Ordonnance d’exécution

AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER LE PERMIS ET AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

Conformément à l’article 19 de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »), le surintendant des services financiers peut, par ordonnance, révoquer un permis dans certaines circonstances précises.

Conformément à l’article 21 de la Loi, si le surintendant a l’intention de révoquer un permis sans le consentement de son titulaire, il doit donner un avis écrit motivé de son intention au titulaire du permis.

PRENEZ AVIS QUE, en vertu des articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant a l’intention de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques de Hi-Rise Capital ltée. Les motifs de cet avis sont décrits ci-dessous.

PRENEZ AVIS QUE, en vertu des articles 19 et 21 de la Loi, le surintendant a l’intention de révoquer le permis d’administrateur d’hypothèques de Hi-Rise Capital ltée. Les motifs de cet avis sont décrits ci-dessous.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

Conformément à l’article 39 de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »), le surintendant des services financiers peut, par ordonnance, imposer une pénalité administrative à une personne ou à une entité s’il est convaincu qu’elle contrevient ou a contrevenu à une exigence établie en application de la loi.

L’article 39 de la Loi prévoit aussi que si le surintendant a l’intention d’imposer une telle pénalité, il donne à la personne ou à l’entité un avis écrit de son intention, en y incluant des précisions sur la contravention ou l’inobservation.

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, le surintendant a l’intention d’imposer des pénalités administratives de 3 175 000 $ à Hi-Rise Capital ltée.Les détails de cette contravention ou inobservation sont décrits ci-dessous.

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, le surintendant a l’intention d’imposer des pénalités administratives de 1 320 000 $ à Jim Neilas.Les détails de cette contravention ou inobservation sont décrits ci-dessous.

If you would like to receive this order in English, please send your request to: Assistant, Hearings, Registry, Financial Services Commission of Ontario, 5160 Yonge Street, P.O. Box 85, Toronto, Ontario M2N 6L9

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux paragraphes 21(3), 39(2) et 39(5) de la Loi, une audience devant le Tribunal des services financiers au sujet du présent avis d’intention peut être demandée en remplissant la demande d’audience (formulaire 1) ci-jointe et en la soumettant au Tribunal dans les quinze (15) jours qui suivent la réception du présent avis. Une copie de ce formulaire est jointe au présent avis. Des exemplaires supplémentaires peuvent être obtenus sur le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

Si une demande écrite d’audience est présentée dans les quinze (15) jours, les paragraphes 21(3), 21(4), 39(5) et 39(6) de la Loi prévoient que le Tribunal tiendra une audience et décidera d’ordonner ou non au surintendant d’exécuter l’avis d’intention de révoquer le permis et d’imposer des pénalités administratives, avec ou sans changements, ou de substituer son opinion à celle du surintendant, et le Tribunal peut imposer les conditions qu’il juge convenables dans les circonstances. Si, après une audience, une pénalité est ordonnée à l’encontre d’une personne, PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues au paragraphe 4(2) du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne ou l’entité paie la pénalité au plus tard trente (30) jours après qu’il est statué sur la question de façon définitive ou dans le délai plus long précisé dans l’ordonnance.

PRENEZ AVIS QUE, si aucune demande d’audience (formulaire 1) n’est déposée auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis, le surintendant exécutera l’avis d’intention de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques de Hi-Rise Capital ltée, le permis d’administrateur d’hypothèques de Hi-Rise Capital ltée et le permis de courtier en hypothèques de Jim Neilas.

PRENEZ AVIS QUE, si aucune demande écrite d’audience n’est déposée dans les quinze (15) jours suivant la remise du présent avis, le surintendant exécutera l’avis d’intention d’imposer les pénalités décrites ci-dessus conformément au paragraphe 39 (7) de la Loi. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité après qu’elle a reçu un avis de l’ordonnance imposant la pénalité ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Les formulaires de demande d’audience dûment remplis doivent parvenir au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la remise de l’ordonnance. Ils peuvent être envoyés par la poste, transmis par télécopieur ou remis en mains propres :

DESTINATAIRES :
Tribunal des services financiers
Agente de la discipline réglementaire
5160, rue Yonge, 14^e étage,
C.P. 85 Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416 226-7750

AUTRES DESTINATAIRES :
Surintendant des services financiers
Délivrance des permis et surveillance des pratiques de l’industrie,
5160, rue Yonge, 4^e étage, C.P. 85
Toronto (Ontario) M2N 6L9

Téléc. : 416 590-7070

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers, établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22. Les règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence seront mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER LE PERMIS ET DÉTAILS DE LA CONTRAVENTION OU DE L’INOBSERVATION

I. INTRODUCTION

Voici les motifs à l’appui de l’avis d’intention du surintendant de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques et le permis d’administrateur d’hypothèques de Hi-Rise Capital ltée (« Hi-Rise ») et d’imposer des pénalités administratives de 3 175 000 $ à Hi-Rise et de 1 320 000 $ à Jim Neilas.

Hi-Rise agit à titre de courtier en hypothèques et administrateur de prêts hypothécaires syndiqués (« PHS ») dans le cadre desquels les investisseurs consommateurs sont des prêteurs (les « investisseurs »). Depuis 2011, les PHS dont Hi-Rise est le courtier et l’administrateur (les « PHS de Hi-Rise ») portent sur des projets de promotion immobilière détenus par des sociétés dans lesquelles Jim Neilas détient au moins une participation majoritaire. Jim Neilas est également l’unique propriétaire de Hi-Rise et était, jusqu’à l’intervention de la Commission des services financiers de l’Ontario (« CSFO »), son unique administrateur et courtier principal. Avant janvier 2017, Jim Neilas était également le chef de la direction, le président et le secrétaire de Hi-Rise.

Depuis 2015, la CSFO a reçu environ 40 plaintes contre Hi-Rise et Jim Neilas. Le personnel de la CSFO a effectué un examen sur place de Hi-Rise à l’automne de 2015 (l’« examen de 2015 »). Plus récemment, en 2017, le personnel de la CSFO a demandé un grand nombre de documents supplémentaires pour évaluer les pratiques professionnelles de Hi-Rise et son respect de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques (la « Loi »). Ces documents ont été examinés par le personnel de la CSFO. La CSFO a fait appel aussi à Farber Financial Group et à GlassRatner Advisory & Capital Group LLC (ensemble « Farbers ») pour faciliter son examen, en particulier en ce qui concerne les activités d’administration d’hypothèques de Hi-Rise et les problèmes d’exécution et de faisabilité des projets.

En 2018, le personnel de la CSFO a effectué un examen sur dossier des PHS de Hi-Rise négociés après l’examen de 2015 (l’« examen de 2018 ») pour déterminer, en partie, si Hi-Rise a résorbé convenablement les problèmes relevés dans le cadre de l’examen de 2015. Dans le cadre de l’examen de 2018, 11 dossiers d’investisseurs négociés par Hi-Rise ont été examinés ¹. L’examen des documents recueillis en 2017 et l’examen de 2018 sont désignés dans le présent document comme l’« examen ».

L’examen a permis de conclure que les PHS de Hi-Rise se caractérisent par des opérations intéressées et des conflits d’intérêts. En qualité de maison de courtage d’hypothèques, Hi-Rise s’est livrée à des pratiques commerciales au point de vente qui reflètent des manquements graves et systémiques au respect des mesures fondamentales de protection des consommateurs énoncées dans la Loi. De plus, en qualité d’administrateur d’hypothèques, Hi-Rise n’a pas respecté une série distincte et supplémentaire d’obligations réglementaires et fiduciaires envers les investisseurs, à savoir administrer et exécuter les PHS de Hi-Rise uniquement dans l’intérêt supérieur des investisseurs.

Ces violations des obligations réglementaires et fiduciaires, qu’elles soient intentionnelles ou non, profitent à Jim Neilas, propriétaire véritable définitif des sociétés de promotion. Plus précisément, divers accords de prêt entre les entités détenues par Jim Neilas (« entités apparentées à M. Neilas ») ont autorisé l’imputation de frais supérieurs à 55 millions de dollars, financés à même les PHS. Pour certains de ces aménagements immobiliers, peu de progrès ont été réalisés et les données économiques des projets portent à croire qu’il est peu probable que ces projets soient menés à bien. Par exemple, pour le projet d’Oakville, les commissions des parties apparentées ont été estimées à près de 24 millions de dollars, soit environ 50 % du montant total des PHS amassés.

Bien que Hi-Rise et M. Neilas aient communiqué certains renseignements concernant les conflits de Jim Neilas, cette communication ne répond pas à la norme élevée imposée à un fiduciaire d’obtenir le consentement éclairé des bénéficiaires pour les opérations entre des parties apparentées.

L’examen révèle que Hi-Rise et Jim Neilas ont commis de multiples infractions à la Loi et ne se sont pas conduits conformément à la loi, avec intégrité et honnêteté, et qu’ils ne le feront pas à l’avenir.

En conséquence, des preuves suffisantes existent pour justifier la révocation des permis de Hi-Rise et de Jim Neilas et imposer des pénalités administratives à Hi-Rise et à M. Neilas, comme indiqué plus en détail ci-dessous.

II. LES PARTIES

(a) HI-RISE

Hi-Rise est une société constituée en Ontario, le 11 juin 1999. Son siège social est situé au 200, rue Adelaide Ouest. Jim Neilas détient actuellement 100 % des actions de Hi-Rise, bien que celles-ci soient actuellement placées en fiducie en vertu de certains arrangements conclus à la fin 2017 et décrits plus en détail ci-dessous. Avant janvier 2017, Jim Neilas était le chef de la direction, le président et le secrétaire et l’unique administrateur de Hi-Rise. Le 13 février 2017, Michael Kraft a été nommé chef de la direction de Hi-Rise. Peter Neilas (le frère de Jim Neilas) est le chef des finances de Hi-Rise depuis le 13 février 2017. Peter Neilas est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (numéro de permis M12001884) qui a expiré le 31 mars 2018. Le permis garde sa validité après la date d’expiration parce que Peter Neilas a demandé son renouvellement avant l’expiration. La demande de renouvellement est en cours.

Hi-Rise est titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques (numéro de permis 10897) et d’un permis d’administrateur d’hypothèques (numéro de permis 11893).

Jim Neilas a détenu un permis de courtier en hypothèques jusqu’au 31 mars 2018, date à laquelle son permis a expiré. Il n’a pas présenté une demande de renouvellement. Jusqu’au 11 décembre 2017, Jim Neilas était le courtier principal de Hi-Rise. Comme décrit plus en détail ci-dessous, Jim Neilas a démissionné de ce poste le 11 décembre 2017, date à laquelle Noor Al-Awqati a assumé le rôle de courtier principal.

Hi-Rise s’appelait Waterview Capital Corporation (WCC) du 16 septembre 2004 au 18 août 2011, date à laquelle elle a changé de dénomination pour devenir Hi-Rise Capital limitée. Avant le 25 avril 2011, WCC était inscrite comme courtier sur le marché dispensé en vertu de la Loi de 1990 sur les valeurs mobilières et Jim Neilas était la personne désignée responsable de WCC.

Le 25 avril 2011, l’inscription de WCC et de Jim Neilas a été suspendue sur la base d’un certain nombre d’infractions désignées en vertu de la Loi de 1990 sur les valeurs mobilières, y compris l’omission de classer les formulaires de connaissance du client pour certains investisseurs, la vente de parties privatives à un investisseur qui ne réunissait pas les conditions requises pour être un investisseur qualifié, et l’omission de divulguer la relation entre WCC et une entité apparentée. En mettant les permis en suspens, la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario a conclu que WCC et M. Neilas se sont livrés à des pratiques de non-conformité qui ne conviennent pas aux personnes inscrites.

Au 20 septembre 2017, Hi-Rise était la maison de courtage d’hypothèques agissant au nom de l’emprunteur/le promoteur, la maison de courtage d’hypothèques agissant au nom des investisseurs et l’administrateur d’hypothèques pour cinq hypothèques syndiquées relatives à cinq projets de promotion immobilière (les « projets de Hi-Rise ») comme suit :

Adresse municipale	Nom du projet	Société immobilière
58, rue Widmer Street, app. 40, Toronto	Widmer	40 Widmer Street inc.
263, rue Adelaide Ouest, Toronto	Adelaide Street Lofts (Adelaide)	Adelaide Street Lofts inc.
1249, rue Queen Est, Toronto	Stage East Lofts (Queen)	1249 Queen E. inc.
54 et 60, chemin Shepherd, Oakville	OpArts Lofts (Oakville)	54 Shepherd Road inc. (fusionnée avec 60 Shepherd Road inc., le 20 octobre 2016)
799, rue College, Toronto	Cube Lofts (College)	799 College Street inc.

Le 10 août 2017, la propriété du projet Queen a été vendue par 1249 Queen E inc. avant le début de la phase de construction du projet. Le produit de la vente est distribué aux investisseurs de Queen par Hi-Rise. Les hypothèques syndiquées grevant la propriété de Queen comprenaient une hypothèque de premier rang et de second rang. Pour les investisseurs au titre de l’hypothèque de premier rang, le total des recouvrements sera d’environ 53 % du montant principal de l’investissement (environ 81 % si les paiements d’intérêts effectués aux investisseurs pendant la durée de l’hypothèque sont comptés comme des paiements à l’égard du montant principal du prêt). Sous réserve de certains montants payables en vertu d’une garantie croisée sur la propriété College, les recouvrements pour les investisseurs au titre de l’hypothèque de second rang seront nuls.

Le 19 décembre 2017, la propriété Widmer non aménagée a été vendue. Le produit de la vente a été suffisant pour payer intégralement les investisseurs de Widmer.

Les biens immobiliers Adelaide et Oakville n’ont pas encore été vendus et les pertes que les investisseurs pourraient subir ne se sont pas encore concrétisées. Les investisseurs subiront probablement des pertes importantes à la date de l’aliénation définitive de ces biens immobiliers, en particulier pour le projet Oakville.

(B) LES PROMOTEURS

Comme décrit par Hi-Rise, une société appelée Neilas inc. joue le rôle de promoteur pour tous les projets Hi-Rise. Au 31 mars 2017, Jim Neilas détenait la totalité des parts de Neilas inc. Jim Neilas est l’unique administrateur et dirigeant de Neilas inc. Hi-Rise a indiqué que John Neilas (le frère de Jim Neilas) a acquis une participation de 40 % dans Neilas inc. après le 31 mars 2017.

Neilas inc. détient 100 % des actions des cinq sociétés immobilières susmentionnées au paragraphe 15 (les « sociétés immobilières ») pour chaque projet de Hi-Rise qui détient le titre de propriété de la parcelle de terrain effective (dans au moins certains cas, au nom et au profit de Neilas inc. en vertu d’une fiducie ou d’une convention de prête-nom). Les sociétés immobilières sont également les emprunteurs dans le cadre des PHS de Hi-Rise.

En conséquence, Jim Neilas et son frère John sont les propriétaires véritables des sociétés immobilières du fait de leur participation dans Neilas inc. De plus, Jim Neilas est le seul administrateur d’Adelaide Street Lofts inc., de 1249 Queen E. inc. et de 54 Shepherd Road inc. Jim est également le seul dirigeant d’Adelaide Street Lofts inc. et de 1249 Queen E. inc. 54 Shepherd Road inc. n’a pas de dirigeants. John Neilas est l’unique administrateur et dirigeant de 799 College Street inc. Jim et John Neilas sont les administrateurs et dirigeants de 40 Widmer Street inc.

Par ailleurs, Jim Neilas est l’unique propriétaire, administrateur et dirigeant de AW General Contractors inc. (AW). AW a été chargée de fournir des services de maîtrise d’œuvre pour un nombre de projets de Hi-Rise, notamment Oakville, College, Queen et Widmer. Les honoraires de maîtrise d’œuvre d’AW ont été payés à même les fonds des PHS amassés auprès des investisseurs. AW a exercé ses activités sous le nom de Skypoint Hi-Rise ltée avant le 2 novembre 2015.

(C) RELATIONS ENTRE LES PARTIES

En bref, avant la fin de 2017, les entités dont Jim Neilas avait le contrôle et la propriété (soit entièrement, soit conjointement avec son frère John Neilas) ont joué un nombre de rôles conflictuels à l’égard des PHS de Hi-Rise, à savoir :
1. Hi-Rise est la société de courtage qui négocie les PHS de Hi-Rise pour le compte des sociétés immobilières qui sont les emprunteurs au titre des PHS. Hi-Rise négocie aussi les PHS pour le compte des investisseurs. Hi-Rise est donc le courtier des deux parties participant aux opérations de PHS de Hi-Rise.
2. Hi-Rise détient les hypothèques syndiquées en fiducie pour les investisseurs tout en étant l’administrateur des hypothèques pour les PHS de Hi-Rise. En tant que tel, Hi-Rise agit en qualité de fiduciaire et doit donc faire appliquer les PHS de Hi-Rise à l’égard des emprunteurs, qui sont les sociétés immobilières. En conséquence, Hi-Rise, une entité dont Jim Neilas a le contrôle et la propriété, est tenue d’appliquer les PHS de Hi-Rise à l’égard des sociétés immobilières, des entités dont Jim Neilas a aussi le contrôle et la propriété.
3. Les sociétés immobilières et Neilas inc., ensemble, détiennent le titre de propriété et la propriété véritable des biens immobiliers et agissent à titre de promoteurs des projets de Hi-Rise et sont les emprunteurs dans le cadre des PHS de Hi-Rise.
4. AW agit à titre de maître d’œuvre des projets de Hi-Rise et perçoit à ce titre des commissions provenant des fonds des PHS amassés auprès des investisseurs.

Comme décrit plus en détail ci-dessous, les entités apparentées à M. Neilas susmentionnées ont été autorisées, en vertu de divers contrats de prêt, à percevoir des commissions et frais distincts au titre des différents rôles joués dans les projets de Hi-Rise, sur les fonds recueillis auprès des investisseurs, avant que les sommes ne soient versées aux emprunteurs. Les montants de ces commissions et frais sont importants, estimés à plus de 55 millions de dollars. Dans un certain nombre de cas notables, les commissions et frais payés par Hi-Rise aux entités apparentées à M. Neilas sont nettement supérieurs aux montants que Hi-Rise a indiqué qu’elle paierait dans la circulaire remise aux investisseurs. Par exemple, pour le projet Adelaide, les frais de promotion communiqués à l’investisseur PT étaient de 1 % du coût total du projet; cependant, les frais de promotion effectivement versés à Neilas inc. s’élevaient à 3 432 667 $, soit environ 5 % du coût total du projet au 31 décembre 2017. De plus, dans un nombre de cas, ces commissions et frais dépassent les montants qui sont contractuellement autorisés en vertu des accords conclus par les investisseurs. Par exemple, des frais de commercialisation de 68 820 $ ont été versés à Hi-Rise pour le projet Queen. Ces frais n’ont pas été divulgués aux investisseurs et le personnel de la CSFO a déterminé qu’il n’y avait pas de justification contractuelle pour son versement.

(D) CHANGEMENTS APPORTÉS À LA STRUCTURE DE HI-RISE SUIVANT L’INTERVENTION DE LA CSFO

En septembre 2017, le personnel de la CSFO a demandé à Hi-Rise de présenter des observations en réponse à un rapport préliminaire rédigé par Farbers (le « rapport préliminaire de Farbers ») et décrivant certaines conclusions préliminaires concernant les activités commerciales de Hi-Rise, la structure des PHS de Hi-Rise et la viabilité financière des projets de Hi-Rise.

En réponse, Hi-Rise a fait savoir, entre autres, qu’elle avait cessé de faire du courtage de PHS pour lever des fonds afin de soutenir les activités de promotion à partir de juin 2017. Hi-Rise a indiqué que sa décision était fondée sur son évaluation du marché des PHS.

Le 20 octobre 2017, Hi-Rise a pris, à la demande du surintendant, un engagement en vertu de la Loi pour cesser l’exercice d’activités hypothécaires.

D’après les préoccupations soulevées dans le rapport préliminaire de Farbers et par le personnel de la CSFO, Hi-Rise et Jim Neilas ont apporté, à la fin de 2017 et au début de 2018, certains changements à la structure organisationnelle de Hi-Rise afin d’atténuer le contrôle que Jim Neilas exerçait sur Hi-Rise. Plus précisément, le 30 novembre 2017, Jim Neilas a démissionné comme administrateur, président et secrétaire de Hi-Rise, et Michael Kraft a été nommé président et secrétaire de Hi-Rise et son unique administrateur. De plus, Jim Neilas et Michael Kraft ont conclu une convention de fiducie sans droit de regard en vertu de laquelle les droits de toutes les actions émises et en circulation de Hi-Rise ont été transférés à Michael Kraft pour qu’elles soient détenues en fiducie.

De plus, Hi-Rise a nommé deux nouveaux administrateurs indépendants (Myles Morin et Jordan Oxley) au début de 2018. Le 19 janvier 2018, à la suite de la nomination des nouveaux administrateurs indépendants, M. Kraft a démissionné à titre d’administrateur de Hi-Rise.

Bien que le surintendant soit d’avis que les changements apportés à la structure organisationnelle de Hi-Rise ne suffisent pas à remédier à l’opération intéressée généralisée inhérente aux PHS de Hi-Rise, il s’appuie principalement sur des événements survenus avant septembre 2017 pour justifier les sanctions proposées dans le présent avis d’intention. Les infractions invoquées pour imposer les pénalités administratives pécuniaires dans le présent avis d’intention ont été découvertes par le surintendant dans le cadre d’un examen des dossiers des investisseurs fournis par Hi-Rise le 1^er mai 2018, d’un examen des règles et méthodes de Hi-Rise fournies par Hi-Rise le 5 avril 2018 et des informations financières communiquées par Hi-Rise suivant la production du rapport préliminaire de Farbers.

III. DOCUMENTS DES PHS DE HI-RISE

Un nombre de documents sont utilisés pour conclure les PHS de Hi-Rise.

(A) ENGAGEMENT DE PRÊT

Il n’y a pas d’accord de prêt détaillé faisant état des conditions des PHS de Hi-Rise. Plutôt, un document appelé engagement de prêt (l’« engagement de prêt ») est conclu entre Hi-Rise, désigné comme le « prêteur », et la société immobilière particulière qui est l’emprunteur au titre d’un PHS.

Les différents rôles conflictuels joués par Jim Neilas dans les PHS de Hi-Rise sont illustrés parfaitement par le fait que Jim Neilas signe souvent l’engagement de prêt au nom de toutes les parties (tant l’emprunteur que le prêteur) bien que celles-ci soient dans les camps opposés de l’opération.

La durée d’un PHS dans le cadre de l’engagement de prêt est généralement de 48 mois. Dans certains cas, la durée du PHS peut être prolongée à la demande de la société immobilière, sur approbation de Hi-Rise. Il n’y a pas d’obligation d’effectuer des paiements au titre du principal avant la fin de la durée du prêt.

L’engagement de prêt prévoit le paiement d’intérêts à un taux annuel compris entre 12 et 18 %. Souvent, l’engagement de prêt permet à la société immobilière de reporter le paiement des intérêts, totalement ou partiellement, sans que ce report constitue une défaillance au titre du PHS.

Les conditions de l’engagement de prêt sont généralement très favorables à l’emprunteur et sont dépourvues des protections et recours habituels prévus dans les contrats de prêt dans le contexte de la promotion immobilière, conclus entre des parties indépendantes, notamment les dispositions relatives aux défaillances et aux recours disponibles en cas de défaillance.

Les engagements de prêt prévoient aussi un nombre de commissions et de frais que les sociétés immobilières doivent verser à Hi-Rise. Les commissions et frais exigibles varient selon l’engagement de prêt, mais en général, les engagements de prêt exigent que les sociétés immobilières versent à Hi-Rise une « commission » ou des « frais de prêteur » de 14 % du montant brut du prêt et des « frais de commercialisation » équivalents à 2 % du montant brut avancé au titre du PHS. Dans certains projets Hi-Rise, Hi-Rise impute des frais supplémentaires. Par exemple, le prêt contracté pour Widmer prévoyait une « commission de syndication non remboursable » de 150 000 $ et des frais de 300 000 $ (également appelés « frais du prêteur »), en plus des commissions et frais susmentionnés. Ces commissions et frais sont généralement exigibles au moment où le principal est avancé à la société immobilière ou avant. Comme les sociétés immobilières ne disposent pas de liquidités ou de revenus importants avant l’achèvement des projets de Hi-Rise, ces commissions et frais sont versés à même l’argent avancé par l’intermédiaire des PHS.

(B) LA CONVENTION DE FIDUCIE, LA CONVENTION D’ADMINISTRATION D’HYPOTHÈQUES ET L’ACCORD DE PARTICIPATION AU PRÊT

Pour pouvoir investir dans un PHS de Hi-Rise, chaque investisseur conclut une convention de fiducie (la « CF ») ou une convention d’administration d’hypothèques (la « CAH »). Bien que ces documents portent des titres différents, leur contenu est concrètement similaire. Hi-Rise est désignée comme fiduciaire au titre de la CF/CAH. Le bénéficiaire est désigné comme soit l’investisseur directement (pour les investissements en espèces), soit, dans certains cas, l’institution financière détenant le compte enregistré (pour les investissements financés au titre d’un compte enregistré). La CF/CAH indique que Hi-Rise détient l’investissement « en tant que fiduciaire pour le bénéficiaire ».

La CF/CAH indique aussi que les « droits et obligations des parties sont plus particulièrement définis » dans un accord de participation au prêt (« APP ») qui est joint à la CF ou CAH. L’APP définit les conditions générales régissant la relation entre Hi-Rise et l’investisseur. L’APP attribue à Hi-Rise des fonctions d’administration des prêts hypothécaires, notamment la remise aux investisseurs des paiements effectués au titre du PHS et l’application des dispositions du PHS en cas de défaillance.

L’APP est par ailleurs très préjudiciable pour les investisseurs. Il donne à Hi-Rise la latitude nécessaire de prendre n’importe quelle mesure, y compris la renégociation de l’engagement de prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. De plus, l’APP stipule ce qui suit : « Le participant autorise expressément HRC à prendre toutes les décisions et toutes les mesures qu’il juge nécessaires pour protéger le capital avancé au titre du prêt et améliorer la valeur de la garantie, notamment modifier la nature et la portée de la garantie hypothécaire. »

De plus, en cas de défaillance, l’APP donne à Hi-Rise le pouvoir de renégocier unilatéralement les conditions du prêt sans le consentement de l’investisseur. Conformément à l’APP, en cas de défaut de paiement au titre du PHS, Hi-Rise peut « prendre les décisions et les mesures, et exercer tous les droits et recours, que HRC peut, à son gré, juger souhaitables dans l’intérêt supérieur de tous les participants au prêt, y compris le droit de renégocier le prêt aux conditions que HRC jugera souhaitables ». Ces dispositions semblent accorder à Hi-Rise des pouvoirs étendus de protéger les investisseurs; toutefois, ces pouvoirs ont généralement servi à autoriser des changements aux conditions du prêt au profit des sociétés immobilières.

L’APP fixe aussi le taux d’intérêt payé à l’investisseur. En règle générale, le taux d’intérêt pour l’investisseur est de 10 % par an et peut inclure une prime de 2 % par an à l’achèvement du projet.

L’APP passe sous silence le fait que Hi-Rise a le droit de percevoir 18 % en intérêts par an au titre de l’engagement de prêt. En plus de ne pas révéler que Hi-Rise reçoit 8 % de plus que les investisseurs par an, l’APP ne justifie aucunement ces paiements bonifiés à Hi-Rise.

Conformément à l’APP, les commissions exigibles à Hi-Rise, à Neilas inc. ou à d’autres entités apparentées sont indiquées dans les documents d’information fournis à l’investisseur. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, divers frais, commissions et autres paiements ne sont pas communiqués aux investisseurs.

Qui plus est, l’APP prévoit des pénalités importantes en cas de remboursement anticipé du PHS de Hi-Rise, pouvant aller jusqu’à 25 % du montant remboursé, ainsi que la perte de tout intérêt payé sur l’investissement.

IV. INFRACTIONS À LA LOI

Hi-Rise a enfreint la Loi systématiquement dans le cadre du courtage et de l’administration des PHS de Hi-Rise. Hi-Rise a manqué aux obligations prévues par la Loi, soit de protéger les consommateurs et de s’assurer que ceux-ci disposent des renseignements nécessaires pour prendre des décisions d’investissement éclairées. Les infractions annoncées par le surintendant à l’encontre de Hi-Rise sont les suivantes.

(A) FONCTIONS DE COURTAGE

Hi-Rise a enfreint la Loi systématiquement dans le cadre du courtage et de l’administration des PHS de Hi-Rise. Hi-Rise a manqué aux obligations prévues par la Loi, soit de protéger les consommateurs et de s’assurer que ceux-ci disposent des renseignements nécessaires pour prendre des décisions d’investissement éclairées. Les infractions annoncées par le surintendant à l’encontre de Hi-Rise sont les suivantes.

Obligations relatives à la convenance de l’investissement et à la connaissance du client

Hi-Rise a omis d’évaluer adéquatement la convenance des PHS à l’égard du client.

Le paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario de l’Ontario 188/08(« Règl. de l’Ont. 188 »), la maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que toute hypothèque ou tout placement hypothécaire qu’elle propose à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, soit adapté aux besoins et à la situation de ce dernier.

Selon l’examen de 2015, Hi-Rise ne consignait pas les mesures prises par l’agent/le courtier avant la conclusion de l’opération pour veiller à ce que le produit convînt à l’investisseur. Hi-Rise ne remplissait pas non plus le bon formulaire de connaissance du client (« FCC »). Les FCC remplis ne contenaient pas des renseignements pertinents, notamment en ce qui a trait à la tolérance au risque, à l’objectif d’investissement, au portefeuille actuel et au profil de risque des investissements actuels. Il n’y avait aucune preuve d’une analyse des caractéristiques de l’investissement par rapport aux besoins et à la situation des investisseurs. L’examen de 2015 est pertinent pour révoquer le permis et mettre les infractions futures en contexte.

Peu après l’examen de 2015, Hi-Rise a mis au point un FCC plus détaillé. Bien que le nouveau formulaire (intitulé « Formulaire d’évaluation de l’aptitude à l’investissement ») ait résorbé certaines préoccupations, Hi-Rise ne l’a pas été utilisé dans le courtage réel des PHS avant le 6 mars 2017, malgré un engagement à le faire en réponse à l’examen de 2015.

De plus, même le nouveau FCC, utilisé après le 6 mars 2017, ne recueille pas les renseignements nécessaires pour déterminer que le PHS convient aux besoins et à la situation de l’investisseur. Par ailleurs, le nouveau FCC est fondé sur un système de notation conçu pour produire le résultat que les PHS de Hi-Rise sont des investissements appropriés pour presque tous les Investisseurs.

Dans l’ensemble des onze dossiers de courtage de Hi-Rise échantillonnés au cours de l’examen de 2018², le profil de l’investisseur rempli ne répondait pas à l’obligation de connaissance du client permettant d’évaluer de manière adéquate la convenance de l’investissement. Dans sept dossiers examinés (TP, DR, NHM, DSD, RM, WP/GP, TP/RS), le nouveau FCC n’a pas été utilisé. Les FCC étaient ceux utilisés avant l’examen de 2015. En conséquence, les FCC utilisés dans ces sept dossiers ne contenaient pas les renseignements raisonnablement nécessaires pour évaluer la convenance de l’investissement, notamment les dépenses totales de l’investisseur, le total des éléments d’actif de l’investisseur, les liquidités de l’investisseur, le passif de l’investisseur, la tolérance au risque de l’investisseur, l’horizon temporel de l’investisseur, l’objectif d’investissement de l’investisseur, les besoins financiers à court terme de l’investisseur, l’intention ou non de l’investisseur d’emprunter pour réaliser l’investissement, le fait que l’investisseur compte sur le rendement du PHS pour financer ses dépenses immédiates, la situation financière de l’investisseur et l’approche d’investissement privilégiée par l’investisseur.

Hi-Rise n’aurait pas pu mener une analyse raisonnable de la convenance de l’investissement sans ces renseignements. Même dans les quatre dossiers restants où le nouveau FCC a enfin été utilisé, les problèmes cernés au paragraphe 52 ci-dessus empêchent une évaluation adéquate de la convenance de l’investissement.

L’absence de mesures raisonnables pour confirmer la convenance de l’investissement a donné lieu à des situations où un PHS de Hi-Rise a été négocié pour des investisseurs alors que l’investissement ne convenait manifestement pas dans le cas de dix sur les onze dossiers d’investisseurs analysés au cours de l’examen de 2018.

De plus, les PHS de Hi-Rise ne convenaient particulièrement pas aux Investisseurs utilisant des fonds enregistrés. La quotité de financement relative aux projets de Hi-Rise dépassait généralement 100 %. Pour qu’un titre de créance soit un placement admissible pour un régime enregistré en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, ledit titre doit être « entièrement garanti ». Comme la quotité de financement des projets de Hi-Rise dépassait 100 % au moment où les titres de créance ont été contractés, les PHS de Hi-Rise n’étaient pas entièrement garantis et constituaient donc des investissements inadmissibles pour les régimes enregistrés en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Les investissements inadmissibles détenus dans des régimes enregistrés sont assujettis à de graves conséquences fiscales négatives pour l’investisseur et sont clairement inadaptés.

L’ampleur des risques posés par l’utilisation de fonds enregistrés pour investir dans les PHS Hi-Rise est considérable. Au cours de la période 2016-2017, environ 70 % des investisseurs ont utilisé des fonds enregistrés pour investir dans les PHS de Hi-Rise.

Divulgation des risques importants liés à l’investissement

Hi-Rise a omis de divulguer adéquatement les risques importants liés à ses PHS.

Conformément à l’article 25 du Règl. de l’Ont. 188, la maison de courtage divulgue par écrit à un investisseur les risques importants que comporte chaque hypothèque ou placement hypothécaire qu’elle lui propose.

La Loi crée un régime de divulgation préalable. Les renseignements doivent être divulgués avant que l’investisseur ne signe les documents nécessaires à la conclusion de l’opération. Le but est de donner à l’investisseur la possibilité (deux jours ouvrables en vertu de l’article 36 du Règl. de l’Ont. 188) d’examiner et de prendre en compte les caractéristiques et les conditions de l’investissement (y compris les risques importants) avant de conclure l’opération. Pour cette raison, le fait que certains aspects des PHS de Hi-Rise qui donnent lieu à des risques importants sont énoncés dans les documents contractuels que l’investisseur signe pour conclure l’opération ne constitue pas une divulgation, comme le prévoit la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques.

De plus, Hi-Rise a omis de divulguer les risques importants associés à ses PHS dans les onze dossiers analysés au cours de l’examen de 2018. Au nombre des risques spécifiques aux PHS de Hi-Rise figure le grand risque de défaillance du fait que la quotité de financement est supérieure à 100 % de la valeur actuelle du bien immobilier, le risque de radiation des fonds enregistrés du fait que les éléments d’actif détenus ne sont pas conformes aux règles, la subordination des PHS à un financement ultérieur et la faible probabilité de recouvrement si le projet n’aboutissait pas.

L’examen de 2018 a révélé que, même si certains risques importants sont désormais divulgués dans la déclaration 12 de la section 2 du formulaire 1, cette divulgation n’est pas suffisamment détaillée ou complète pour aider les investisseurs à bien comprendre ces risques. Les risques importants, comme le risque d’imposition des fonds enregistrés, les risques posés par la subordination des PHS de Hi-Rise et l’utilisation de fonds pour les coûts de démarrage et les coûts indirects, ne sont pas divulgués de manière adéquate aux investisseurs par Hi-Rise. Il en va de même pour les risques associés aux difficultés économiques des projets, qui caractérisent les PHS de Hi-Rise.

Par ailleurs, les risques découlant des conflits d’intérêts et des opérations entre parties apparentées, inhérents à la structure des PHS de Hi-Rise, n’ont pas été divulgués. Par exemple, les risques associés au fait que Hi-Rise (une entité apparentée à Neilas) dispose du pouvoir juridique exclusif de faire valoir les PHS à l’encontre des emprunteurs (une autre entité apparentée à Neilas) n’ont pas été divulgués. De même, Hi-Rise n’a pas divulgué le fait qu’elle devait veiller à ce que les paiements de commissions et frais à d’autres entités apparentées à M. Neilas par des parties apparentées soient conformes aux informations communiquées aux investisseurs et aux conditions contractuelles régissant ces paiements. Ces risques n’étaient pas simplement spéculatifs. Comme indiqué ci-dessous, Hi-Rise a autorisé le paiement de commissions et frais à des entités apparentées à M. Neilas, qui ont dépassé les niveaux divulgués et autorisés par les documents contractuels en vigueur.

Délai de la communication des renseignements

Conformément à l’article 36 du Règl. de l’Ont. 188, les renseignements doivent être divulgués au moins deux jours ouvrables avant que l’investisseur ne s’engage dans l’opération de PHS (sous réserve de la réalisation d’une dérogation visant à réduire le délai d’attente à un jour). Dans six (TP, PT, PD, PC, NHM, DR) des onze dossiers d’investisseurs échantillonnés au cours de l’examen de 2018, HRC a rempli elle-même la date de signature au nom de l’investisseur. En conséquence, la CSFO n’a pas pu confirmer que l’investisseur avait bénéficié du délai d’attente requise.

Règles et méthodes

Les règles et méthodes de Hi-Rise sont inadéquates et ne se conforment pas aux exigences de la Loi. Compte tenu de la nature des infractions en question, l’absence de règles et méthodes convenables a donné lieu à bon nombre de manquements systémiques à la conformité, constatés tout au long du processus de PHS de Hi-Rise, comme en témoignent les dossiers d’investisseurs examinés par le personnel de la CSFO.

Conformément au paragraphe 40(1) du Règl. de l’Ont. 188, la maison de courtage établit et met en application des règles et des méthodes raisonnablement conçues pour faire en sorte qu’elle-même et chaque courtier et agent qui est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent les exigences établies en application de la Loi. Conformément au paragraphe 40(2) du Règl. de l’Ont. 188, la maison de courtage établit et met en application des règles et des méthodes prévoyant la supervision adéquate de chaque courtier et agent qui est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte.

En vertu du paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 (« Règl. de l’Ont. 410 »), le courtier principal d’une maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que cette dernière ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi. Conformément au paragraphe 3(1) du Règl. de l’Ont. 410, le courtier principal d’une maison de courtage en examine les règles et les méthodes afin d’évaluer si elles sont raisonnablement conçues pour faire en sorte que d’une part, la maison de courtage ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi; d’autre part, chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour le compte de la maison de courtage soit supervisé de façon adéquate.

Les règles et méthodes de Hi-Rise n’ont pas permis d’assurer le respect des exigences de la Loi et la supervision adéquate des courtiers et des agents.

Le manuel des règles et des méthodes de Hi-Rise ne fournit pas de renseignements détaillés convenables pour assurer le respect des exigences de la Loi lorsque les agents ou les courtiers font le courtage d’hypothèques ou effectuent des opérations hypothécaires syndiquées. Sous le titre « Prêts hypothécaires syndiqués », le manuel des règles et des méthodes du 8 décembre 2017 (« manuel de 2017 ») se contente d’indiquer ce qui suit : « HRC doit se conformer à toutes les obligations et divulgations du présent manuel en ce qui concerne les prêts hypothécaires syndiqués. »

Le manuel de 2017 ne fait pas état de suffisamment de détails et de clarté en ce qui concerne la détermination de la convenance des investissements. Seuls les renseignements suivants sont indiqués pour ce qui est de réaliser l’analyse de convenance : « À moins que le prêteur ne soit une institution financière, HRC doit prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que l’investissement convient à l’investisseur potentiel, notamment s’assurer de bien comprendre les critères de prêt des investisseurs potentiels et d’obtenir une reconnaissance signée des éléments susceptibles de constituer des exceptions. » Ce libellé ne fournit pas d’indications adéquates aux employés de Hi-Rise qui évaluent la convenance des PHS comme investissements à l’égard des membres du public. Par exemple, il ne comprend aucun détail sur la façon dont les agents de Hi-Rise devraient évaluer les caractéristiques clés d’un investisseur potentiel, comme sa tolérance au risque.

Le manuel de 2017 ne détaille pas non plus convenablement les risques importants liés aux PHS de Hi-Rise. Par exemple, il n’énumère pas les risques généraux et particuliers potentiels liés à un investissement dans les PHS de Hi-Rise ni ne fournit de renseignements sur la manière dont ces risques sont cernés, analysés et communiqués aux investisseurs.

De plus, le manuel des règles et des méthodes de décembre 2016 et le manuel de 2017 ne reflètent pas le nouveau seuil d’acceptation des versements anticipés ou initiaux au titre des services ou des frais, conformément à l’article 37 du Règl. de l’Ont. 188 qui est entré en vigueur le 1^er janvier 2016.

Les nombreuses lacunes relevées indiquent que Hi-Rise et Jim Neilas ont omis de maintenir des règles et des méthodes qui garantissent la conformité aux exigences de la Loi et une supervision adéquate des agents et des courtiers.

Divulgation aux investisseurs des conflits d’intérêts et des paiements à des parties apparentées

Hi-Rise n’a pas divulgué comme il se doit les relations et les conflits d’intérêts entre Hi-Rise et les autres entités apparentées à M. Neilas.

Conformément au paragraphe 26(2) du Règl. de l’Ont. 188, la maison de courtage divulgue par écrit à chaque prêteur « la nature de ses rapports avec chaque emprunteur dans le cadre d’une hypothèque qu’elle propose au prêteur. » Conformément au paragraphe 27(1) du Règl. de l’Ont. 188, la maison de courtage divulgue par écrit à l’investisseur « tout conflit d’intérêts réel ou possible » qu’elle-même ou un courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération hypothécaire qu’elle lui propose. Conformément l’article 33 du Règl. de l’Ont. 188, la divulgation « est rédigée en langage simple, clair et concis et est présenté de façon logique et susceptible d’attirer l’attention de l’emprunteur, du prêteur ou de l’investisseur, selon le cas, sur les renseignements dont la communication est exigée. »

Les déclarations figurant dans les formulaires de divulgation obligatoires de la CSFO indiquaient que Jim Neilas était propriétaire de Hi-Rise, des sociétés immobilières et d’autres entités apparentées à M. Neilas et que les commissions et frais tirés des PHS et les bénéfices réalisés en cas d’aboutissement du projet étaient payables à ces entités.

Bien que ces déclarations contiennent des renseignements sur la propriété par Jim Neilas de l’emprunteur et de Hi-Rise Capital ltée, elles ne reflètent pas le contrôle exercé par Jim Neilas sur les entités apparentées à M. Neilas ni l’ensemble des commissions et frais payables au titre des PHS. De plus, la divulgation n’a pas abordé les répercussions considérables du contrôle exercé par Jim Neilas sur les parties. Par exemple, la divulgation n’informait pas les investisseurs que l’application des PHS de Hi-Rise à l’encontre de l’emprunteur (une entité apparentée à Neilas) relevait exclusivement du pouvoir d’une autre entité apparentée à Neilas et que Hi-Rise serait responsable de la supervision des commissions de parties apparentées payables à d’autres entités apparentées à M. Neilas.

Formulaire 1 et formulaire 1.1

Conformément à l’alinéa 31(1)1 du Règl. de l’Ont. 188, la divulgation comprend « un formulaire de divulgation qui se présente sous la forme approuvée par le directeur général, rempli en bonne et due forme et signé par un courtier. » Les formulaires de divulgation pertinents qui ont été approuvés par le surintendant au cours de la période du 1^er juillet 2015 au 30 juin 2018 sont le formulaire 1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers (le « formulaire 1 ») et le formulaire 1.1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers – Annexe pour les prêts à la construction et au développement (le « formulaire 1.1 »). Au cours de l’examen de 2018, un nombre d’infractions ont été cernées à l’égard de la divulgation fournie dans le formulaire 1 et le formulaire 1.1 dans les dossiers des investisseurs analysés par le personnel de la CSFO, notamment la divulgation inexacte ou incomplète des frais liés aux parties apparentées.

La quotité de financement n’est pas calculée sur la base de la valeur « en l’état »

Par ailleurs, dans au moins deux dossiers d’investisseurs (DR et NHM) analysés au cours de l’examen de 2018, la quotité de financement présentée est calculée sur la base d’une « valeur projetée » uniquement plutôt que sur la base de la valeur « en l’état » du bien immobilier, en dépit des exigences claires figurant dans le formulaire 1. Compte tenu de l’importance de la valeur actuelle « en l’état » du bien immobilier eu égard aux décisions relatives aux prêts hypothécaires, ces infractions en matière de divulgation sont importantes.

Divulgation des frais

Le formulaire 1 exige que la maison de courtage divulgue le montant des commissions et frais payables par l’investisseur et les commissions et frais payables par l’emprunteur. Hi-Rise n’a pas respecté cette exigence et contrevient donc à l’alinéa 31(1)1 du Règl. de l’Ont. 188. De plus, ces frais constituent une information qu’un investisseur d’une prudence normale estimerait importante dans la décision de consentir un prêt. En conséquence, le manque de divulgation de ces commissions et frais constitue également une infraction à l’alinéa 31(1)10 du Règl. de l’Ont. 188.

Plus précisément, dans certains cas, des commissions et frais ont été payés ou payables à des entités apparentées à M. Neilas sur le produit des PHS, alors que ces commissions et frais n’avaient pas été divulgués ou que le montant des commissions et frais divulgués était sensiblement différent de ceux payés ou payables. Le montant des commissions et frais à payer était indiqué dans divers contrats conclus entre les entités apparentées à M. Neilas, notamment des contrats de gestion des actifs et des contrats de gestion de la construction. Les cas de divulgation inexacte des frais et commissions sont les suivants :
1. Écart de taux d’intérêt/frais d’administration d’hypothèques : Dans huit des onze dossiers d’investisseurs analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018, Hi-Rise a omis de divulguer la différence ou l’« écart » entre le taux d’intérêt applicable en vertu de l’engagement de prêt et le taux payable en vertu de l’APP, comme indiqué ci-dessus. De plus, Hi-Rise n’avait pas divulgué si elle avait l’intention de percevoir les montants d’intérêts plus élevés. Bien que (comme indiqué ci-dessous), Hi-Rise, en sa qualité d’administrateur d’hypothèques, soit tenue de divulguer ces frais, Hi-Rise, en sa qualité de maison de courtage, est également tenue de divulguer ces frais parce qu’elle est tenue de remplir le formulaire 1 et qu’il s’agit d’une information importante pour la décision d’investir. Le personnel de la CSFO a déterminé que la divulgation du montant de l’écart d’intérêt ne répondait pas aux exigences de la Loi pour un investisseur à Adelaide (PT), quatre à Oakville (DSD, PP, RM et WP/GP), un à Widmer (HL) et deux à College (DR et NHM).
2. Frais de promotion immobilière : Dans au moins deux projets, des frais de promotion immobilière ont été versés à Neilas inc. Ces frais étaient importants. Ils s’élevaient à 3 432 667 $ pour Adelaide et à environ 3 394 000 $ pour Oakland Dans deux dossiers d’investisseurs pour Adelaide (PT et TP) et un dossier d’investisseur pour Oakville (WP/GP) analysés par le personnel de la CSFO, le montant des frais de promotion immobilière divulgué était sensiblement inférieur aux montants payés.
3. Frais de gestion de projet : AW (la société de gestion de la construction dont Jim Neilas détient la propriété et le contrôle exclusifs) a reçu aussi des frais de gestion de projet dont le montant s’élève à 280 652 $ pour Adelaide. Ces montants n’ont pas été divulgués aux investisseurs dans les deux dossiers d’investisseurs analysés par le personnel de la CSFO (TP et PT).
4. Frais de gestion : En vertu de l’engagement de prêt, Hi-Rise avait le droit de recevoir des montants au titre de « frais de gestion » à même les fonds des PHS amassés auprès des investisseurs. Plus précisément, Hi-Rise avait droit à des frais de gestion estimés à 2 099 375 $ pour Adelaide, 2 356 800 $ pour Oakville et 1 267 150 $ pour Widmer, hors taxes. Le personnel de la CSFO n’a pas été en mesure de calculer le montant précis des frais de gestion payables pour College. Il n’est pas certain que ces montants aient été payés; cependant, le fait que ces frais considérables étaient payables en vertu de l’engagement de prêt n’a pas été divulgué aux investisseurs dans les deux dossiers d’investisseurs pour Adelaide (TP et PT), les quatre dossiers d’investisseurs pour Oakville (DSD, PD, RM et WP/GP), les trois dossiers d’investisseurs pour Widmer (HL, PC et TP/RS) et les deux dossiers d’investisseurs pour College (DR et NHM), tous analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018.
5. Frais de commercialisation de l’offre : Pour Widmer, des frais de commercialisation de l’offre égaux à 2 % du montant investi étaient payables à Neilas inc. en vertu de l’engagement de prêt. Le personnel de la CSFO n’est pas certain si ces frais ont été effectivement payés, mais le montant des frais figurant dans l’un des dossiers d’investisseurs (HL) analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018 était sensiblement inférieur au montant prévu dans l’engagement de prêt.
6. Frais de commercialisation : Des frais de commercialisation de 68 820 $ ont été payés à Hi-Rise pour Queen. Ces frais n’ont pas été divulgués dans les deux dossiers d’investisseurs (DR et NHM) analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018, et le personnel de la CSFO n’a pas pu trouver une justification contractuelle du paiement.
7. Frais de construction de projet : Des frais de construction de projet de 2 082 000 $ ont été payés à AW (la société de gestion de la construction dont Jim Neilas détient la propriété et le contrôle exclusifs) pour Oakville. Le montant des droits aux frais divulgué dans l’un des dossiers d’investisseurs (DSD) analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018 était sensiblement supérieur aux droits prévus dans le contrat de gestion de la construction.
8. Commissions : Pour Adelaide, Widmer et Oakville, les commissions représentaient au total 14 % du montant investi. Ces commissions étaient considérables. Les commissions payées à Hi-Rise s’élevaient à 1 521 822 $ pour Widmer. Dans un dossier d’investisseur de Widmer (HL) analysé par le personnel de la CSFO, la commission divulguée était sensiblement inférieure au montant effectivement payé.

Comme le montre le tableau ci-dessous, le montant des commissions et frais des parties apparentées, prévus par les conditions des divers documents de prêt, était considérable, individuellement et globalement. De plus, les services fournis ou les coûts couverts par ces commissions et frais n’ont pas été divulgués aux investisseurs, et il est difficile de déterminer quels travaux ou services ont été effectivement réalisés pour justifier leur paiement et si ces montants ont servi à faire avancer sensiblement les projets de Hi-Rise.

Barème des frais et commissions des parties apparentées au 31 décembre 2016
Frais et commissions		Projet
		Adelaide	Oakville	Widmer	Queen	College
1	Frais d’administration d’hypothèques (0,5 % du principal restant dû)	551 276 $	476 170 $	S.O.¹	S.O.¹	S.O.¹
2	Frais d’administration d’hypothèques (écart des taux d’intérêt)²	9 853 408 $	10 512 925$	1 699 087 $	S.O.¹	S.O.¹
3	Frais de commercialisation de l’offre	719 790 $	1 225 123 $	S.O.¹	- $	S.O.¹
4	Commissions	1 800 237 $	2 025 531 $	1 521 822 $	225 636 $	S.O.¹
5	Frais de promotion immobilière	3 432 667 $	3 394 000 $	5 000 000 $	250 000 $	S.O.¹
6	Frais de cession	1 000 000 $	- $	- $	- $	S.O.1
7	Frais d’acquisition	75 000 $	500 000 $	- $	- $	S.O.1
8	Frais de gestion de projet	280 652 $	- $	S.O.¹	- $	S.O.¹
9	Frais de majoration du coût des biens	140 000 $	- $	- $	- $	S.O.¹
10	Frais de prêteur	140 000 $	300 000 $	300 000 $	- $	36 000 $
11	Frais de gestion³	2 099 375 $	2 356 800 $	1 267 150 $	S.O.¹	S.O.¹
12	Frais de consultation préalable à la construction	- $	578 000 $	- $	- $	S.O.¹
13	Frais de construction de projet	- $	2 082 000 $	- $	- $	S.O.¹
14	Commission d’agent	- $	186 500 $	- $	- $	S.O.¹
15	Frais de gestion d’actif	- $	- $	1 309 677 $	929 920 $	S.O.¹
16	Frais de syndication	- $	- $	150 000 $	76 000 $	76 000 $
17	Frais de gestion de la construction	- $	- $	- $	325 833 $	S.O.¹
18	Frais de commercialisation	- $	- $	- $	68 820 $	S.O.¹
		20 092 405 $	23 637 049 $	11 247 736 $	1 876 209 $	112 000 $
Total des fonds levés au titre des PHS au 31 décembre 2016		41 987 500 $	47 136 000 $	25 343 000 $	10 434 664 $4

¹ Le personnel de la CSFO n’était pas en mesure d’estimer les frais.
² Les frais d’administration d’hypothèques (écart des taux d’intérêt) ont été calculés jusqu’au 31 octobre 2017.
³Le personnel de la CSFO a estimé les frais de gestion sur la base du total des fonds levés au titre des PHS.
⁴ Le total des fonds levés au titre des PHS représente l’investissement hypothécaire total pour les projets Queen et College, comme indiqué dans l’annexe C du formulaire 1 de l'investisseur.

Bien que l’omission de fournir une divulgation exacte des commissions et frais constitue une violation des exigences de divulgation conformément au paragraphe 31(1) du Règl. de l’Ont. 188, l’omission de Hi-Rise d’empêcher le paiement des frais de gestion de projet, énoncés au paragraphe 81(c), et sa réception des frais de commercialisation, énoncés au paragraphe 81(f) ci-dessus, donnent lieu à des infractions encore plus graves de la Loi.

Concrètement, les conditions de l’APP stipulent ce qui suit sur la question des commissions et frais payables aux entités apparentées à M. Neilas :
Le participant reconnaît que des commissions et des frais sont payables à [Hi-Rise] et à Neilas inc. ou à toute autre entité apparentée pour son rôle dans le prêt participatif conformément à la documentation fournie au participant, dans ses versions successives.

Selon les modalités de l’APP, les commissions et frais convenus par l’investisseur sont limités à ceux indiqués dans la documentation fournie à l’investisseur. Selon les modalités de l’APP, si des commissions ou frais n’ont pas été divulgués, l’investisseur n’a pas accepté le paiement des commissions et frais, et il n’y a pas d’autorisation légale pour effectuer un tel paiement. Ces paiements sont donc contraires à la loi.

Conformément à l’article 14.2 du Règl. de l’Ont. 188 (applicable aux maisons de courtage) et à l’article 10.1 du Règlement de l’Ontario 189/08 (« Règl. de l’Ont. 189 ») (applicable aux administrateurs), la maison de courtage « ne doit pas agir ni faire ou omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où elle devrait savoir qu’elle permet ainsi à un emprunteur, à un prêteur, à un investisseur ou à toute autre personne de se servir d’elle pour faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel ou une conduite illégale ».

Il est évident que Hi-Rise aurait eu connaissance des paiements énumérés aux paragraphes 81(c) et (f). Dans le cas des frais de gestion de projet (paragraphe 81(c)), ces paiements ont été faits à une autre entité apparentée à Neilas, de sorte que l’instance dirigeante de Hi-Rise était également l’instance dirigeante du bénéficiaire. À tout le moins, il est évident que Hi-Rise a omis de prendre les mesures appropriées pour empêcher ces paiements. Dans le cas des frais de commercialisation (paragraphe 81(f)), Hi-Rise était le bénéficiaire réel. En conséquence, Hi-Rise enfreint l’obligation d’éviter les opérations malhonnêtes, frauduleuses, criminelles ou illégales, à la fois en sa qualité de courtier et d’administrateur.

Ces infractions sont source d’inquiétude parce que non seulement elles impliquent l’absence de divulgation exacte des commissions et frais, et la facilitation de paiements illégaux, mais aussi parce qu’elles reposent sur les interrelations et les conflits d’intérêts qui imprègnent les PHS de Hi-Rise.

(B) FONCTIONS D’ADMINISTRATEUR

Les infractions suivantes se rapportent à la position de Hi-Rise comme administrateur d’hypothèques dans les opérations de PHS de Hi-Rise.

Divulgation

Conformément au paragraphe 19(1) du Règl. de l’Ont. 189, l’administrateur d’hypothèques « divulgue par écrit à chaque prêteur ou investisseur la nature de ses rapports éventuels avec chaque emprunteur dans le cadre d’une hypothèque ». Conformément au paragraphe 20(1) du Règl. de l’Ont. 189, l’administrateur d’hypothèques « divulgue par écrit à chaque prêteur ou investisseur tout conflit d’intérêts que lui-même ou un employé qui administre l’hypothèque peut avoir relativement à cette dernière ».

Dans la mesure où des renseignements ont été fournis par Hi-Rise concernant ses rôles conflictuels et ses entités apparentées, ces renseignements se limitent à ceux divulgués par Hi-Rise dans les formulaires 1 et 1.1 remplis en sa qualité de maison de courtage d’hypothèques. Il n’y a aucune divulgation de la part de Hi-Rise en sa qualité d’administrateur d’hypothèques.

Même si la divulgation par Hi-Rise de ses relations et conflits d’intérêts en sa qualité de maison de courtage pouvait être considérée comme une divulgation par Hi-Rise en sa qualité d’administrateur (ce que le surintendant oppose), la divulgation de la maison de courtage était inadéquate aux motifs indiqués ci-dessus et, par conséquent, Hi-Rise, en sa qualité d’administrateur, ne s’est pas acquittée de ses obligations en vertu des articles 19 et 20 du Règl. de l’Ont. 189.

De plus, Hi-Rise ne s’est pas acquittée de son obligation de divulguer les commissions et frais qu’elle a le droit de recevoir en tant qu’administrateur d’hypothèques. Conformément au paragraphe 15(1) du Règl. de l’Ont. 189, un administrateur d’hypothèques doit fournir par écrit s’il a reçu ou non, est susceptible ou non de recevoir ou recevra ou non une commission ou une autre rémunération, directement ou indirectement, d’une autre personne ou entité relativement à l’administration de l’hypothèque.

Comme indiqué ci-dessus, dans huit des onze dossiers d’investisseurs analysés par le personnel de la CSFO au cours de l’examen de 2018, le montant de l’écart d’intérêt payable à Hi-Rise à titre de frais d’administration d’hypothèques n’a pas été divulgué aux investisseurs. En conséquence, l’omission de divulguer le montant de l’écart constitue également une infraction à l’article 15 du Règl. de l’Ont. 189.

Obligation concernant la convention d’administration

L’APP et la CF/CAH constituent la convention d’administration d’hypothèques de Hi-Rise. Ce contrat ne contient pas les renseignements exigés par le Règl. de l’Ont. 189.

Conformément à l’alinéa 18(2)(6) du Règl. de l’Ont. 189, la convention d’administration comprend la marche à suivre prévue par la convention, dans le cas d’une forclusion ou de l’exercice du pouvoir de vente aux termes de l’hypothèque, ainsi que les droits et obligations de chaque prêteur ou investisseur, dans les deux cas.

Les documents d’administration de l’hypothèque Hi-Rise ne satisfont pas à ces exigences du Règl. de l’Ont. 189. En fait, les documents d’administration d’hypothèques de Hi-Rise ne mentionnent même pas les mots « forclusion » ou « pouvoir de vente ».

Obligation d’aviser les investisseurs

Conformément au paragraphe 18(3), si l’accord d’administration ne contient pas les dispositions requises d’aviser les investisseurs, « la convention est réputée les comprendre ». Donc, même si ces obligations ne sont pas énoncées dans la convention d’administration, l’administrateur d’hypothèques n’en est pas dispensé. Elles sont imposées directement par le Règl. de l’Ont. 189. L’omission de fournir un tel avis constitue donc une infraction distincte du Règl. de l’Ont. 189.

D’après les documents reçus en mai 2017, le personnel de la CSFO a déterminé que Hi-Rise a omis d’aviser les investisseurs des changements importants dans les circonstances touchant les hypothèques et, en conséquence, a enfreint le paragraphe 18(3) du Règl. de l’Ont. 189. Ces manquements à l’obligation de fournir l’avis requis comprennent, sans s’y limiter, ce qui suit :
1. Modifications du montant de l’hypothèque sans changement apparent à la valeur de la garantie adossant l’hypothèque (Oakville – 17 janvier 2012 modification de l’engagement de prêt; Oakville –, 13 décembre 2013 modification de l’engagement de prêt);
2. Modifications de la durée de l’hypothèque (Adelaide – 4 décembre 2013, remplacement de l’engagement de prêt; Oakville – 6 décembre 2016, modification de l’engagement de prêt);
3. Modifications visant à permettre l’accumulation d’intérêts (Widmer – 6 mai 2016, modification de l’engagement de prêt);
4. Changements importants dans la portée et la nature du projet (Oakville – la décision de transformer Oakville en parties privatives locatives a été prise en 2012, mais n’a été communiquée aux investisseurs que le 26 janvier 2015; Oakville – en mai 2016, la date d’achèvement prévue a été modifiée et fixée à la fin de 2017).

Activités simultanées

Comme indiqué en détail dans le présent avis d’intention, Hi-Rise a permis que ses activités commerciales simultanées – comme maison de courtage d’hypothèques au nom des emprunteurs – mettent en péril son intégrité, son indépendance et sa compétence à titre d’administrateur d’hypothèques, enfreignant les exigences de l’article 40 du Règl. de l’Ont. 189.

V. MOTIFS DE RÉVOCATION

En vertu du paragraphe 19(1) de la Loi, le surintendant peut, par ordonnance, révoquer un permis dans les circonstances dans lesquelles il est autorisé à le suspendre. Les circonstances dans lesquelles le surintendant peut suspendre un permis sont énumérées dans le paragraphe 18(1). Les alinéas 18(1)(b) et (c) prévoient respectivement que le surintendant peut ordonner la suspension ou la révocation d’un permis :
1. S’il a des motifs raisonnables de croire que son titulaire n’est plus apte à l’être compte tenu des circonstances éventuelles prescrites pour l’application du paragraphe 14(1) ou 16(4), selon le cas, et des autres questions qu’il estime appropriées (alinéa 18(1)(b));
2. Si son titulaire contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou ne l’observe pas (alinéa 18(1)(c)).

Pour déterminer l’aptitude à être titulaire d’un permis, le surintendant est tenu, en vertu des paragraphes 18(1) et 19(1) de la Loi, du paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07 (pour les maisons de courtage) et du paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 411/07 (pour les administrateurs), de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
1. Compte tenu de sa situation financière, il n’y a pas raisonnablement lieu de s’attendre à ce que la société pratique une saine gestion financière dans l’exploitation de son entreprise;
2. La conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté;
3. La société exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements si elle est titulaire d’un permis.

(A) INFRACTIONS

Les infractions décrites ci-dessus sont graves, nombreuses et systémiques. Elles révèlent une façon de faire des affaires qui vise à favoriser les intérêts de Jim Neilas et des entités qui lui sont apparentées, au détriment des investisseurs. Les infractions constituent à elles seules une base suffisante pour la révocation des permis en vertu de l’alinéa 18(1)(c).

(B) APTITUDE À ÊTRE TITULAIRE D’UN PERMIS

En plus des infractions susmentionnées, les éléments suivants offrent des motifs raisonnables de croire que Hi-Rise n’exercera pas ses activités conformément à la loi et avec honnêteté et intégrité.

Manquement aux obligations fiduciaires

Hi-Rise est le fiduciaire en vertu des CF/CAH conclues avec les investisseurs. Par ailleurs, les investisseurs dépendent de Hi-Rise pour l’administration et l’exécution des PHS de Hi-Rise. Les investisseurs n’ont aucun droit indépendant d’appliquer ces obligations hypothécaires. Il en résulte une relation fiduciaire.

De plus, les investisseurs sont généralement peu avertis et dépendent des conseils et de l’expertise en matière d’investissement fournis par Hi-Rise en qualité de courtier agissant pour le compte de l’investisseur, ce qui donne lieu à une deuxième série d’obligations fiduciaires indépendantes, compte tenu de la relation entre les investisseurs et Hi-Rise.

En sa qualité d’instance dirigeante de Hi-Rise à l’époque considérée, l’incapacité de Jim Neilas à s’assurer que Hi-Rise respecte ses obligations fiduciaires démontre qu’il n’est pas apte à être titulaire d’un permis.

En leur qualité de fiduciaire, Hi-Rise et Jim Neilas assument trois obligations claires :
1. Évitement des conflits d’intérêts : Hi-Rise et Jim Neilas ne doivent pas laisser leurs intérêts personnels entrer en conflit avec ceux des investisseurs et ne doivent pas utiliser leur position pour promouvoir leurs propres intérêts au moyen d’opérations avec des parties apparentées ou d’opérations intéressées, à moins que les investisseurs ne donnent leur consentement en connaissance de cause.
2. Norme de diligence : Hi-Rise est soumise à la norme de diligence définie par la norme de common law visant les fiduciaires (c.-à-d. la norme qu’une personne de prudence normale appliquerait à la gestion de ses propres biens).
3. Obligation d’impartialité : Hi-Rise avait l’obligation de faire preuve d’impartialité dans le traitement des investisseurs se trouvant dans une situation similaire.

Opérations avec des parties apparentées et conflits d’intérêts

Les PHS de Hi-Rise se caractérisent par des conflits et des opérations intéressées. Jim Neilas est le propriétaire et l’instance dirigeante de Hi-Rise ainsi que des sociétés immobilières (les emprunteurs). Ce qui profite aux sociétés immobilières profite directement à Jim Neilas. Jim Neilas détenait aussi la propriété et le contrôle d’autres entités qui ont profité des projets Hi-Rise, comme le promoteur et la société de gestion de la construction. Jim Neilas et les entités apparentées à M. Neilas ont reçu des paiements substantiels au titre de frais et de commissions sans rapport avec l’avancement réel des projets de Hi-Rise.

En plus des exigences légales en matière de divulgation, les PHS eux-mêmes et les paiements de frais et commissions particuliers sont interdits en common law sans le consentement éclairé des investisseurs. Comme indiqué ci-dessus, la divulgation des paiements aux parties apparentées était soit inexistante, soit inexacte, dans la mesure où le montant des frais et commissions payés ou payables était sensiblement supérieur aux montants divulgués. En l’absence de renseignements précis, il n’y a pas de consentement éclairé.

De plus, bien que les intérêts de Jim Neilas dans diverses entités apparentées à M. Neilas (y compris les emprunteurs) soient communiqués aux investisseurs au moment de la conclusion du PHS, cette divulgation de la relation n’est pas suffisante pour satisfaire aux exigences de consentement éclairé nécessaires pour autoriser les opérations entre parties apparentées mettant en jeu un fiduciaire. Comme indiqué ci-dessus, les renseignements divulgués ne répondaient pas aux exigences prévues par la loi et ont été fournis dans le contexte d’autres violations graves et systémiques des dispositions de la loi relatives à la protection des consommateurs. Au nombre des lacunes dans la divulgation, mentionnons ce qui suit :
1. Comme indiqué ci-dessus, la divulgation des paiements aux parties apparentées était inexacte, le montant des frais et commissions payés dépassant sensiblement les montants divulgués, et aucune divulgation n’a été faite en ce qui concerne d’autres frais et commissions payés à des entités apparentées à M. Neilas.
2. Des manquements importants ont été cernés dans la divulgation des véritables conditions des opérations. En effet, les conditions très onéreuses de l’engagement de prêt ne sont pas divulguées aux investisseurs;
3. La divulgation des risques importants est insuffisante;
4. Comme indiqué ci-dessus, d’autres renseignements qu’un investisseur d’une prudence normale estimerait importants dans la décision de consentir un prêt sur la base d’un bien immobilier n’ont pas été divulgués;
5. Aucune disposition n’a été prise pour permettre aux investisseurs d’obtenir des conseils juridiques et financiers indépendants, ce qui est contraire aux exigences légales de la common law. Le conseil indépendant est particulièrement important dans le contexte des PHS de Hi-Rise du fait que les investisseurs ne sont pas avertis;
6. Hi-Rise a manqué de veiller à ce que l’investissement convienne aux investisseurs, compte tenu de leurs besoins et de leur situation;
7. Le montant des paiements effectués était excessif par rapport au travail effectué et au degré d’avancement du projet;
8. Bien que le fait que Jim Neilas est propriétaire des entités ait été divulgué, son contrôle juridique ne l’a pas été.

Paiements préférentiels

À au moins deux reprises, Hi-Rise a autorisé le remboursement de certains montants investis ou prêtés par Neilas inc. ou Jim Neilas personnellement, ou y a acquiescé, en priorité par rapport aux investisseurs et contrairement aux exigences légales :
1. En 2017, Adelaide a versé 1,75 million de dollars à Neilas inc. en tant que prétendu remboursement d’un prêt non garanti accordé par Neilas inc. À ce jour, Hi-Rise n’a produit aucun document pour étayer la caractérisation du montant comme un prêt plutôt que comme un investissement en capital. Cependant, même s’il est possible d’établir sa nature de prêt non garanti, il est évident que Neilas inc. n’avait pas le droit d’être remboursée en priorité par rapport aux investisseurs qui sont des créanciers garantis. De plus, compte tenu du contrôle exercé par M. Neilas sur Hi-Rise à l’époque et de son statut d’instance dirigeante, il est évident que Hi-Rise avait connaissance du paiement et y a consenti.
2. En novembre 2016, Neilas inc. a investi 275 000 $ dans le projet Adelaide en vertu d’un APP. En avril 2017, Hi-Rise a autorisé le remboursement intégral de l’investissement et le paiement a été effectué à l’aide de fonds provenant d’autres investisseurs. À ce jour, les autres investisseurs d’Adelaide ne se sont pas vu proposer le remboursement intégral de leur investissement.

Manquement au devoir de diligence

Hi-Rise, en sa qualité d’administrateur d’hypothèques, a accepté régulièrement des concessions ou des modifications des conditions de l’hypothèque syndiquée pour favoriser les intérêts des promoteurs ou d’autres entités apparentées à M. Neilas. Comme indiqué ci-dessus, Hi-Rise n’a pas avisé les investisseurs de ces accords et concessions. De plus, Hi-Rise n’a pas respecté la norme de diligence applicable à un fiduciaire pour déterminer s’il convenait ou non d’accorder ces concessions. Concrètement, Hi-Rise n’a pas pratiqué le contrôle préalable nécessaire, notamment en réalisant des évaluations actuelles, en évaluant la viabilité du projet, en effectuant une analyse juridique appropriée pour déterminer si les modifications demandées sont admissibles en vertu des documents de prêt en vigueur et peuvent être acceptées par Hi-Rise au nom des investisseurs, et en cherchant à obtenir une contrepartie convenable en moyennant l’octroi de ces concessions. Ces concessions ont été accordées en faveur des sociétés immobilières et d’autres entités apparentées à M. Neilas, souvent au détriment des investisseurs. Les concessions comprennent les éléments énumérés au paragraphe 99 ci-dessus.

Hi-Rise a omis aussi d’assumer certaines fonctions de contrôle importantes avant d’avancer les fonds des PHS à l’emprunteur pour s’assurer que les fonds n’étaient avancés que lorsque certains jalons du projet avaient été atteints et que d’autres facteurs liés au respect des documents du prêt et à la solvabilité de l’emprunteur avaient été confirmés. Plutôt, les fonds des PHS ont été avancés au fur et à mesure qu’ils étaient levés, sans tenir compte de ces facteurs, exposant ainsi les investisseurs à des risques supplémentaires inutiles.

Manquement à l’obligation d’impartialité

Hi-Rise a manqué à son devoir d’impartialité en traitant certains investisseurs plus favorablement que d’autres.

Les investisseurs qui se sont plaints se sont vu offrir des règlements plus avantageux que ceux prévus par l’APP ou que ceux offerts à d’autres investisseurs se trouvant dans une situation similaire. À ce jour, Hi-Rise n’a fourni aucune justification juridique au traitement préférentiel de ces investisseurs.

Dans le cas d’Oakville, les investisseurs qui ont prêté à l’emprunteur dans le cadre d’une troisième hypothèque ont été remboursés avant les investisseurs d’une deuxième hypothèque antérieure, ce qui est contraire aux règles de base en matière de priorité des dettes. Les renseignements divulgués aux investisseurs qui ont consenti des prêts dans le cadre de la deuxième hypothèque n’étaient pas suffisants pour conclure que les investisseurs auraient accepté ou même été conscients du fait que l’hypothèque de moindre priorité serait remboursée avant la leur. Une fois de plus, Hi-Rise n’a avancé aucune justification juridique pour ces paiements.

Enfin, certains investisseurs se sont vu offrir le droit de transférer leurs investissements de College à Adelaide, sans que les emprunteurs bénéficient d’une augmentation du produit du prêt dans le cadre de ces projets. Cette manœuvre a encore augmenté le passif et dilué la sécurité des investisseurs existants dans le projet, sans augmenter le capital disponible pour le projet, ce qui pourrait nuire aux investisseurs existants d’Adelaide. Là encore, Hi-Rise n’a avancé aucune justification juridique pour ces transferts.

(C) SITUATION FINANCIÈRE DE HI-RISE

En vertu de l’alinéa 1(2)1 du Règl. de l’Ont. 408/07 (pour les maisons de courtage) et du Règl. de l’Ont. 411/07 (pour les administrateurs), le fait qu’« il n’y a pas raisonnablement lieu de s’attendre à ce que la société pratique une saine gestion financière dans l’exploitation de son entreprise » est une circonstance prescrite pour déterminer si une société n’est pas apte à être titulaire d’un permis.

Hi-Rise ne fait pas actuellement de courtage d’hypothèques en raison de l’engagement qu’elle a pris envers le surintendant et, en conséquence, n’a pas de revenus réguliers. Hi-Rise n’a pas non plus d’actifs importants. Tous les coûts de Hi-Rise sont financés par des prêts de Neilas inc. ou d’autres entités apparentées à M. Neilas.

En conséquence, on ne peut s’attendre que Hi-Rise pratique une saine gestion financière dans l’exploitation de ses activités de courtage ou d’administration d’hypothèques, ce qui donne lieu à un motif supplémentaire de conclure que Hi-Rise n’est pas apte à être titulaire de permis de courtier ou d’administrateur d’hypothèques.

VI. PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES PÉCUNIAIRES

Conformément à l’article 39 de la Loi, si le surintendant est convaincu qu’une personne a contrevenu à une exigence établie en application de la Loi, il peut, par ordonnance, imposer une pénalité administrative à cette personne en lui donnant un avis écrit de son intention.

Conformément à l’article 38 de la Loi, une pénalité administrative peut être imposée à l’une ou l’autre des fins suivantes :
- Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi;
- Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la Loi ou de son inobservation.
Les propositions de pénalités administratives ci-dessous sont fondées sur l’examen des dossiers des investisseurs individuels en 2018, reflètent la non-conformité généralisée et systémique à la Loi et tiennent compte des avantages économiques très importants réalisés, qui s’élèvent à des dizaines de millions de dollars en frais, commissions et autres rémunérations. Le surintendant est convaincu que les pénalités administratives demandées ne peuvent être réduites sans porter atteinte aux objectifs de la Loi, compte tenu de la conduite délibérée constatée, des énormes gains financiers réalisés par les personnes et les sociétés apparentées à Neilas impliquées, et de leur incapacité à avouer ces graves violations et encore moins à y remédier.

Conformément à l’article 41 de la Loi, la pénalité administrative pécuniaire pouvant être imposée pour chaque contravention est de 10 000 $ pour un particulier titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et de 25 000 $ pour une personne ou une entité titulaire d’un permis de maison de courtage ou d’administrateur d’hypothèques. Le surintendant veut imposer une pénalité se montant à 3 175 000 $ contre Hi-Rise et à 1 320 000 $ contre Jim Neilas. Un résumé des violations et des pénalités imposées est joint à l’annexe A.

Le surintendant demande des pénalités administratives pécuniaires contre Hi-Rise en sa qualité de maison de courtage d’hypothèques et d’administrateur d’hypothèques.

Le surintendant demande aussi des pénalités administratives pécuniaires à l’encontre de Jim Neilas en qualité de courtier principal de Hi-Rise et d’administrateur et actionnaire unique et, par conséquent, détenant le contrôle de Hi-Rise à l’époque considérée. Le fondement légal de l’imposition de pénalités administratives pécuniaires à l’encontre de Jim Neilas personnellement est le suivant :
1. Conformément au paragraphe 2(1) du Règl. de l’Ont. 410, le courtier principal d’une maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que cette dernière ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi. Le surintendant affirme que Jim Neilas n’a pas pris ces mesures et qu’il est donc responsable des infractions commises par Hi-Rise en sa qualité de courtier;
2. De plus, conformément au paragraphe 3(1) du Règl. de l’Ont. 410/07, le courtier principal est tenu d’examiner les règles et les méthodes de la maison de courtage pour déterminer si elles sont raisonnablement conçues pour que la maison de courtage et chaque courtier et agent se conforment à toutes les exigences établies en vertu de la Loi; et que chaque courtier et agent est supervisé de façon adéquate. Par ailleurs, Jim Neilas est personnellement responsable des infractions liées aux règles et méthodes conformément à l’article 3(1) du Règl. de l’Ont. 410;
3. Enfin, conformément au paragraphe 48(5) de la Loi, en cas de perpétration par une société d’une infraction à la Loi, ses dirigeants ou administrateurs qui l’ont ordonnée ou autorisée, qui y ont consenti ou participé, ou qui n’ont pas pris de précaution raisonnable pour empêcher la société de la commettre sont coupables d’une infraction, que la société ait été ou non poursuivie ou déclarée coupable. Conformément au paragraphe 52(2) de la Loi, les membres de « l’instance dirigeante de l’entité » qui n’est pas une personne ou une société de personnes et à laquelle un permis est délivré sont conjointement et individuellement tenus d’observer les exigences établies en application de la Loi qui lui sont applicables. Jim Neilas était l’unique administrateur et dirigeant de Hi-Rise à toutes les époques considérées et a donc enfreint les dispositions du paragraphe 48(5) de la Loi en ce qui concerne les infractions commises par Hi-Rise. À titre de membre du conseil d’administration de Hi-Rise, il était membre de l’instance dirigeante de Hi-Rise au sens du paragraphe 52(2) de la Loi. En conséquence, il est responsable du non-respect par Hi-Rise des exigences établies en vertu de la Loi, imposées à la fois aux maisons de courtage et aux administrateurs en vertu du paragraphe 52(2) de la Loi.

(A) CRITÈRES PRÉVUS PAR LA LOI POUR LES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

De l’avis du surintendant, les pénalités administratives pécuniaires proposées ci-dessous pour Hi-Rise et Jim Neilas répondront aux deux objectifs énoncés à l’article 38 de la Loi.

Premièrement, l’imposition de ces pénalités administratives pécuniaire promouvra la conformité à la Loi en décourageant les infractions à la Loi. Les pénalités administratives pécuniaires montreront aux particuliers, au secteur des PHS et au public que les violations de la Loi entraîneront des conséquences pécuniaires négatives importantes. Une pénalité administrative pécuniaire importante soulignera également la gravité des infractions en question.

Deuxièmement, l’imposition d’une pénalité administrative pécuniaire compensera certains des avantages économiques importants que Hi-Rise et Jim Neilas ont tirés du fait de ces infractions. Au 31 décembre 2017, plus de 144 millions de dollars avaient été levés dans les PHS de Hi-Rise sur les cinq projets visés par le présent avis. Les pénalités administratives proposées tiennent compte du fait que, cumulativement, Hi-Rise et M. Neilas ont gagné des dizaines de millions de dollars en rémunération sur ces projets au moyen de frais, de commissions et d’autres moyens. Les entités apparentées à M. Neilas ont perçu au moins 39 millions de dollars en frais et commissions.

À ce titre, les pénalités administratives proposées annuleront, dans une faible mesure, le bénéfice économique que les personnes et entités ont tiré du courtage et de l’administration des PHS de Hi-Rise en violation de la Loi et de ses règlements.

Pour déterminer le montant des pénalités administratives proposées, le surintendant a tenu compte des cinq critères à prendre en considération conformément à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08. Ces critères sont les suivants :
1. Le degré d’intention d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation;
2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement;
3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives;
4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement;
5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.

Eu égard au premier critère (le degré auquel la conduite était intentionnelle, imprudente ou négligente), la conduite de Hi-Rise et de Jim Neilas porte à croire que les diverses infractions faisaient partie d’un plan global conçu pour promouvoir les intérêts de Neilas, même si ces agissements compromettaient les éléments de protection des consommateurs de la Loi et de ses règlements. Cette conduite reflète une intention consciente de procéder d’une manière qui profite à Hi-Rise (une entité réglementée), à d’autres entités dont Jim Neilas détenait le contrôle et à Jim Neilas, personnellement, sans égard aux répercussions négatives sur les investisseurs. La nature généralisée et systémique de ces infractions justifie une pénalité administrative pécuniaire plus élevée.

Eu égard au deuxième critère, l’ampleur du préjudice réel ou potentiel causé à autrui est très importante dans ces cas. Les personnes les plus directement lésées sont les investisseurs qui ont été incités à investir dans des PHS à risque élevé qui ne leur convenaient pas. Les investisseurs courent aussi un risque non insignifiant de ne pas pouvoir réaliser leur investissement entièrement ou partiellement en cas d’échec d’un projet, en particulier à la lumière des fausses déclarations initiales concernant la valeur de la garantie adossant les prêts, de l’absence de renseignements sur la subordination des PHS de Hi-Rise aux prêts ultérieurs, et des frais et commissions importants perçus sur les fonds levés au lieu d’être utilisés pour avancer les projets.

Eu égard au troisième critère, à savoir la mesure dans laquelle Hi-Rise et Jim Neilas ont tenté d’atténuer la perte ou de prendre des mesures correctives, le surintendant n’a connaissance d’aucune mesure d’atténuation ou corrective prise par Hi-Rise ou Jim Neilas qui justifierait la réduction d’une pénalité administrative pécuniaire qui serait, à tous autres égards, appropriée. Bien que certaines mesures limitées aient été prises par Hi-Rise et Jim Neilas après l’intervention du surintendant, en septembre 2017, elles ne reflètent pas un aveu par les personnes ou les entités que leur conduite posait de graves problèmes.

Eu égard au quatrième critère, à savoir si Hi-Rise et Jim Neilas ont tiré un avantage économique de leurs infractions, dans chaque opération de PHS à laquelle ces parties ont participé, Hi-Rise et d’autres entités dont Jim Neilas détient la propriété et le contrôle ont perçu divers frais, commissions ou autres rémunérations. Comme indiqué ci-dessus, ces PHS ont mis en cause des centaines de millions de dollars d’investissements et des dizaines de millions de dollars de rémunération. Le montant de la pénalité administrative pécuniaire proposée vise à compenser une petite partie de l’avantage économique tiré des infractions.

Enfin, il convient de se demander si Hi-Rise ou Jim Neilas ont commis d’autres infractions ou manquements au cours des cinq années précédentes. Le surintendant n’a pas connaissance d’infractions ou de manquements au cours des cinq années précédentes autres que celles figurant dans le présent avis.

Le surintendant affirme que, cumulativement, il s’agit d’infractions extrêmement graves qui portent atteinte aux objectifs de protection des consommateurs de la Loi et de ses règlements dans un secteur où la protection des consommateurs est particulièrement importante en raison des risques élevés et de la nature inhabituelle du produit hypothécaire. En conséquence, ces infractions devraient donner lieu à des pénalités administratives importantes tant pour Hi-Rise que Jim Neilas. Le surintendant affirme qu’une pénalité administrative maximale de 25 000 $ par infraction commise par la maison de courtage et de 10 000 $ par infraction commise par les courtiers principaux est raisonnable. Comme indiqué ci-dessus, les infractions particulières annoncées par le surintendant et les pénalités administratives pécuniaires demandées figurent à l’annexe A ci-jointe.

En conclusion, le surintendant est d’avis que Hi-Rise et Jim Neilas ont porté atteinte aux éléments de protection des consommateurs de la Loi de manière délibérée, généralisée et systématique et que, par conséquent, l’imposition des pénalités administratives susmentionnées est appropriée et raisonnable, et favoriserait la réalisation des objectifs décrits dans la Loi.

Tout autre motif que le surintendant peut évoquer.

FAIT à Toronto (Ontario), le 1^er avril 2019.

L’original signé par

Brian Mills
Surintendant des services financiers

DESTINATAIRES :
Tribunal des services financiers
5160, rue Yonge, 14^e étage, C.P. 85
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Greffier

Tél. : 416 226-7752
Télécopieur : 416 226-7750
Adresse électronique : contact@fstontario.ca

AUTRES DESTINATAIRES :
Ministère du Procureur général, Division du droit civil
Direction des services à la Commission des services financiers de l'Ontario, 5160, rue Yonge, 17^e étage
Toronto (Ontario) M2N 6L9

À l’attention de : Troy Harrison et Michael Scott
Tél. : 416 590-7244
Télécopieur : 416 590-7556

Courriel : Troy.Harrison@fsco.gov.on.ca

Avocat du surintendant des services financiers

ANNEXE A
Infraction	Article	Paragraphe dans l’avis	Nombre d’infractions	Partie	Montant de la pénalité par infraction	Pénalité totale
Convenance aux investisseurs	Article 24, Règl. de l’Ont. 188/08	48-57	11	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	275 000 $
Divulgation des risques importants	Article 25, Règl. de l’Ont. 188/08	58-63	11	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	275 000 $
Règles et méthodes	Article 40, Règl. de l’Ont. 188/08	65-73	1	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	25 000 $
Omission de divulguer la valeur « en l’état » du bien	Alinéa 31(1)1 et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	79	2	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	50 000 $
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81a, 82	8	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	200 000 $
Divulgation des frais (frais de promotion immobilière )	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81b, 82	3	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	75 000 $
Divulgation des frais (frais de gestion de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81c, 82	2	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	50 000 $
Divulgation des frais (frais de gestion)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81d, 82	11	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	275 000 $
Divulgation des frais (frais de commercialisation de l’offre)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81e, 82	1	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	25 000 $
Divulgation des frais (frais de commercialisation)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81f, 82	2	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	50 000 $
Divulgation des frais (frais de construction de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81g, 82	1	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	25 000 $
Divulgation des frais (commission)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	80, 81h, 82	1	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	25 000 $
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Article 26, 27 et 33, Règl. de l’Ont. 188/08	74-77	11	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	275 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de gestion de projet)	Article 14.2, Règl. de l’Ont. 189/08	81c, 82- 88	2	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	50 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de commercialisation)	Article 14.2, Règl. de l’Ont. 189/08	81f, 82- 88	2	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	50 000 $
Divulgation aux investisseurs (para. 64)	Article 36, Règl. de l’Ont. 189/08	64	6	Hi-Rise (courtage)	25 000 $	150 000 $
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Article 15, Règl. de l’Ont. 189/08	93-94	8	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	200 000 $
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Article 19, 20 et 21, Règl. de l’Ont. 189/08	90-92	11	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	275 000 $
Convention d’administration (aucune disposition relative aux défaillances)	Alinéas 18(2)5 et 18(2)6, Règl. de l’Ont. 189/08	95-97	11	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	275 000 $
Convention d’administration (aucune disposition relative à la notification des investisseurs)	Alinéas 18(2)5 et 18(3)2, Règl. de l’Ont. 189/08	98-99	11	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	275 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de gestion de projet)	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08	81c, 82- 88	2	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	50 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de commercialisation)	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08	81f, 82- 88	2	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	50 000 $
Absence de notification des investisseurs	Paragraphe 18(3), Règl. de l’Ont. 189/08	98-99	5	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	125 000 $
Remboursement préférentiel du prêt de Neilas inc. à Adelaide – 2017	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08	112a	1	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	25 000 $
Remboursement préférentiel de l’investissement PHS de Neilas inc.	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08	112b	1	Hi-Rise (administrateur)	25 000 $	25 000 $
					Total :	3 175 000 $
Convenance aux investisseurs	Article 24, Règl. de l’Ont. 188/08, et article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 Article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	48-57	11	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	110 000 $
Divulgation des risques importants	Article 25, Règl. de l’Ont. 188/08, et article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 Article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	58-63	11	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	110 000 $
Règles et méthodes	Article 40, Règl. de l’Ont. 188/08, et article 3, Règl. de l’Ont. 410/07	65-73	1	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	10 000 $
Omission de divulguer la valeur « en l’état » du bien	Alinéa 31(1)1 et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08, article 3 Règl. de l’Ont. 187/08, et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	79	2	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	20 000 $
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08, article 3, Règl. de l’Ont. 187/08, et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81a, 82	8	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	80 000 $
Divulgation des frais (frais de promotion immobilière )	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81b, 82	3	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	30 000 $
Divulgation des frais (frais de gestion de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81c, 82	2	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	20 000 $
Divulgation des frais (frais de gestion)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81d, 82	11	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	110 000 $
Divulgation des frais (frais de commercialisation de l’offre)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81e, 82	1	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	10 000 $
Divulgation des frais (frais de commercialisation)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81f, 82	2	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	20 000 $
Divulgation des frais (frais de construction de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81g, 82	1	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	10 000 $
Divulgation des frais (commission)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08 ; et article 2, Règl. de l’Ont. 410/07	80, 81h, 82	1	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	10 000 $
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Articles 26, 27 et 33, Règl. de l’Ont. 188/08; article 3, Règl. de l’Ont. 187/08; article 2, de l’Ont. 410/07	74-77	11	Jim Neilas (courtage)	10 000 $	110 000 $
Divulgation aux investisseurs (para. 64)	Article 36, Règl. de l’Ont. 189/08	64	6	Jim Neilas (courtage)	25 000 $	150 000 $
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Article 15, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	93-94	8	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	80 000 $
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Article 19, 20 et 21, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	90-92	11	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	110 000 $
Convention d’administration (aucune disposition relative aux défaillances)	Alinéas 18(2)5 et 18(2)6, Règl. de l’Ont. 189/08; paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	95-97	11	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	110 000 $
Convention d’administration (aucune disposition relative à la notification des investisseurs)	Alinéas 18(2)5 et 18(3)2, Règl. de l’Ont. 189/08; paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	98-99	11	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	110 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de gestion de projet)	Article 10,1, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	81c, 82- 88	2	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	20 000 $
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de commercialisation)	Article 10,1, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	81f, 82- 88	2	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	20 000 $
Absence de notification des investisseurs	Paragraphe 18(3), Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	98-99	5	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	50 000 $
Remboursement préférentiel du prêt de Neilas inc. à Adelaide – 2017	Article 10,1, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	112a	1	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	10 000 $
Remboursement préférentiel de l’investissement PHS de Neilas inc.	Article 10,1, Règl. de l’Ont. 189/08, et paragraphes 48(5) et 52(2), Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques	112b	1	Jim Neilas (administrateur)	10 000 $	10 000 $
					Total :	1 320 000 $

ANNEXE B
Infraction	Disposition légale	Adelaide		College/Queen		Oakville				Widmer			NOMBRE TOTAL D’INFRACTIONS
		PT	TP	DR	NHM	DSD	PD	RM	WP/GP	HL	PC	TP
Convenance aux investisseurs	Article 24, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Divulgation des risques importants	Article 25, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Omission de divulguer la valeur « en l’état » du bien	Alinéa 31(1)1 et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08			X	X								2
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	X		X	X	X	X	X	X	X			8
Divulgation des frais (frais de promotion immobilière )	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X						X				3
Divulgation des frais (frais de gestion de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X										2
Divulgation des frais (frais de gestion)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Divulgation des frais (frais de commercialisation de l’offre)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08									X			1
Divulgation des frais (frais de commercialisation)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08			X	X								2
Divulgation des frais (frais de construction de projet)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08					X							1
Divulgation des frais (commission)	Alinéas 31(1)1 et 31(1)10, et article 33, Règl. de l’Ont. 188/08									X			1
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Article 26, 27 et 33, Règl. de l’Ont. 188/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de gestion de projet)	Article 14.2, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X										2
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de commercialisation)	Article 14.2, Règl. de l’Ont. 189/08			X	X								2
Divulgation aux investisseurs (para. 64)	Article 36, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X	X	X		X				X		6
Divulgation des frais (écart des taux d’intérêt)	Article 15, Règl. de l’Ont. 189/08	X		X	X	X	X	X	X	X			8
Divulgation des conflits d’intérêts et des relations	Article 19, 20 et 21, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Convention d’administration (aucune disposition relative aux défaillances)	Alinéas 18(2)5 et 18(2)6, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Convention d’administration (aucune disposition relative à la notification des investisseurs)	Alinéas 18(2)5 et 18(2)6, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	X	11
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de gestion de projet)	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08	X	X										2
Paiement non autorisé à une partie apparentée (frais de commercialisation)	Article 10.1, Règl. de l’Ont. 189/08			X	X								2

¹Un douzième dossier d’investisseur a été demandé et reçu, mais il n’a pas été négocié par Hi-Rise. Des violations liées au courtage en hypothèques ont été constatées dans les 11 dossiers négociés par Hi-Rise.

²L’un des dossiers d’investisseur analysés a fait l’objet d’un courtage par une maison de courtage autre que Hi-Rise (GL). Les onze dossiers négociés par Hi-Rise qui ont été analysés au cours de l’examen de 2018 concernaient les investisseurs suivants : PT et TP (Adelaide); DR et NHM (College); DSD, PD, RM et WP/GP (Oakville); HL, PC et TP/RS (Widmer).

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