoraires directement et en dehors de la maison de courtage au nom de laquelle elle était autorisée.

  67. VC n’a jamais reçu de paiements hypothécaires de SL ou WL. Elle était incapable de faire ses propres paiements hypothécaires et, en février 2017, sa maison de Mississauga a été vendue en vertu d’un pouvoir de vente par 2462030 Ontario Inc., le créancier hypothécaire de premier rang.

  68. La recherche immobilière concernant la propriété d’Ajax montre que, le 10 octobre 2017, elle a été transférée en vertu d’un pouvoir de vente moyennant 595 000 $ au premier créancier hypothécaire, puis vendue à M. Zulfi à cette même date.

  69. À la même date, soit le 10 octobre 2017, M. Zulfi a obtenu la propriété, grevée d’une charge au nom de Mercury Mortgage Investment Corporation. De plus, le 10 octobre 2017, M. Zulfi a transféré la propriété à 2462030 Ontario Inc. pour la somme de 196 500 $.

  70. VC n’a jamais reçu le produit de la vente de la propriété d’Ajax.

    71. VI. Déclarations de Mme Prince aux enquêteurs

  71. Mme Prince a assisté à trois entretiens avec les enquêteurs de la CSFO concernant la plainte de VC, tenus le 17 octobre 2018, le 22 octobre 2018 et le 29 octobre 2018.

  72. Lors de l’entretien du 29 octobre 2018, Mme Prince a signé une déclaration devant témoin résumant ses réponses aux questions posées lors des deux entretiens précédents.

  73. Dans la déclaration signée, elle a déclaré ce qui suit :

    1. Elle n’était pas intervenue dans la troisième hypothèque grevant la propriété de VC pour financer une hypothèque sur la propriété d’Ajax, n’y avait pas participé, n’y avait aucune connaissance et n’avait engagé aucune discussion avec un emprunteur ou un prêteur, que ce soit VC, M. Zulfi, WL ou SL à ce sujet;

    2. Au nom de WL et SL, elle n’a sollicité que Corwin Mortgage Capital Inc. dans le but d’obtenir du financement pour une hypothèque sur la propriété d’Ajax;

    3. Elle n’a entrepris aucune autre sollicitation dans le but d’obtenir du financement pour la propriété d’Ajax;

    4. Elle n’a pas communiqué avec M. Zulfi au sujet de VC, WL ou SL eu égard à la sollicitation d’un financement d’une hypothèque.


  74. Cependant, les documents obtenus au cours de l’enquête ont révélé ce qui suit :

    1. Mme Prince a agi pour le compte de WL et SL dans le cadre de l’achat de la propriété d’Ajax;

    2. Mme Prince a communiqué avec des prêteurs potentiels, autres que Corwin Mortgage Capital Inc., au nom de WL et SL;

    3. Mme Prince a communiqué directement avec M. Zulfi au sujet des prêts hypothécaires pour VC, WL et SL;

    4. Mme Prince a reçu une rémunération à la fois pour avoir présenté VC à M. Zulfi et pour avoir agi comme agente en hypothèques pour SL et WL;

    5. Mme Prince a perçu sa rémunération en dehors de la maison de courtage.


    75. VII. Motifs de révocation du permis

    Non-divulgation ou fausses déclarations dans toutes les demandes de permis d’agente en hypothèques

  75. Le paragraphe 19(1) de la Loi stipule ce qui suit :

    Révocation du permis

    19 (1) Le directeur général peut, par ordonnance, révoquer un permis dans les circonstances où l’alinéa 18(1)a), b), c) ou d) l’autorise à le suspendre.


  76. Le paragraphe 18(1) de la Loi stipule ce qui suit :

    Suspension imposée par le directeur général

    18 (1) Le directeur général peut, par ordonnance, suspendre un permis :

    (a) soit si son titulaire ne satisfait plus aux exigences prescrites à l’égard de sa délivrance ou de son renouvellement, selon le cas;

    (b) soit s’il a des motifs raisonnables de croire que son titulaire n’est plus apte à l’être compte tenu des circonstances éventuelles prescrites pour l’application du paragraphe 14(1) ou 16(4), selon le cas, et des autres questions qu’il estime appropriées;

    (c) soit si son titulaire contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou ne l’observe pas;

    (d) soit dans les autres circonstances prescrites.


  77. L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 prescrit trois critères pour déterminer si une personne est apte à être titulaire d’un permis d’agent en hypothèques :

    1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.

    2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.

    3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.

  78. Mme Prince a fait de fausses déclarations dans ses demandes d’obtention et de renouvellement de son permis d’agente en hypothèques. Elle n’a pas précisé que son permis d’agente immobilière avait été révoqué en 2009 par l’organisme de réglementation compétent, ce qui constitue une violation du paragraphe 10(3) du Règlement de l’Ontario 409/07.

  79. De plus, Mme Prince a nié la révocation du permis d’agente immobilière en répondant « Non » aux deux dernières questions dans la demande. Elle a nié qu’une plainte ait été déposée auprès d’un organisme de réglementation pour fraude et qu’une relation d’emploi ou une relation d’affaires ait pris fin pour fraude.

  80. La révocation du permis d’agente immobilière de Mme Prince et les circonstances qui ont entouré cette révocation ont pris source dans de multiples plaintes déposées sur une période d’environ six ans auprès de son organisme de réglementation compétent. L’organisme de réglementation en question a conclu à une fraude en ce qui concerne le travail de Mme Prince à titre d’agente immobilière.

    81. Non-divulgation de la condamnation pour tentative d’entraver la justice de 2014

  81. Les efforts déployés par Mme Prince pour assurer le rétablissement de son permis d’agente immobilière étaient extrêmement sérieux et ont abouti à sa condamnation au criminel pour tentative d’entraver la justice. Ses efforts reflètent son sens de planification détournée et de manipulation criminelle.

  82. Mme Prince n’a jamais révélé à l’ARSF, dans aucune de ses trois demandes de renouvellement, qu’elle avait amassé une autre condamnation au criminel depuis sa demande initiale en 2014. Elle a fourni à plusieurs reprises de fausses déclarations dans ses demandes de permis, contrevenant ainsi au paragraphe 10(3) du Règlement de l’Ontario 409/07.

  83. De plus, la condamnation de Mme Prince pour tentative d’entraver la justice, et les faits à l’appui, offrent des motifs raisonnables de croire qu’elle ne fera pas du courtage d’hypothèques ou des opérations hypothécaires conformément à la loi et avec intégrité et honnêteté.

    84. Plainte de VC et aptitude au permis

  84. L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 prescrit trois critères pour déterminer si une personne est apte à être titulaire d’un permis d’agent en hypothèques, comme indiqué dans le paragraphe 75 ci-dessus :

  85. Conformément au paragraphe 10(1) du Règlement de l’Ontario 409/07, la conduite passée de Mme Prince offre des motifs raisonnables de croire qu’elle ne fera pas du courtage d’hypothèques ou des opérations hypothécaires conformément à la loi et avec intégrité et honnêteté.

  86. Mme Prince était l’agente en hypothèques de VC pendant la renégociation du prêt hypothécaire de VC. En conséquence, elle savait que VC n’était pas une prêteuse convenable, mais l’a pourtant recommandée à M. Zulfi.

  87. Mme Prince n’a pas révélé à VC qu’elle recevrait une rémunération pour la recommandation ou qu’elle représentait les acheteurs. Elle n’a pas divulgué cette information à VC par écrit, comme elle était tenue de le faire, ni même verbalement, avant ou au moment de proposer à VC de devenir prêteuse.

  88. L’article 27 du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule ce qui suit :

    (1) La maison de courtage divulgue par écrit à l’emprunteur, au prêteur ou à l’investisseur, selon le cas, tout conflit d’intérêts réel ou possible qu’elle-même ou un courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération hypothécaire qu’elle lui propose.

    (2) La maison de courtage obtient de l’emprunteur, du prêteur ou de l’investisseur, selon le cas, une confirmation écrite du fait qu’elle a fait la divulgation exigée par le présent article.


  89. L’article 2 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule ce qui suit :

    Les exigences énoncées dans le présent règlement sont prescrites comme normes d’exercice dont est assorti chaque permis de courtier ou d’agent en hypothèques délivré en vertu de la Loi.


  90. Mme Prince a enfreint les exigences prescrites comme normes de pratique pour son permis d’agente en hypothèques. Le relevé d’avance nette porte raisonnablement à croire que la commission d’intermédiaire ou de recommandation de 1 000 $ a été versée à Mme Prince.

  91. L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule ce qui suit :

    Le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.


  92. Le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule ce qui suit :

    4(1) Le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires.


  93. Mme Prince semble avoir reçu une rémunération, directement ou indirectement, d’une personne physique ou morale autre que la maison de courtage qui l’a autorisée à faire le courtage d’hypothèques ou des opérations hypothécaires.

  94. Au cours de l’enquête sur la plainte de VC, des déclarations faites par Mme Prince remettent en question son aptitude à agir avec honnêteté et intégrité. Lorsqu’elle a été interrogée par un enquêteur de la CSFO, elle a nié toute intervention auprès de SL et WL et de la propriété d’Ajax jusqu’au dernier des trois entretiens.

    95. VIII. Conclusion

  95. À la lumière de ce qui précède, la responsable est convaincue que Mme Prince n’est pas apte à détenir un permis d’agente en hypothèques pour les motifs suivants :

    1. Ses nombreuses condamnations au criminel directement liées à la fraude;

    2. Ses fausses déclarations dans ses demandes de permis d’agente en hypothèques;

    3. Sa conduite passée à titre d’agent en hypothèques, notamment la perception d’une rémunération, directement ou indirectement, et non par l’intermédiaire de la maison de courtage au nom de laquelle elle était autorisée; elle a également fourni de faux renseignements à la CSFO pendant l’enquête de cette dernière.


  96. Pour les motifs susmentionnés, la responsable propose respectueusement la révocation du permis d’agente en hypothèques de Mme Prince en vertu des paragraphes 18(1) et 19(2), et de l’article 21 de la Loi.

  97. Tout autre motif que la responsable peut évoquer.

FAIT à Toronto (Ontario), le 31 juillet 2020.

L’original signé par

Antoinette Leung
Responsable, Surveillance des pratiques des institutions financières et des maisons de courtage d’hypothèques, en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général.

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