Ordonnance d’exécution

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 2, 35, 38, 39 et 43;

ET DANS L’AFFAIRE DE Jeshuren Anandarajah, Romola Anandarajah, Noah’s Ark Community Centre et NACC Legal Services

AVIS D’INTENTION DE RENDRE UNE ORDONNANCE DE CONFORMITÉ

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRES : Jeshuren Anandarajah

AUTRE DESTINATAIRE : Romola Anandarajah

AUTRE DESTINATAIRE :
Noah’s Ark Community Centre
2250, promenade Bovaird Est, unité 514
Brampton (Ontario) L6R 0W3

AUTRE DESTINATAIRE : NACC Legal Services
2250, promenade Bovaird Est, unité 514
Brampton (Ontario) L6R 0W3

PRENEZ AVIS QU’en vertu des articles 2 et 35 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « Directeur général »), la directrice, contentieux et application de la loi (la « Directrice ») propose de rendre une ordonnance de conformité permanente exigeant que Jeshuren Anandarajah, Romola Anandarajah, Noah’s Ark Community Centre et NACC Legal Services cessent de faire le courtage d’hypothèques sans être titulaires d’un permis en vertu de la Loi. Les motifs de cette intention sont décrits ci-dessous.

PRENEZ AVIS QU’en vertu de l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du Directeur général, la Directrice a l’intention d’imposer cinq pénalités administratives d’un montant total de 50 000 $ à Jeshuren Anandarajah comme suit :

10 000 $ pour chacun des deux cas où Jeshuren Anandarajah a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans le cadre de ses activités de courtage d’hypothèques;

10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 3.1 du Règl. de l’Ont. 187/08 en agissant ou en omettant d’agir dans des circonstances où Jeshuren Anandarajah aurait dû savoir que de telles actions, ou omissions d’agir, faciliterait la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale;

10 000 $ pour chacun des deux cas où Jeshuren Anandarajah a contrevenu au paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 en recevant une rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle Jeshuren Anandarajah était autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires.

Les détails de ces contraventions présumées et les motifs de cette intention figurent ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience. Les allégations contenues dans le présent avis d’intention ne sont pas prouvées tant que le Tribunal des services financiers n’a pas déterminé leur validité ou, si aucune audience n’est demandée, que le Directeur général n’a pas émis une ordonnance.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL »)

CONFORMÉMENT AU PARAGRAPHE 35(4) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7e étage, Toronto (Ontario) M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

Voici les motifs de l’intention par la Directrice :
1. de rendre une ordonnance permanente exigeant que Jeshuren Anandarajah, également appelé Jessy Anandarajah (« Jeshuren »), cesse de faire le courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
2. de rendre une ordonnance permanente exigeant que Romola Anandarajah, également appelée Ramona Anandarajah, Ronona Anandarajah, Mona Anandarajah, Meera Anandarajah, Mira Anandarajah, Mona Anand et Jenny Anandarajah (« Romola »), cesse de faire le courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
3. de rendre une ordonnance permanente exigeant que Noah’s Ark Community Centre, également appelé Noah’s Ark Community Center (« NACC »), cesse de faire le courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
4. de rendre une ordonnance permanente exigeant que NACC Legal Services (« NACCLS »), cesse de faire le courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
5. d’imposer cinq pénalités administratives d’un montant total de 50 000 $ à Jeshuren.

II. CONTEXTE

A. Parties

Jeshuren était titulaire d’un permis d’agent en hypothèques (numéro de permis M15001775) en vertu de la Loi. Entré en vigueur le 24 août 2015, le permis est arrivé à expiration le 31 mars 2020.

En tant qu’agent d’hypothèques, Jeshuren était titulaire d’un permis par l’intermédiaire de diverses maisons de courtage :
1. Du 24 août 2015 au 30 septembre 2015 (date à laquelle il a été congédié), Jeshuren était titulaire d’un permis par l’intermédiaire d’AKAL Mortgages Inc.;
2. En vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi, le permis de Jeshuren a été suspendu du 1^er octobre 2015 au 11 octobre 2017;
3. Du 12 octobre 2017 au 31 mars 2018 (date à laquelle il a été congédié), Jeshuren était titulaire d’un permis par l’intermédiaire de Centum Future Mortgage Group Inc.;
4. En vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi, le permis de Jeshuren a été suspendu du 1^er avril 2018 au 26 mars 2019;
5. Du 27 mars 2019 au 3 septembre 2019 (date à laquelle il a été congédié), Jeshuren était titulaire d’un permis par l’intermédiaire de Valor Financial Corp. (« Valor »);
6. En vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi, le permis de Jeshuren a été suspendu du 4 septembre 2019 jusqu’au 31 mars 2020, date de son expiration.

Romola est la mère de Jeshuren. Romola ne détient pas de permis en vertu de la Loi et n’en a jamais détenu.

NACC n’est ni constituée en société ni enregistrée. NACC ne détient pas de permis en vertu de la Loi et n’en a jamais détenu.

Le 18 février 2018, le site Web de NACC indiquait que NAAC offrait des prêts et aiguillait ses clients vers des prêteurs privés et des institutions, NAAC prétendait être une entité spécialisée dans les prêts pour biens/terrains résidentiels, biens/terrains commerciaux et industriels, crédit de construction, immeubles de placement/d’habitation, stations-essence, centres commerciaux, immeubles médicaux, commerces avec appartements et commerces de détail.

Le site Web indiquait que Jeshuren était président de NACC. Dans le registre des sociétés de l’Ontario, il apparaît en tant qu’administrateur de l’entité associée, « NACC World Wide Consulting ».

« Ronana Meera Anandarajah » figurait sur la carte professionnelle de NACC en tant que « coordonnatrice ». Romola a signé le bail du bureau de NACC. Romola utilisait l’adresse électronique « noahsarkcommunitycenter@hotmail.com ».

NACCLS est inscrite aux termes de la Loi sur les noms commerciaux, L.R.O. 1990, chap. B.17, en tant qu’entreprise individuelle. Jeshuren est le propriétaire unique de NACCLS.

NACCLS ne détient pas de permis en vertu de la Loi et n’en a jamais détenu.

NACC et NACCLS partagent la même adresse.

B. Courtage d’hypothèques sans permis auprès de « JH »

« JH » est une résidente de l’Ontario qui était propriétaire d’un bien à Brampton (le « Bien de JH »). Romola a fait du courtage d’hypothèques auprès de JH, à la fois à titre individuel et par le biais de NACC.

En 2017 ou aux alentours, JH cherchait un financement hypothécaire pour le Bien de JH. JH a été aiguillé vers Romola.

En août et septembre 2017, JH a rencontré Romola et Jeshuren à plusieurs reprises au bureau de NACC. Romola a affirmé à JH qu’elle et Jeshuren étaient courtiers en hypothèques et pouvaient organiser un financement hypothécaire à hauteur de 200 000 $ pour le Bien de JH.

JH a remis à Romola, à la demande de celle-ci, une copie d’une facture d’électricité, de son compte d’impôt foncier et de son passeport, entre autres documents. Toujours à la demande de Romola, JH lui a remis six chèques postdatés destinés au paiement de son financement hypothécaire.

Romola a ensuite communiqué avec « SQ, » un courtier en hypothèques. Romola a expliqué à SQ qu’elle représentait JH en tant qu’emprunteur et cherchait un prêteur hypothécaire.

Le 17 août 2017, Romola a envoyé à SQ une évaluation du Bien de JH en utilisant une adresse électronique de NACC.

Le 12 septembre 2017, l’avocat du prêteur a envoyé un courriel à Romola à une adresse électronique de NACC avec, en pièce jointe, un engagement hypothécaire de 300 000 $ relativement au Bien de JH et une directive de paiement irrévocable de « frais d’hypothèque » de 45 000 $.

Le 19 septembre 2017, un prêt hypothécaire de 300 000 $ a été constitué relativement au Bien de JH.

Par la suite, en septembre 2017, Romola a demandé à JH de se présenter au bureau de NACC pour signer des documents concernant le prêt hypothécaire. Mais quand JH s’est présentée au bureau de NACC, Romola lui a remis un chèque de 53 240 $ qui, selon Romola, représentait le produit du prêt hypothécaire.

JH a exprimé sa surprise, ne comprenant pas comment le prêt hypothécaire avait pu être conclu. Romola a dit à JH de ne pas s’inquiéter, tout en refusant de lui remettre les copies des documents liés au prêt hypothécaire.

Après la rencontre au bureau de NACC, JH a contacté Romola à plusieurs reprises pour lui demander des copies des documents. Romola lui a répété qu’elle les enverrait, sans jamais donner suite.

JH avait précédemment remis à Romola plusieurs chèques postdatés relativement au prêt hypothécaire. Romola lui avait expliqué que le prêt hypothécaire était prépayé pour six mois et que ces chèques ne seraient pas encaissés. Cependant, en décembre 2017, après s’être renseignée auprès de sa banque, JH a constaté qu’une partie de ces chèques avaient été encaissés.

JH a tenté de joindre Romola par téléphone et par message instantané, sans succès.

Le 17 janvier 2018, un document intitulé « Formule 1 – Avis de vente en vertu de l’hypothèque » a été signifié à JH, exigeant le remboursement de 318 695 $ pour le prêt hypothécaire organisé par Romola.

Le Bien de JH a été vendu. Du produit de la vente du Bien de JH, JH n’a reçu que 53 240 $.

C. Courtage d’hypothèques auprès de « DT »

« DT » est un résident de l’Ontario, concepteur et promoteur de propriétés résidentielles. Romola et Jeshuren ont fait du courtage d’hypothèques concernant deux projets d’ensemble résidentiel gérés par DT.

(i) Le projet de la rue Wellington

Par l’entremise d’une société à numéro, DT était propriétaire d’un bien sur la rue Wellington à Toronto (le « Bien Wellington »). Fin 2018, DT dirigeait un projet d’ensemble résidentiel sur le Bien Wellington (le « Projet Wellington »). Cependant, DT avait épuisé les fonds empruntés auprès d’un premier prêteur (le « Premier prêteur ») et avait besoin d’argent complémentaire pour terminer le Projet Wellington.

Fin 2018, DT a été aiguillé vers Jeshuren et Romola, qui avaient vraisemblablement accès à un fonds de capital d’investissement familial. Au cours de l’année qui a suivi, Jeshuren et Romola ont remis à DT plusieurs engagements hypothécaires faux ou trompeurs, et ont organisé avec succès un prêt hypothécaire.

Jeshuren a rencontré DT et affirmé que lui et Romola pourraient lui obtenir un financement pour le Bien Wellington. Aux alentours de janvier 2019, Jeshuren et Romola a remis à DT un engagement de prêt hypothécaire de 6 500 000 $ émanant de Venna 121 Canada Inc. (« Venna »), laquelle était, selon eux, leur entreprise familiale (l’« Engagement de Venna »).

Jeshuren est l’un des administrateurs de Venna.

L’adresse figurant sur l’Engagement de Venna était le « 2250, promenade Bovaird Est, Brampton (Ontario) », l’adresse de NACC. L’Engagement de Venna stipulait que le taux d’intérêt serait de 9,99 % et que des frais de 5,5 % seraient exigés (soit 577 500 $).

Jeshuren et Romola ont expliqué à DT qu’avant tout octroi de prêt hypothécaire, DT devait faire évaluer le Bien Wellington. DT a remis 10 000 $ à Jeshuren et Romola pour effectuer cette évaluation.

Plusieurs semaines se sont écoulées, au cours desquelles Jeshuren et Romola ont dit à DT de ne pas s’inquiéter et que Venna lui fournirait un financement hypothécaire.

Mais l’Engagement de Venna n’a débouché sur aucun financement. Jeshuren et Romola ont ensuite déclaré à DT qu’ils pourraient lui trouver un taux d’intérêt plus intéressant que les autres prêteurs.

En raison du retard dans l’obtention du financement, DT a été obligé de conclure une entente avec le Premier prêteur en vertu de laquelle le Projet Wellington a été mis sous séquestre. Mais le Premier prêteur a temporairement suspendu la vente du Bien Wellington jusqu’à ce que DT obtienne un financement.

En avril 2019, Jeshuren et Romola ont remis à DT un engagement hypothécaire de The Bond Group Inc. (le « Groupe Bond ») pour un montant de 4 500 000 $ (l’« Engagement de Bond »). Jeshuren et Romola ont affirmé que le Groupe Bond était un prêteur avec qui ils travaillaient.

Un responsable du Groupe Bond affirme avoir rencontré Romola et DT qui cherchaient un financement, mais que le Groupe Bond n’a pas délivré l’Engagement de Bond.

L’adresse figurant sur l’Engagement de Bond était le « 2250, promenade Bovaird Est, Brampton (Ontario) », la même adresse utilisée par NACC et Venna.

Mais l’Engagement de Bond n’a débouché sur aucun financement.

DT n’ayant pas pu obtenir de nouveau financement, le Projet Wellington a été vendu en octobre 2019.

En octobre 2019, Jeshuren et Romola ont remis à DT un engagement hypothécaire émanant soi-disant de Calico Developments Inc. (« Calico ») pour un montant de 1 500 000 $ (l’« Engagement de Calico »).

L’adresse figurant sur l’Engagement de Calico est le 80, boulevard Maritime Ontario, Brampton. Bien qu’il existe bel et bien une compagnie constituée en personne morale dénommée Calico Developments Inc., celle-ci se trouve à une autre adresse.

Un responsable Calico a déclaré ne pas avoir délivré l’Engagement de Calico.

En novembre 2019, Jeshuren et Romola ont remis à DT une offre de financement soi-disant de Babar Zaheer Ud-Din (« Babar ») pour un montant de 5 500 000 $ (l’« Engagement de Babar »).

Jeshuren et Romola ont tous deux indiqué leurs coordonnées dans l’Engagement de Babar. Romola a fourni comme adresse électronique « nacclegalservices@gmail.com » et « easymortgage@hotmail.com ».

Babar affirme ne pas avoir rédigé l’Engagement de Babar. Babar affirme en outre avoir été approché par Romola et Jeshuren qui cherchaient un financement pour les propriétés de DT, mais qu’il avait refusé, car ils demandaient trop d’argent.

Les dispositions et la présentation de l’Engagement de Calico et de l’Engagement de Babar étaient sensiblement identiques.

Ni l’Engagement de Calico ni l’Engagement de Babar n’ont abouti à un financement.

(ii) Le bien de la rue Peel

Par l’entremise d’une autre société à numéro, DT était également propriétaire d’un bien sur la rue Peel à Toronto (le « Bien Peel »). À la même période à peu près où il gérait le développement du Projet Wellington, DT dirigeait aussi un projet résidentiel sur le Bien Peel.

DT avait besoin de fonds pour éviter la mise sous séquestre du Projet Wellington. Vers août 2019, Romola et Jeshuren ont déclaré à DT qu’ils pourraient organiser un troisième prêt hypothécaire pour le Bien Peel.

DT a échangé avec eux en personne, par texto et au téléphone, au sujet des efforts qu’ils déployaient en vue d’obtenir un troisième prêt hypothécaire pour le Bien Peel. Romola a pris des dispositions pour que DT soit représenté par un avocat dans le cadre de l’opération hypothécaire. DT a envoyé à Jeshuren des copies de factures de services publics, d’avis d’imposition, d’états financiers et d’autres documents liés au Bien Peel.

Le 20 août 2019, Romola et Jeshuren ont réussi à organiser le financement hypothécaire d’Angel Capital Finance Inc. au montant de 150 000 $ concernant le Bien Peel (le « Prêt hypothécaire de la rue Peel »). Le Prêt hypothécaire de la rue Peel prévoyait un taux d’intérêt de 18 % et exigeait des « frais de prêteur » de 15 000 $.

Selon DT, Romola et Jeshuren ont touché ces 15 000 $ de « frais de prêteur ».

Déduction faite des frais et des paiements anticipés de l’intérêt, DT a reçu 98 340 $ au titre du Prêt hypothécaire de la rue Peel.

D. Courtage d’hypothèques auprès de « PB »

« PB » est une résidente de l’Ontario. Romola, Jeshuren et NACCLS ont fait du courtage d’hypothèques auprès de PB.

Vers juin 2018, PB a consenti un prêt de 155 000 $ à « MW » garanti par une hypothèque de second rang sur un bien situé à Brampton (le « Bien de Brampton »). Cependant, MW omettait régulièrement de rembourser PB aux termes de ce prêt.

Aux alentours de mars 2019, MW a présenté PB à Romola. Romola a affirmé à PB qu’elle était courtière en hypothèques. Romola lui a ensuite expliqué qu’elle pourrait refinancer le Bien de Brampton de manière à ce que PB soit remboursée.

Romola a remis à PB un document à signer qui, selon Romola, permettrait à PB de récupérer son argent. PB n’a pas compris la nature du document. Toutefois, se fiant aux représentations de Romola, elle a signé le document en mars 2019.

À l’insu de PB, le document signé était une convention de concession de priorité concernant le Bien de Brampton. Romola a ensuite constitué un autre prêt hypothécaire relativement au Bien de Brampton ayant priorité sur le prêt hypothécaire en faveur de PB.

Romola a ensuite appelé PB pour lui dire qu’elle et Jeshuren étaient des « poids lourds » du monde de l’immobilier et des prêts hypothécaires, et qu’ils pouvaient l’aider à investir.

En avril 2019, PB a rencontré Romola et Jeshuren en personne. Romola et Jeshuren ont affirmé à PB qu’ils étaient des courtiers en hypothèques et des constructeurs immobiliers. Romola et Jeshuren lui ont également expliqué qu’ils exploitaient NACCLS, un cabinet juridique. Jeshuren a déclaré à PB qu’il était aussi agent immobilier, et le président de NACCLS.

Romola et Jeshuren ont affirmé à PB que si elle leur fournissait des fonds, ils prêteraient cet argent à des emprunteurs et le placeraient dans des prêts immobiliers. Romola et Jeshuren ont ajouté que NACCLS s’occuperait de tout l’aspect juridique.

PB a remis à Romola et Jeshuren sept traites bancaires à l’ordre de NACCLS pour un total de 227 750 $ destiné à émettre des prêts hypothécaires, comme suit :

Date	Montant
3 juin 2019	66 250 $
21 juin 2019	40 000 $
26 juin 2019	4 500 $
26 juin 2019	6 000 $
26 juin 2019	12 000 $
6 juillet 2019	36 000 $
6 juillet 2019	63 000 $

Jeshuren a ensuite expliqué à PB qu’elle devait lui verser une commission de courtage pour ces soi-disant prêts. Sur les instructions de Jeshuren, le 6 juillet 2019, PB lui a remis deux traites bancaires libellées à son nom d’un montant total de 5 500 $.

PB s’est dite inquiète de n’avoir reçu aucun document concernant ses investissements, et de ne pas être remboursée. Romola et Jeshuren ont invoqué diverses excuses.

Finalement, Romola a remis à PB un document intitulé « Deuxième engagement hypothécaire », daté du 5 juillet 2019. Ce document affirmait que PB avait prêté 40 000 $ à un taux d’intérêt de 15 % aux termes d’un second prêt hypothécaire garanti par un bien. Le texte mentionnait également que des « frais » de 10 % avaient été facturés.

« Jeshuren Anandarajah (NACC Legal Services) » a ensuite fait un virement à PB d’un montant total de 14 800 $, qui, selon Jeshuren, était un paiement lié aux prêts hypothécaires que lui et Romola avaient soi-disant organisés :

Date	Montant
5 août 2019	700 $
3 septembre 2019	2 000 $
6 février 2020	3 000 $
15 février 2020	200 $
2 mars 2020	1 000 $
28 avril 2020	200 $
22 mai 2020	3 200 $
2 juin 2020	2 500 $
1 juillet 2020	1 000 $
21 juillet 2020	1 000 $

PB n’a reçu ensuite aucun remboursement des 227 750 $ qu’elle avait remis à NACCLS.

En février 2020, Jeshuren a communiqué avec PB en lui disant qu’il essayait de refinancer le Bien de Brampton. Jeshuren a expliqué à PB que si elle subordonnait à nouveau son prêt hypothécaire sur le Bien de Brampton et réduisait le montant de son encours à 25 000 $, elle serait remboursée de 25 000 $. PB a refusé.

Le Bien de Brampton a ensuite été vendu en vertu d’un pouvoir de vente, et PB n’a rien reçu du produit de la vente.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi

Le paragraphe 2(3) de la Loi dispose que « nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, directe ou indirecte, notamment à titre d’employé, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis ».

La Directrice est convaincue que Romola a contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques auprès de JH, DT et PB sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

La Directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi :
1. en faisant du courtage d’hypothèques auprès de DT entre décembre 2018 et le 26 mars 2019, alors que son permis était suspendu en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi pendant cette période;
2. en faisant du courtage d’hypothèques auprès de DT entre le 4 septembre 2019 et décembre 2019, alors que son permis était suspendu en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi pendant cette période;
3. en faisant du courtage d’hypothèques auprès de PB en février 2020, alors que son permis était suspendu en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi pendant cette période.

Le paragraphe 2(2) de la Loi dispose que « nulle personne ou entité ne doit avoir comme activité de faire le courtage d’hypothèques en Ontario à moins d’être titulaire d’un permis de maison de courtage ou d’être dispensée de ce permis. »

La Directrice est convaincue que NACC a contrevenu au paragraphe 2(2) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques auprès de JH sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

La Directrice est convaincue que NACCLS a contrevenu au paragraphe 2(2) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques auprès de PB sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

B. Communication de renseignements ou de documents faux ou trompeurs

Le paragraphe 43(2) de la Loi dispose que « les courtiers ou agents en hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires en Ontario ».

La Directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en remettant l’Engagement de Bond à DT en avril 2019. L’Engagement de Bond était faux ou trompeur, car il n’a pas été produit par le Groupe Bond.

Le directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements et des documents faux ou trompeurs à PB entre le 27 mars 2019 et 3 septembre 2019. Plus particulièrement, et contrairement aux représentations de Jeshuren :
1. Romola n’était pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
2. NACCLS n’était pas un cabinet juridique;
3. Jeshuren n’a pas utilisé les fonds que PB a avancés à NACCLS pour émettre des prêts hypothécaires;
4. Jeshuren n’a pas placé les fonds que PB a avancés à NACCLS dans des prêts hypothécaires;
5. PB n’avait aucune obligation de verser une commission à Jeshuren.

C. Malhonnêteté et fraude

L’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule qu’un courtier ou un agent en hypothèques ne doit pas agir ni faire ou omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où il devrait savoir qu’il permet ainsi à un emprunteur, à un prêteur, à un investisseur ou à toute autre personne de se servir de lui pour faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel ou une conduite illégale.

La Directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 3.1 du Règl. de l’Ont. 187/08 en agissant ou en omettant d’agir dans des circonstances où il aurait dû savoir que de telles actions, ou omissions d’agir, faciliterait la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale;
1. Jeshuren a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de DT selon lesquelles elle était titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
2. Jeshuren a agi avec Romola dans le but de produire l’Engagement de Bond, bien que Romola ne soit pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi et que l’Engagement de Bond soit faux ou trompeur;
3. Jeshuren a agi avec Romola dans le but d’organiser le Prêt hypothécaire de la rue Peel, bien que Romola ne soit pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
4. Jeshuren a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de PB selon lesquelles elle était titulaire d’un permis en vertu de la Loi;
5. Jeshuren a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de PB selon lesquelles NACCLS était un cabinet juridique ;
6. Jeshuren a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de PB selon lesquelles, si PB leur fournissait des fonds, ils prêteraient cet argent à des emprunteurs et le placeraient dans des prêts immobiliers;
7. Jeshuren a agi de concert avec Romola dans le but de soutirer 227 750 $ à PB de manière frauduleuse.

D. Perception d’une rémunération d’une personne autre que la maison de courtage

Le paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 dispose que « le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires ».

La Directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 en recevant une commission de 15 000 $ au titre du Prêt hypothécaire de la rue Peel d’une personne ou d’une entité autre que Valor.

La Directrice est convaincue que Jeshuren a contrevenu au paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 en recevant une commission de 5 500 $ au titre du courtage d’hypothèques de la part de PB, une personne autre que Valor.

IV. MOTIFS DE L’ORDONNANCE DE CESSER ET DE S’ABSTENIR

Le paragraphe 35(1) de la Loi dispose qu’une ordonnance de cessation et d’abstention peut être imposée, si La Directrice est d’avis que :
1. soit une personne ou une entité commet un acte ou suit une ligne de conduite qui contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou qui ne l’observe pas;
2. soit une personne ou une entité commet un acte ou suit une ligne de conduite qui, selon toute attente raisonnable, risque de créer une situation qui contreviendrait ou ne serait pas conforme à une exigence établie en vertu de la présente loi;
3. soit une personne ou une entité a commis un acte ou suivi une ligne de conduite qui contrevient ou n’est pas conforme à une exigence établie en vertu de la présente loi.

La Directrice est d’avis que Jeshuren, Romola, NACC et NACCLS ont commis et (ou) commettent un acte, ou ont suivi et (ou) suivent une ligne de conduite, qui contrevient à la Loi. La Directrice est d’avis que l’ordonnance proposée est nécessaire pour remédier à la situation.

Le public peut commettre l’erreur de faire appel à Jeshuren, à Romola, à NACC et (ou) à NACCLS pour des services hypothécaires, étant sous la fausse impression qu’ils sont titulaires du permis requis. Cette confusion prive les personnes de la possibilité de faire appel à des personnes et à des maisons de courtage compétentes et titulaires d’un permis, et peut leur causer un préjudice si les services sollicités sont fournis sans tenir compte des exigences de la Loi et du Règlement.

Il existe une preuve substantielle que Jeshuren, Romola, NACC et NACCLS exploitent ou exploitaient une entreprise de services de prêts hypothécaires, sans détenir de permis, ce qui est contraire à l’article 2 de la Loi. En conséquence, la directrice propose de rendre une ordonnance de cessation et d’abstention exigeant que Jeshuren, Romola, NACC et NACCLS cessent de faire le courtage d’hypothèques en violation de la Loi.

V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

La Directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Jeshuren en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.

La Directrice est convaincue que cinq pénalités administratives d’un montant de 50 000 $ doivent être imposées à Jeshuren.
1. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs à DT ;
2. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs à PB ;
3. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 3.1 du Règl. de l’Ont. 187/08 en agissant ou en omettant d’agir dans des circonstances où il aurait dû savoir que de telles actions, ou omissions d’agir, faciliterait la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale par Romola;
4. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 en recevant des frais de prêteur au titre du Prêt hypothécaire de la rue Peel de la part de DT et non de Valor;
5. 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 4(1) du Règl. de l’Ont. 187/08 en recevant les 5 500 $ de PB et non de Valor.

Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la Directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
1. La mesure dans laquelle la contravention ou le manquement était intentionnel, insouciant ou négligent.
2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.
3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.
5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.

Eu égard au premier critère, la Directrice est convaincue que les actes de Jeshuren étaient intentionnels. Pendant plusieurs années et alors qu’il était titulaire d’un permis auprès de plusieurs maisons de courtage, Jeshuren s’est livré à des actes malhonnêtes et frauduleux de façon répétée et intentionnelle, seul et de concert avec Romola. Jeshuren :
1. a fait du courtage d’hypothèques auprès de DT au cours de deux périodes distinctes, alors que son permis était suspendu, à ce moment-là, en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi;
2. a fait du courtage d’hypothèques auprès de PB alors que son permis était suspendu, à ce moment-là, en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi;
3. seul ou avec Romola, a créé l’Engagement de Bond, un document faux ou trompeur, et l’a remis à DT;
4. a fourni des renseignements faux ou trompeurs à PB, à savoir, que Romola était titulaire d’un permis en vertu de la Loi, que NACCLS était un cabinet juridique, qu’il utiliserait les fonds avancés par PB à NACCLS pour émettre des prêts hypothécaires, qu’il placerait l’argent avancé par PB à NACCLS dans des prêts hypothécaires, et que PB était tenue de lui verser une commission;
5. a agi ou omis d’agir dans des circonstances où il aurait dû savoir que de telles actions, ou omissions d’agir, faciliterait la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale par Romola, à savoir, a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de DT selon lesquelles elle était titulaire d’un permis en vertu de la Loi; a agi avec Romola dans le but de produire l’Engagement de Bond, un document faux ou trompeur; a agi avec Romola dans le but d’organiser le Prêt hypothécaire de la rue Peel, bien que Romola ne soit pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi; a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de DT selon lesquelles elle était titulaire d’un permis en vertu de la Loi; a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de PB selon lesquelles NACCLS était un cabinet juridique; a omis de corriger les fausses représentations de Romola auprès de PB selon lesquelles, si PB leur fournissait des fonds, ils prêteraient cet argent à des emprunteurs et le placeraient dans des prêts immobiliers; a agi de concert avec Romola dans le but de soutirer 227 750 $ à PB de manière frauduleuse;
6. seul ou avec Romola, a fait en sorte de recevoir des frais de prêteur au titre du Prêt hypothécaire de la rue Peel de la part de DT et non de Valor;
7. seul ou avec Romola, a fait en sorte de recevoir 5 500 $ de la part de PB et non de Valor.

Eu égard au deuxième critère, la Directrice est convaincue que les activités de Jeshuren ont causé un préjudice important à DT et à PB et créé un potentiel de préjudice important pour le marché en général :
1. En raison des documents faux ou trompeurs qui lui ont été remis par Jeshuren, à savoir l’Engagement de Venna, l’Engagement de Bond, l’Engagement de Calico et l’Engagement de Babar, DT a été dans l’incapacité de trouver un financement pour le Projet Wellington. Cette incapacité à trouver un financement a entraîné la mise sous séquestre et la vente du Projet Wellington, faisant subir une perte financière importante à DT;
2. En constituant d’autres prêts hypothécaires ayant priorité sur celui que PB détenait sur le Bien de Brampton, Jeshuren a fait perdre à PB la totalité de son investissement de 155 000 $;
3. Jeshuren a demandé à PB de verser 227 750 $ à NACCLS, a omis de placer ces fonds dans des prêts hypothécaires, et a fait subir une perte à PB d’au moins 218 450 $;
4. La diffusion de documents faux ou trompeurs, de manière générale, est susceptible de nuire à l’intégrité et à a stabilité du marché du logement. Une telle pratique a aussi le potentiel d’encourager d’autres agents et participants du secteur des hypothèques à faire de même, ce qui nuirait encore davantage à l’intégrité de la Loi et du secteur;
5. en acceptant les frais de courtage directement, et non par le biais de Valor, Jeshuren a nui à la fonction de surveillance que les maisons de courtage sont tenues d’exercer au sein du secteur des hypothèques en Ontario. Les maisons de courtage doivent surveiller les commissions et autres rémunérations réclamées en lien avec des opérations hypothécaires pour éviter que les fonds des clients ne soient détournés et que les clients se voient facturer des frais non autorisés ou inappropriés.

Eu égard au troisième critère, Jeshuren n’a fait aucun effort pour atténuer la perte de DT ou de PB, ou prendre toute autre mesure corrective.

Eu égard au quatrième critère, en raison de son non-respect de la Loi, Jeshuren a tiré un avantage économique de 218 450 $ (net) auprès de PB, plus 15 000 $ de frais de prêteur auprès de DT.

Eu égard au cinquième critère, la Directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq dernières années de la part de M. Anandarajah.

Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT à Toronto (Ontario), le 8 juillet 2021.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
En vertu des pouvoirs délégués par le directeur général

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