DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques,
L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 35 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE D’Arman Raymond Iskin et Streamline Mortgages Ltd.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

et

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES ORDONNANCES EXÉCUTOIRES

DESTINATAIRES : Arman Raymond Iskin

ET :
Streamline Mortgages Ltd.
3107, rue Dundas Ouest,
Toronto (Ontario) M6P 1Z9

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice, contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer une pénalité administrative d’un montant total de 15 000 $ à Arman Raymond Iskin pour avoir omis de prendre des mesures qui pourraient raisonnablement empêcher Streamline Mortgages Ltd. de contrevenir à l’exigence établie en vertu de la Loi et à l’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer deux pénalités administratives d’un montant total de 10 000 $ à Streamline Mortgages Ltd :

1. 5 000 $ pour avoir omis de prendre des mesures raisonnables pour vérifier l’identité d’un emprunteur, en violation du paragraphe 11(2) du Règl. de l’Ont. 188/08;


2. 5 000 $ pour avoir omis de divulguer les risques importants d’une hypothèque à un prêteur, en violation du paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 35 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’émettre une ordonnance exécutoire exigeant que Streamline Mortgages Ltd. retienne les services d’un expert-conseil indépendant qu’elle a approuvé à l’avance pour :

1. Dans les 60 jours, examiner et mettre à jour ses politiques, procédures et pratiques concernant la vérification de l’identité, la divulgation des risques importants et toutes les autres obligations à l’égard des prêteurs et des emprunteurs, telles que définies dans le Règlement de l’Ontario 188/08;


2. Dans les 120 jours, former tous les courtiers et agents parrainés aux politiques, procédures et pratiques mises à jour;


3. Fournir à la directrice un rapport écrit concernant l’achèvement des points (i) et (ii).

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI.

Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7^e étage,
Toronto (Ontario) M2N 6S6
À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois qu’on a établi de façon définitive si une audience est demandée, ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en appelant le greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Tels sont les motifs de l’avis d’intention de la directrice qui propose d’imposer :
   
   
   1. Une pénalité administrative de 15 000 $ à Arman Raymond Iskin (« Iskin »);
   
   
   2. Deux pénalités administratives d’un montant total de 10 000 $ à Streamline Mortgages Ltd. (« Streamline »);
   
   
   3. Une ordonnance exécutoire à Streamline.
   
   



II. PARTIES

2. Iskin est un courtier en hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro M12001646). Il est titulaire d’un permis depuis le 29 août 2012. Son permis doit actuellement expirer le 31 mars 2023.


3. Iskin est le directeur, président, secrétaire et courtier principal de Streamline, une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis délivré en vertu de la Loi (permis numéro 12750).



III. L’OPÉRATION HYPOTHÉCAIRE FRAUDULEUSE

4. Cette affaire concerne une opération hypothécaire frauduleuse.


5. En janvier 2021, une personne non titulaire d’un permis (« BS ») a envoyé à un employé de Streamline (« AD ») un courriel concernant un emprunteur (« JC ») qui cherchait prétendument à obtenir un prêt hypothécaire pour sa résidence à Toronto (la « propriété de Toronto »).


6. JC avait 96 ans.


7. AD a transmis cette information à Iskin.


8. Iskin à son tour a transmis cette information à « RM », un avocat spécialisé en immobilier, et lui a demandé s’il connaissait des prêteurs potentiels.


9. RM a identifié un prêteur qui serait prêt à avancer des fonds pour cette hypothèque.


10. AD a ensuite envoyé à Iskin des documents relatifs à cette opération, notamment une évaluation, une facture d’impôt foncier et une copie du passeport de JC.


11. Iskin a fourni à BS une demande d’hypothèque de Streamline et lui a demandé de la faire remplir par JC.


12. Iskin ne connaissait pas JC. Il ne l’a pas rencontré, ne lui a pas parlé et n’a pas eu de relations directes avec lui. Iskin n’a pas non plus demandé à un employé de Streamline de le faire.


13. Iskin ne connaissait pas les prêteurs. Il ne les a pas rencontrés, n’a pas parlé avec eux et n’a pas eu de relations directes avec eux.


14. Iskin a fourni à RM un exemplaire du « Formulaire 1 – Document d’information pour l’investisseur ou le prêteur concernant les opérations effectuées par les courtiers » (« Formulaire 1 ») et lui a demandé de le fournir aux prêteurs. Cependant, RM n’a pas retourné le formulaire 1 signé à Iskin. Iskin n’a pris aucune mesure supplémentaire pour confirmer que le formulaire 1 avait été fourni aux prêteurs ou qu’ils avaient été informés des informations qu’il contenait.


15. Le 2 mars 2021, une hypothèque privée de 467 500 $ a été enregistrée contre la propriété de JC à Toronto (l’« hypothèque »). À la clôture de l’opération, Streamline a reçu une commission de 9 350 $.


16. Le Bureau d’enregistrement immobilier de l’Ontario a par la suite déterminé que l’hypothèque était frauduleuse et qu’elle avait été mise en place à l’insu et sans le consentement de JC. Le passeport de JC a été falsifié et la facture d’impôt pour la propriété de Toronto a été modifiée.


17. Le Bureau d’enregistrement immobilier a retiré l’hypothèque du titre de la propriété de Toronto.


18. L’assurance de titres a remboursé aux prêteurs les 467 500 $ qu’ils avaient versés pour l’hypothèque.


19. Iskin a déclaré à l’ARSF que Streamline et lui-même agissaient en tant qu’agent hypothécaire pour les prêteurs uniquement en ce qui concerne l’hypothèque, même si sa demande initiale à RM visait à trouver un prêteur pour le compte de JC.


20. Iskin n’a pas fait preuve de diligence raisonnable en ce qui concerne l’hypothèque. Iskin :
    
    
    1. S’est appuyé sur BS, une personne non titulaire d’un permis, pour obtenir des renseignements concernant un emprunteur;
    
    
    2. N’a pris aucune mesure pour vérifier l’identité de JC;
    
    
    3. N’a pris aucune mesure pour vérifier l’exactitude des renseignements fournis au sujet de JC, de la propriété de Toronto ou de la capacité de JC à rembourser le prêt hypothécaire;
    
    
    4. N’a pas rencontré les prêteurs dans le cadre de cette opération;
    
    
    5. N’a pas obtenu un formulaire 1 signé par les prêteurs.
    
    



IV. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Ne pas vérifier l’identité de l’emprunteur

21. Le paragraphe 11(2) du Règl. de l’Ont. 188/08 stipule que la maison de courtage qui désire proposer une hypothèque ou un renouvellement à un prêteur doit prendre des mesures raisonnables pour vérifier l’identité de chaque emprunteur.


22. Iskin affirme qu’il s’est fié au fait que des avocats étaient impliqués dans l’opération et qu’il supposait qu’ils avaient vérifié l’identité de JC. Toutefois, étant donné que Streamline et Iskin ont pris des mesures pour obtenir un prêt hypothécaire pour JC, en se fondant sur des documents et des renseignements fournis par une personne non titulaire d’un permis, et qu’ils n’ont pris aucune mesure indépendante pour vérifier l’identité de JC, cette hypothèse n’était pas raisonnable.


23. Par conséquent, la directrice est convaincue que Streamline a enfreint le paragraphe 11(2) du Règl. de l’Ont. 188/08.



B. Ne pas divulguer des risques importants

24. Le paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08 stipule que la maison de courtage doit divulguer par écrit à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, les risques importants que comporte chaque hypothèque ou placement hypothécaire qu’elle lui propose.


25. Le manuel de politiques et de procédures de Streamline renforce l’importance de cette divulgation. Il se lit comme suit :

    Chaque prêteur privé doit recevoir un formulaire pour l’investisseur concernant les opérations effectuées par les courtiers de l’Ontario pour chaque opération hypothécaire à laquelle il participe (Règl. de l’Ont. 188/08, art. 31). Une fois signée par le prêteur privé, une copie de ce formulaire doit être incluse dans le dossier de l’opération hypothécaire du client et dans le dossier du prêteur privé au siège social de Streamline Mortgages Ltd.



26. Cependant, Streamline et Iskin n’ont pas rencontré les prêteurs, n’ont pas eu de communication directe avec eux et n’ont pas obtenu d’eux un formulaire 1 signé concernant l’hypothèque. Ce document contient des renseignements importants sur les risques importants des hypothèques, y compris l’obligation pour la maison de courtage d’avertir si elle ne peut pas vérifier l’identité d’une autre partie à l’opération. Le formulaire 1 indiquait que Streamline n’avait pas vérifié l’identité de l’emprunteur.


27. La maison de courtage n’ayant pas obtenu un formulaire 1 signé par les prêteurs, la directrice est convaincue que Streamline a enfreint le paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08.



C. Amener la maison de courtage à enfreindre la Loi

28. L’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08 stipule que le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.


29. En tant que courtier de Streamline, Iskin était responsable de toutes ses mesures ou omissions qui ont fait courir à Streamline le risque d’enfreindre la Loi ou les règlements. Iskin n’a pas pris de mesures pour vérifier l’identité de JC, n’a pas rencontré les prêteurs dans le cadre de cette opération et n’a pas obtenu d’eux un formulaire 1 signé ou ne leur a pas autrement divulgué les risques importants de l’hypothèque. En raison des omissions d’Iskin, Streamline a enfreint les paragraphes 11(2) et 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08.


30. Par conséquent, la directrice est convaincue qu’Iskin a enfreint l’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08.



V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

31. La directrice est convaincue que l’imposition d’une pénalité administrative à Iskin et Streamline en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
    
    
    1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
    
    
    2. Empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du non-respect d’une exigence établie en vertu de la Loi.
    
    


32. La directrice est convaincue que les pénalités administratives suivantes devraient être imposées :
    
    
    1. À Iskin, 15 000 $ pour avoir omis de prendre des mesures qui pourraient raisonnablement empêcher Streamline d’enfreindre l’exigence établie en vertu de la Loi et l’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08;
    
    
    2. À Streamline :
       
       
       1. 5 000 $ pour avoir omis de prendre des mesures raisonnables pour vérifier l’identité d’un emprunteur, en violation du paragraphe 11(2) du Règl. de l’Ont. 188/08;
       
       
       2. 5 000 $ pour avoir omis de divulguer les risques importants d’une hypothèque à un prêteur, en violation du paragraphe 25(1) du Règl. de l’Ont. 188/08.
       
       
    
    


33. Pour déterminer le montant de la pénalité administrative ci-dessous, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    
    
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    
    
    2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.
    
    
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
    
    
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.
    
    
    5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.
    
    


34. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que les actes d’Iskin et de Streamline étaient négligents. Iskin et Streamline ont émis une série d’hypothèses concernant l’opération, notamment que l’identité de JC avait été vérifiée et que les prêteurs avaient reçu le formulaire 1, mais n’ont pris aucune mesure indépendante pour confirmer leurs hypothèses. Ces hypothèses n’étaient pas raisonnables, d’autant plus que l’hypothèque a été soumise à Streamline par une personne non titulaire d’un permis, qu’Iskin n’a pas fait preuve de diligence raisonnable et qu’il s’est fié entièrement à BS pour obtenir des renseignements sur JC et la propriété de Toronto, et qu’Iskin n’a pas rencontré les prêteurs. Iskin est un courtier expérimenté titulaire d’un permis depuis plus de dix ans qui n’a pas fait preuve du niveau de diligence requis et qui ne s’est pas acquitté des obligations qui lui incombent en vertu de la Loi.


35. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que les activités d’Iskin et de Streamline ont causé un préjudice important. En raison de son manque de diligence, une hypothèque frauduleuse de 467 500 $ a été enregistrée sur la maison de JC à son insu et sans son consentement. Les prêteurs ont été remboursés par l’assurance de titres, qui a subi une perte de près d’un demi-million de dollars.


36. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’a pas connaissance des efforts déployés par Iskin ou Streamline pour atténuer les pertes ou prendre d’autres mesures correctives.


37. En ce qui concerne le quatrième critère, Iskin et Streamline ont reçu des honoraires de 9 350 $ en raison de la contravention de la Loi.


38. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq dernières années de la part d’Iskin ou de Streamline.


39. La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que les montants proposés des pénalités administratives ne sont pas de nature punitive et qu’ils sont conformes à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.



VI. MOTIFS DE L’ÉMISSION D’UNE ORDONNANCE EXÉCUTOIRE

40. Le paragraphe 35(1) de la Loi stipule qu’une ordonnance exécutoire peut être imposée si la directrice est d’avis que :
    
    
    1. soit une personne ou une entité commet un acte ou suit une ligne de conduite qui contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou qui ne l’observe pas;
    
    
    2. soit une personne ou une entité commet un acte ou suit une ligne de conduite qui, selon toute attente raisonnable, risque de créer une situation qui contrevienne à une exigence établie en application de la présente loi ou qui ne l’observe pas;
    
    
    3. soit une personne ou une entité a commis un acte ou suivi une ligne de conduite qui contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou qui ne l’observe pas.
    
    


41. La directrice est d’avis que Streamline a commis un acte ou a suivi une ligne de conduite qui contrevient à la Loi. La directrice est d’avis que l’ordonnance proposée est nécessaire pour remédier à la situation.


42. Streamline n’a pas vérifié l’identité de JC et n’a pas divulgué les risques importants d’un prêt hypothécaire à un prêteur. En conséquence, l’assurance de titres a subi une perte de près d’un demi-million de dollars. Ces défaillances se sont produites malgré l’existence du manuel de politiques et de procédures.


43. Il existe un risque substantiel que si les manquements de Streamline ne sont pas corrigés, Streamline ne se conforme à nouveau pas à la Loi et que d’autres hypothèques frauduleuses soient mises en place. Cela porterait atteinte à l’intégrité du secteur et réduirait la confiance du public.


44. Les exigences de vérification de l’identité et de divulgation des risques importants sont essentielles à l’intégrité de la Loi et de son régime, qui vise à protéger le public des activités frauduleuses et malhonnêtes par le biais de ses réglementations.


45. Iskin est le courtier principal de Streamline et est tenu de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que Streamline et chaque courtier et agent autorisé à effectuer des opérations hypothécaires en son nom se conforment à toutes les exigences de la Loi, et de déterminer si les politiques et procédures de Streamline sont raisonnablement conçues pour s’assurer que cela se produit. Cependant, en raison des omissions d’Iskin, Streamline n’a pas respecté ses obligations réglementaires et il n’a pas suivi les politiques et procédures pertinentes. Par conséquent, la directrice est raisonnablement d’avis qu’une ordonnance exécutoire s’impose pour s’assurer que Streamline règle les problèmes qui ont mené aux contraventions identifiées dans cet avis de proposition.


46. En conséquence, la directrice propose d’émettre une ordonnance exécutoire exigeant que Streamline retienne les services d’un expert-conseil indépendant qu’elle a approuvé à l’avance pour :
    
    
    1. Dans les 60 jours, examiner et mettre à jour ses politiques, procédures et pratiques concernant la vérification de l’identité, la divulgation des risques importants et toutes les autres obligations à l’égard des prêteurs et des emprunteurs, telles que définies dans le Règlement de l’Ontario 188/08;
    
    
    2. Dans les 120 jours, former tous les courtiers et agents parrainés aux politiques, procédures et pratiques mises à jour;
    
    
    3. Fournir à la directrice un rapport écrit à la directrice concernant l’achèvement des points (i) et (ii).
    
    


47. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

FAIT à Toronto (Ontario), le 9 mars 2023

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
Par délégation de pouvoir du directeur général

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