DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2 006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 16, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Masoud Asnafi, Rohan De Silva, Real Mortgage Associates Inc. et Approved Mortgage Brokers Inc.

AVIS D’INTENTION DE REFUSER DE RENOUVELER LE PERMIS ET
D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

À : Masoud Asnafi

ET À : Rohan (Ron) De Silva
                       
ET À :            
Real Mortgage Associates Inc.
578, rue Upper James

Hamilton (Ontario) L9C 2Y6

ET À :Approved Mortgage Brokers Inc.

PRENEZ AVIS Qu’en vertu des articles 16 et 21 de la Loi, par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose de refuser de renouveler le permis de courtier en hypothèques émis à Masoud Asnafi (« Asnafi ») (permis numéro M12001788).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer vingt-et-une (21) pénalités administratives d’un montant total de 110 000 $ à Mohamedali comme Asnafi :

1. dix-neuf (19) pénalités administratives de 5 000 $ chacune, soit un montant total de 95 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 43(2) de la Loi en donnant des renseignements ou des documents faux ou trompeurs dans l’exercice de l’activité de courtier d’hypothèques en Ontario;
2. une pénalité administrative de 10 000 $ pour avoir enfreint l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en prenant ou en omettant de prendre des mesures qui, selon toute attente raisonnable, risquent de faire en sorte que la maison de courtage contrevienne à une exigence en vertu de la Loi;
3. une pénalité administrative de 5 000 $ pour avoir enfreint l’article 9 du Règlement de l’Ontario 187/08 en incluant des renseignements faux, trompeurs ou mensongers dans ses documents de relations publiques.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer à Rohan (Ron) De Silva (« De Silva ») deux (2) pénalités administratives d’un montant de 10 000 $ chacune, soit un montant total de 20 000 $, pour avoir enfreint l’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que la maison de courtage et chaque courtier et agent respectent les exigences établies en vertu de la Loi.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer à Real Mortgage Associates Inc. (« RMA ») une pénalité administrative d’un montant de 20 000 $ pour avoir enfreint l’article 46 du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de maintenir des dossiers complets et exacts de tous les documents ou renseignements écrits obtenus d’un emprunteur.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer à Approved Mortgage Brokers Inc. (« AMB ») une pénalité administrative d’un montant de 10 000 $ pour avoir enfreint l’article 11 de la Loi en utilisant une description qui pourrait raisonnablement laisser penser qu’AMB est une maison de courtage ou un courtier en hypothèques.

Les détails de ces contraventions et les motifs de cette proposition sont décrits ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations qui peuvent être examinées lors d’une audience.

IF YOU WOULD LIKE TO RECEIVE THIS ORDER IN ENGLISH, please send your request by email immediately to: contactcentre@fsrao.ca.

VOUS AVEZ LE DROIT D’ÊTRE ENTENDU PAR LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Vous pouvez demander une audience devant le Tribunal au sujet de cet avis d’intention en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de cet avis d’intention. Le formulaire de demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyé par la poste, par courrier, par télécopie ou par courriel à l’adresse suivante : 

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, bureau 100
Toronto (Ontario) M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois qu’on a établi de façon définitive si une audience est demandée, ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca/fr.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, ch. S. 22, tel que modifié. Les Règles sont disponibles sur le site Internet du Tribunal : www.fstontario.ca/fr. Vous pouvez également obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal au 416-590-7294 ou, sans frais, au 1-800-668-0128, poste 7294.

Lors d’une audience, votre moralité, votre conduite et vos compétences peuvent être mises en cause. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Masoud Asnafi (« Asnafi ») est un courtier en hypothèques qui a présenté des renseignements faux ou trompeurs à un prêteur à l’égard de 19 demandes de prêt hypothécaire.
2. Rohan De Silva (« De Silva ») est un courtier en hypothèques. Il est le courtier principal de Real Mortgage Associates Inc. (« RMA »), une maison de courtage d’hypothèques autorisée en vertu de la Loi (permis numéro 10464). Asnafi était un courtier de RMA lorsque les renseignements faux ou trompeurs ont été soumis aux prêteurs.
3. De Silva n’a pas pris de mesures raisonnables pour empêcher qu’Asnafi transmette les renseignements faux ou trompeurs au prêteur, malgré des indicateurs, comme des listes de contrôle sur la fraude hypothécaire incomplètes, selon lesquels les demandes présentaient un risque plus élevé de renseignements faux ou trompeurs.
4. En outre, RMA a omis de tenir des registres complets de tous les documents ou renseignements écrits donnés aux emprunteurs ou obtenus d’eux relativement aux 19 demandes de prêt hypothécaire. En tant que courtier principal de RMA, De Silva est tenu de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que RMA respecte la Loi et ses règlements, y compris ses obligations en matière de tenue de registres.
5. Bien qu’elle n’ait jamais été une maison de courtage d’hypothèques autorisée, Approved Mortgage Brokers Inc. (« AMB ») a des affiches à son bureau qui porte à croire qu’elle est un courtier ou une maison de courtage d’hypothèques. Asnafi a mentionné AMB dans sa signature électronique, même après avoir été averti par le personnel de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (« ARSF ») en 2020 que la publicité sous le nom d’AMB contrevenait à la Loi.

II. CONTEXTE

A. Parties

6. Asnafi était un courtier autorisé en vertu de la Loi (permis numéro M12001788) du 20 septembre 2012 jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2024. Le 22 mars 2024, avant l’expiration de son permis, Asnafi a demandé le renouvellement de son permis de courtier en hypothèques.
7. Asnafi travaille pour RMA depuis le 10 décembre 2013.
8. De Silva est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro M08011187). Il est le courtier principal de RMA depuis 2015.
9. AMB est une société canadienne. Asnafi est le directeur général ou le gestionnaire d’AMB et en est l’unique administrateur.

B. Historique des plaintes contre Asnafi et AMB

10. En 2018, Asnafi a fait l’objet d’une plainte auprès de la Commission des services financiers de l’Ontario (« CSFO »), le prédécesseur de l’ARSF. Un agent de conformité de la CSFO a informé De Silva par téléphone qu’il avait reçu la plainte. L’agent de conformité a expliqué à De Silva que la plainte alléguait qu’Asnafi avait offert de produire de faux documents pour le plaignant à l’appui d’une hypothèque.
11. Le 8 mai 2020, l’ARSF a reçu une plainte concernant la publicité d’AMB. La plainte indiquait que le marketing d’AMB par Asnafi pourrait semer la confusion, car il y a une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis de l’ARSF qui porte un nom semblable.
12. Le 5 juin 2020, l’ARSF a avisé De Silva des publicités imprimées et en ligne qui portaient à croire qu’AMB était autorisée à agir comme maison de courtage d’hypothèques. Les publicités en ligne comprenaient le site Web d’AMB et son contenu affiché dans les médias sociaux.
13. Le site Web d’AMB a par la suite été mis à jour pour en retirer les références à titre de maison de courtage. Le logo d’AMB a été retiré et remplacé par celui de RMA.
14. Le 18 juin 2020, l’ARSF a envoyé une lettre d’avertissement à Asnafi et une copie à De Silva (la « lettre d’avertissement »). La lettre d’avertissement rappelait à Asnafi les règles concernant l’exactitude des documents de relations publiques.

C. Asnafi a présenté des documents modifiés ou fabriqués

15. Entre le 12 mai 2021 et le 28 avril 2022, Asnafi a soumis 19 demandes de prêt hypothécaire (les « demandes de prêt hypothécaire ») à un prêteur (le « prêteur ») qui contenaient des documents modifiés ou fabriqués.
16. Les documents modifiés ou fabriqués comprenaient des relevés bancaires, des permis principaux d’entreprise et des documents relatifs à l’impôt sur le revenu. Certaines des demandes de prêt hypothécaire contenaient plusieurs documents modifiés ou fabriqués.
17. À une exception près, les demandes de prêt hypothécaire ont été financées par le prêteur. Près de 12 millions de dollars ont été avancés dans le cadre de ces 18 prêts hypothécaires.
18. Le prêteur a versé à Asnafi des commissions de 123 139,45 $ par l’entremise de RMA relativement aux demandes de prêt hypothécaire financées. Asnafi a versé 3 637,50 $ à un autre agent pour son travail sur l’une des transactions.
19. Le prêteur a mis fin à sa relation d’affaires avec Asnafi le 28 avril 2022.

C.1 Relevés de comptes bancaires modifiés et fabriqués

20. Asnafi a présenté au prêteur des relevés de compte bancaires modifiés et fabriqués à l’appui de 17 demandes de prêt hypothécaire.
21. Dans le cadre de ces demandes de prêt hypothécaire, les soldes des comptes ont été surévalués dans 32 cas. Les soldes surévalués variaient entre 8,00 $ et 393 612 $, avec une surévaluation moyenne de 105 690 $.
22. Par exemple, dans une demande, Asnafi a présenté au prêteur des relevés bancaires indiquant que le client détenait trois comptes dont le solde combiné était de 754 324 $. En réalité, les comptes affichaient un solde combiné de 1 904 $.
23. Dans le cas du solde qui a été surévalué de seulement 8 $, la période pendant laquelle les fonds se trouvaient dans le compte a été surévaluée. La majorité des fonds, soit 395 000 $ sur un total de 400 636,94 $, étaient dans le compte depuis un peu plus d’un mois, tandis que les relevés modifiés ou fabriqués montraient que les fonds étaient dans le compte depuis plus de trois mois.
24. Dans une demande de prêt hypothécaire, le compte bancaire n’existait pas.

C.2 Permis principaux d’entreprise fabriqués

25. Asnafi a présenté au prêteur des certificats de permis principaux d’entreprise falsifiés à l’appui de neuf demandes de prêt hypothécaire.
26. Les entreprises prétendument représentées par les certificats n’ont jamais existé.

C.3 Documents relatifs à l’impôt sur le revenu modifiés et fabriqués

27. Asnafi a présenté au prêteur des documents relatifs à l’impôt sur le revenu modifiés et fabriqués à l’appui de trois demandes de prêt hypothécaire, dont un qui surestimait d’environ 100 000 $ le revenu annuel de l’emprunteur potentiel.

D. Asnafi a fait de la publicité pour une maison de courtage d’hypothèques sans permis

28. Asnafi a incorporé AMB dans le but de générer des pistes hypothécaires. Le siège social et le principal établissement d’AMB sont situés sur l’avenue Finch Ouest à Toronto (« le bureau de Finch »).
29. Le bureau de Finch est bien en vue avec un panneau publicitaire extérieur d’AMB. En date du 27 mai 2024, l’affiche comprenait le nom et le logo d’AMB, ainsi qu’une référence au site Web d’AMB qui faisait l’objet de la plainte de 2020 et de la lettre d’avertissement.
30. Alors qu’il travaillait comme courtier en hypothèques pour RMA, Asnafi a rencontré des clients au bureau de Finch. D’autres agents hypothécaires y travaillaient également.
31. Pendant qu’il travaillait comme courtier pour RMA, Asnafi utilisait un compte de messagerie Gmail (le « compte Gmail »). En 2021 et 2022, la signature du compte Gmail indiquait « Approved Mortgage Brokers/RMA ».
32. Asnafi a utilisé le compte Gmail pour correspondre avec des emprunteurs hypothécaires et des prêteurs pendant qu’il travaillait à RMA en 2021 et 2022. La signature électronique d’Asnafi ne fait plus référence à AMB.
33. Au moins aussi récemment qu’en juillet 2022, AMB a continué d’exploiter son site Web qui disait : « Nous sommes une maison de courtage d’hypothèques autorisée par l’ARSF, sous l’égide de RMA Mortgages » et qui fournissait l’adresse du bureau de Finch.
34. Le site Web d’AMB n’est plus accessible.

E. Dossiers manquants

35. Au cours de son enquête, l’ARSF a demandé des copies des documents et de la correspondance d’Asnafi relativement aux demandes de prêt hypothécaire à l’étude.
36. Lorsqu’on lui a demandé de fournir des courriels et des documents joints concernant 23 dossiers, Asnafi ne les a fournis que pour neuf dossiers. Il a informé l’ARSF qu’il n’avait pas d’autres dossiers de clients.
37. Asnafi a fourni des copies des relevés bancaires pour seulement deux des 17 dossiers de clients. Asnafi n’a fourni aucune copie des permis principaux d’entreprise demandés par l’ARSF.
38. RMA n’a pas accès au compte Gmail et n’a pas de dossier distinct des communications entre Asnafi et les clients. Lorsqu’on lui a demandé de fournir des communications liées à des dossiers précis, RMA a obtenu des communications incomplètes quand elle les a demandées à Asnafi.

F. Liste de contrôle sur la fraude hypothécaire

39. En tant que courtier principal, De Silva est responsable de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que RMA respecte la Loi. Deux membres du personnel de la conformité de RMA relèvent de lui.
40. De Silva a dit à l’ARSF que la « Liste de contrôle sur la fraude hypothécaire » requise par RMA est son principal outil pour prévenir la fraude. De Silva a confirmé que la version utilisée par Asnafi dans les 19 demandes de prêt hypothécaire demeure celle utilisée par la maison de courtage. La liste de contrôle sur la fraude hypothécaire doit être jointe à chaque dossier de demande à RMA.
41. La liste de contrôle sur la fraude hypothécaire contient neuf cases à cocher, qui doivent être cochées sur des éléments comme le titre, l’adresse, le numéro de téléphone, l’employeur et les pièces d’identité.
42. Une zone de texte sous les cases à cocher permet à l’agent de décrire en détail les incohérences.
43. Asnafi n’a pas complètement rempli la liste de contrôle sur la fraude hypothécaire dans les 18 demandes de prêt hypothécaire financées. Au-delà de l’examen des pièces d’identité avec photo, Asnafi n’a pas toujours documenté l’exécution de toute autre mesure de prévention de la fraude requise.

III. INFRACTIONS OU NON-RESPECT DE LA LOI

A. Renseignements faux ou trompeurs lors de transactions hypothécaires

44. Le paragraphe 43(2) de la Loi prévoit qu’aucun courtier ou agent en hypothèques ne doit donner, aider à donner ou inciter ou conseiller à une autre personne ou entité de donner ou d’aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lorsqu’il fait le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’il négocie des hypothèques en Ontario. Une telle conduite est interdite, que l’agent sache ou non que les renseignements sont faux ou trompeurs.
45. L’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07 stipule que le courtier principal doit prendre des mesures raisonnables pour veiller à ce que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi. Il s’agit notamment du paragraphe 43(2) de la Loi.

A.1 Asnafi

46. Entre le 12 mai 2021 et le 28 avril 2022, Asnafi a soumis des documents modifiés ou fabriqués pour les 19 demandes de prêt hypothécaire soumises au prêteur.
47. Il n’a pas pris de mesures raisonnables pour vérifier l’authenticité des documents.
48. La directrice est convaincue qu’Asnafi a remis des documents faux ou trompeurs au prêteur à 19 reprises dans le cadre d’opérations hypothécaires, en violation du paragraphe 43(2) de la Loi.

A.2 De Silva

49. En tant que courtier principal de RMA, De Silva devait prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les courtiers et les agents faisant affaire avec sa maison de courtage se conformaient à la Loi.
50. La CSFO avait avisé De Silva d’une plainte alléguant qu’Asnafi avait offert de produire de faux documents pour un emprunteur éventuel.
51. Cependant, De Silva n’a pas veillé à ce que les mesures de prévention de la fraude énumérées dans la liste de contrôle sur la fraude hypothécaire soient énumérées et documentées par Asnafi, ou n’a pas pris d’autres mesures pour s’assurer qu’Asnafi se conformait à la Loi.
52. Ce défaut de prendre des mesures raisonnables pour assurer la conformité a permis à Asnafi de présenter au prêteur des documents modifiés ou fabriqués à l’appui des demandes de prêt hypothécaire par l’entremise de RMA.
53. La directrice est convaincue que De Silva n’a pas pris les mesures raisonnables pour s’assurer qu’Asnafi se conformait à la Loi, contrairement à l’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07.

B. Manquement à l’obligation de tenir des dossiers de courtage

54. Le paragraphe 46(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule qu’une maison de courtage doit tenir les dossiers suivants :
    3. Des dossiers complets et exacts des demandes d’hypothèque, des actes hypothécaires et des conventions de renouvellement reçus par la maison de courtage ou à l’égard desquels elle a pris les dispositions nécessaires.
    4. Des dossiers complets et exacts des documents ou renseignements écrits remis à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur effectif ou potentiel ou à toute autre personne ou entité, ou obtenus de ceux-ci, conformément à une exigence établie en application de la Loi.
55. L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule que le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.
56. L’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07 stipule que le courtier principal doit prendre des mesures raisonnables pour veiller à ce que la maison de courtage observe toutes les exigences établies en application de la Loi.

B.1 RMA

57. Lorsque l’ARSF a demandé les communications entre Asnafi et 23 clients, RMA n’a pas été en mesure de fournir ces dossiers. RMA n’a pu obtenir que des dossiers incomplets auprès d’Asnafi. Par conséquent, RMA n’a pas tenu à jour des renseignements complets et exacts sur les emprunteurs.
58. La directrice est convaincue que RMA a omis de tenir des dossiers complets et exacts de tous les renseignements écrits ou documents fournis par les emprunteurs, ce qui contrevient au paragraphe 46(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

B.2 Asnafi

59. En raison des pratiques de tenue de registres d’Asnafi, RMA n’a pas respecté les exigences en matière de tenue de registres du Règlement de l’Ontario 188/08.
60. La directrice est convaincue que les actions d’Asnafi ont amené RMA à enfreindre la Loi. Par conséquent, Asnafi a enfreint l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08, qui interdit aux courtiers de faire quoi que ce soit qui puisse amener leur maison de courtage à enfreindre la Loi.

B.3 De Silva

61. En tant que courtier principal de RMA, De Silva devait prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que RMA respectait ses obligations en matière de tenue de registres en vertu du paragraphe 46(1) du Règlement de l’Ontario 188/08. Ces obligations sont reflétées dans les politiques et procédures de RMA.
62. La directrice est convaincue que De Silva n’a pas pris de mesures raisonnables pour veiller à ce que RMA respecte ses obligations en matière de tenue de registres, contrevenant ainsi à l’article 2 du Règlement de l’Ontario 410/07.

C. Utilisation du titre de courtier en hypothèques ou de maison de courtage par une entité sans permis

63. Le paragraphe 11(1) de la Loi stipule que nulle personne ou entité ne doit utiliser, en Ontario, la désignation de « maison de courtage d’hypothèques » ou de « mortgage brokerage », une variante ou une abréviation, ou un équivalent dans une autre langue à moins d’être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques. Le paragraphe 11(2) interdit les descriptions qui pourraient raisonnablement porter à croire qu’elle est une maison de courtage d’hypothèques.
64. Les paragraphes 11(3) et 11(4) de la Loi protègent également le titre de « courtier en hypothèques ».
65. Il est interdit aux agents et courtiers en hypothèques d’inclure des renseignements faux ou trompeurs dans leurs documents de relations publiques, conformément à l’article 9 du Règlement de l’Ontario 187/07.
66. La protection de titre pour les maisons de courtage d’hypothèques, les courtiers et les agents assure au public qu’il peut avoir confiance qu’il fait affaire avec une entité ou une personne autorisée et formée qui respecte les obligations légales et qui a les assurances exigées en vertu de la Loi et de ses règlements.

C.1 AMB

67. AMB a enfreint la Loi en se constituant en société et en faisant de la publicité sous le nom Approved Mortgage Brokers Inc. Ce nom d’entreprise pourrait raisonnablement porter à croire que l’entreprise est une maison de courtage ou un courtier en hypothèques, même si elle n’était pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi.
68. De même, le site Web d’AMB laissait entendre qu’AMB était un courtier ou une maison de courtage autorisé, y compris en se qualifiant de « courtier en hypothèques autorisé par l’ARSF ».
69. La directrice est convaincue qu’AMB a enfreint l’article 11 de la Loi.

C.2 Asnafi

70. Malgré la mise en garde concernant l’interdiction des documents de relations publiques trompeurs dans la lettre d’avertissement de 2020, la signature électronique d’Asnafi a continué de faire référence à AMB, le bureau de Finch continue de brandir une affiche qui fait la publicité de l’entreprise, et le site Web d’AMB a continué de laisser entendre qu’AMB était une maison de courtage ou un courtier.
71. Les documents de relations publiques sont définis de façon générale à l’article 1 du Règlement de l’Ontario 187/08 et comprennent toute publicité que l’agent ou le courtier publie ou diffuse par quelque moyen que ce soit. Cela comprend des publicités comme des affiches, des sites Web et une signature électronique.
72. La directrice est convaincue qu’Asnafi a utilisé des documents de relations publiques trompeurs en violation de l’article 9 du Règlement de l’Ontario 187/07.

IV. MOTIFS POUR REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU PERMIS D’ASNAFI

73. Le paragraphe 16(4) de la Loi stipule que le directeur général renouvelle le permis de l’auteur de la demande qui satisfait aux exigences prescrites à l’égard du renouvellement, à moins qu’il n’ait des motifs raisonnables de croire que l’auteur n’est pas apte à être titulaire d’un permis compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions qu’il estime appropriées.
74. Pour déterminer si une personne n’est pas apte à obtenir un permis de courtier ou d’agent en hypothèques, le directeur général doit tenir compte des circonstances prescrites à l’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07.
    1. La conduite passée de la personne donne des motifs raisonnables de croire qu’elle ne fera pas d’opérations hypothécaires conformément à la Loi et avec intégrité et honnêteté.
    2. Si la personne exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements si elle est titulaire d’un permis.
    3. Si l’individu a fait une fausse déclaration ou a fourni de fausses informations au directeur général en ce qui concerne la demande de permis.
75. La directrice est convaincue que les circonstances 1 et 2 s’appliquent à Asnafi et qu’elles appuient indépendamment la décision selon laquelle il n’est pas apte à obtenir un permis.
76. Asnafi a soumis des documents modifiés ou fabriqués en lien avec des demandes de prêt hypothécaire. La tendance à l’inconduite indique que, au mieux, Asnafi n’a pas fait preuve de diligence raisonnable élémentaire pour s’assurer que les documents qu’il a soumis au prêteur étaient exacts et authentiques.
77. Les prêteurs comptent sur les agents et les courtiers en hypothèques comme première ligne de défense contre la fraude ou la tromperie. En omettant de prendre ne serait-ce que des mesures de base, Asnafi a montré qu’il n’était pas apte à obtenir un permis de courtier en hypothèques.
78. De plus, la tenue de registres pertinents est exigée par la Loi et les règlements, et constitue une composante du traitement des hypothèques conformément à la loi. Asnafi n’a pas veillé à ce que les registres requis soient conservés.
79. En ce qui concerne la deuxième circonstance, Asnafi a enfreint la Loi et ses règlements lorsqu’il a annoncé à tort qu’AMB était une maison de courtage autorisée, malgré la lettre d’avertissement de 2 020 de l’ARSF. Cela laisse entendre qu’Asnafi n’est pas gérable ou ne veut pas se conformer aux exigences réglementaires.

V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE SANCTIONS ADMINISTRATIVES

80. L’article 39 de la Loi permet l’imposition de pénalités administratives générales lorsqu’une personne contrevient ou contrevenait à la Loi, ou lorsqu’elle ne respecte pas une exigence établie en vertu de la Loi.
81. La directrice est convaincue que les pénalités administratives qu’elle entend imposer à Asnafi, à De Silva, à RMA et à AMB en vertu du paragraphe 39(1) de la Loi répondront aux deux objectifs en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
    1. Promouvoir le respect des exigences établies en vertu de la Loi.
    2. Empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du non-respect d’une exigence établie en vertu de la Loi.
82. Dans les circonstances actuelles, les pénalités administratives encourageront les agents, les courtiers, les courtiers principaux, les maisons de courtage et les non-titulaires de permis à se conformer à leurs obligations en vertu de la Loi.
83. Les pénalités administratives empêchent également Asnafi et RMA de profiter économiquement de leur non-conformité à la Loi. Asnafi a gardé des commissions de 119 501,95 $ sur les 18 demandes de prêt hypothécaire financées. RMA a reçu d’Asnafi 9 000 $ par année en frais et en commissions.
84. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige le paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.

A. Asnafi et AMB

85. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que la conduite d’Asnafi à l’égard de la soumission des documents modifiés ou fabriqués au prêteur était, à tout le moins, imprudente ou négligente.
86. La soumission de documents modifiés ou fabriqués dans les demandes de prêt hypothécaire n’était pas une erreur ou un manque de jugement unique. Ce comportement s’est manifesté par 19 demandes adressées à un seul prêteur sur une longue période. Asnafi n’a pas démontré qu’il avait pris des mesures raisonnables et suffisantes pour confirmer si les renseignements contenus dans les documents modifiés ou fabriqués étaient exacts avant de les soumettre au prêteur.
87. La directrice est également convaincue que le défaut d’Asnafi de conserver les dossiers pertinents était, à tout le moins, irresponsable. Asnafi n’a pas démontré qu’il avait fait des efforts raisonnables pour conserver les dossiers, et il n’a pas expliqué pourquoi il ne l’avait pas fait.
88. En ce qui concerne les documents de relations publiques trompeurs, la directrice est convaincue que la conduite d’Asnafi et d’AMB était intentionnelle. Asnafi, l’âme dirigeante d’AMB, a été averti de la conduite dans la lettre d’avertissement de 2020 et a poursuit comme si de rien n’était. L’affichage au bureau de Finch et sur le site Web était des mesures intentionnelles prises pour faire la publicité d’AMB en contravention de la Loi. Le comportement ne pouvait être qu’intentionnel.
89. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que le comportement imprudent ou négligent d’Asnafi a porté préjudice à autrui. En raison de l’inconduite d’Asnafi :
    1. Le prêteur a financé 18 prêts hypothécaires totalisant 11 973 735 $. Les prêts hypothécaires ont été financés en fonction de fausses informations sur les biens et la situation financière des emprunteurs;
    2. Le prêteur a versé des commissions brutes de 123 139,45 $ pour le courtage de ces 18 prêts hypothécaires;
    3. Il y a un risque sérieux que les prêts hypothécaires ne soient pas abordables ou convenables pour les emprunteurs et qu’ils subissent un préjudice s’ils ne peuvent pas effectuer leurs paiements. Les soldes des comptes bancaires ont été gonflés en moyenne de 105 690 $ et les renseignements sur le revenu d’au moins un groupe d’emprunteurs ont été faussement présentés dans les documents fiscaux présentés par Asnafi. Par conséquent, les prêts hypothécaires peuvent ne pas être adaptés;
    4. Les emprunteurs courent le risque que le prêteur réclame le remboursement des prêts hypothécaires selon les conditions. L’appel d’un prêt hypothécaire mettrait les emprunteurs dans une position difficile et vulnérable en les obligeant à trouver un nouveau prêteur, potentiellement à un coût plus élevé, voire pas du tout;
    5. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le prêteur peut subir un préjudice financier direct.
90. De plus, l’inconduite d’Asnafi en tant que courtier en hypothèques autorisé et réglementé en vertu de la Loi mine la confiance du public dans le régime de réglementation établi par la Loi et ses règlements.
91. L’utilisation de documents fabriqués peut créer de la méfiance entre les emprunteurs et les prêteurs, ce qui pourrait inciter les prêteurs à prendre des mesures supplémentaires pour filtrer les demandes et augmenterait les coûts de transaction. Les prêteurs peuvent également renforcer leurs exigences et entraver le financement d’emprunteurs par ailleurs convenables.
92. La directrice est également convaincue qu’en faisant la publicité d’AMB, une entité non autorisée, en tant que maison de courtage d’hypothèques et qu’en omettant de tenir des registres, Asnafi a nui à la confiance du public dans le caractère adéquat du régime de réglementation. En affichant sans cesse le régime de protection des titres de propriété des maisons de courtage d’hypothèques, Asnafi a donné l’impression que les permis de maisons de courtage n’étaient pas importants ou sérieux, et a défavorisé les maisons de courtage qui respectent la Loi et ses règlements.
93. En outre, en omettant de tenir les registres requis, Asnafi a entravé l’enquête de l’ARSF. En outre, les maisons de courtage responsables ont besoin de dossiers complets pour répondre aux plaintes et aux préoccupations des consommateurs et pour résoudre tout différend.
94. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est pas au courant des mesures prises par Asnafi pour remédier ou atténuer les contraventions décrites dans cet avis d’intention, à l’exception de la mise à jour de sa signature électronique afin de supprimer la référence à AMB et de la suppression de l’accès au site Web d’AMB.
95. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue qu’Asnafi a tiré un avantage économique direct des contraventions décrites dans cet avis d’intention. Asnafi a reçu en tout 123 139,45 $ en commissions du prêteur sur les 18 demandes de prêt hypothécaire financées, et a conservé 119 501,95 $. Il a également généré un volume d’affaires inconnu grâce à sa publicité illégale d’AMB.
96. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice est au courant de la lettre d’avertissement de 2020 relative à la publicité d’AMB.
97. La directrice est convaincue, après avoir examiné toutes les circonstances, que le montant total des pénalités contre Asnafi proposé n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.

B. De Silva et RMA

98. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que De Silva a fait preuve de négligence en omettant de superviser Asnafi de manière adéquate, conformément à la Loi et à ses règlements. Il n’a pas pris de mesures raisonnables pour s’assurer que les renseignements soumis aux prêteurs étaient exacts, notamment en examinant les listes de contrôle sur la fraude hypothécaire incomplètes.
99. De plus, De Silva a été négligent en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que RMA respectait ses obligations en matière de tenue de registres et RMA a été négligente en omettant de tenir des registres. Les obligations en matière de tenue de registres prévues dans les règlements sont une composante importante et de longue date de la responsabilité d’une maison de courtage. Il n’est pas acceptable de laisser aux agents et aux courtiers le soin de fournir ces renseignements à partir de leurs comptes personnels lorsqu’il y a une vérification ponctuelle, une plainte ou une enquête, et cela constitue de la négligence.
100. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que la conduite de De Silva en tant que courtier principal et celle de RMA en tant que maison de courtage étaient susceptibles de causer un préjudice à autrui.
101. Le défaut de Silva de prendre des mesures raisonnables pour superviser Asnafi a permis à ce dernier de continuer à soumettre des documents faux ou trompeurs au prêteur. Par conséquent, le prêteur a continué de financer les prêts hypothécaires en se basant sur de faux renseignements.
102. En outre, le défaut de De Silva de s’assurer que RMA se conformait aux obligations en matière de tenue de registres a nui à l’enquête de l’ARSF sur la conduite d’Asnafi et il serait difficile pour la maison de courtage de répondre aux plaintes des consommateurs.
103. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est pas au courant des mesures prises par De Silva pour remédier ou atténuer les contraventions décrites dans cet avis d’intention.
104. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue que De Silva et RMA ont tiré un avantage économique direct et indirect des contraventions décrites dans cet avis d’intention. En tant que courtier principal de RMA, De Silva a tiré un avantage économique du rendement de RMA.
105. En ce qui concerne le cinquième critère, toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.
106. La directrice est convaincue, après avoir examiné toutes les circonstances, que le montant total des pénalités contre De Silva proposé n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.
107. La directrice est convaincue, après avoir examiné toutes les circonstances, que le montant total des pénalités contre AMB proposé n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.
108. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

FAIT à Toronto (Ontario), le 30 mai 2024.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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