DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 18, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Forest City Funding Inc. et de William Handsaeme

PROCÈS-VERBAL DE TRANSACTION ET D’ENGAGEMENT

PARTIE I – INTRODUCTION

1. Forest City Funding Inc. (« FCF ») est titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro 10671).
2. William Handsaeme (« Handsaeme ») est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro M08000225).
3. Solidity Group Management Corporation (« Solidity Group ») est titulaire d’un permis d’administrateur d’hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro 12202).
4. Pendant la période pertinente, Handsaeme était le président, le courtier principal et l’unique administrateur de FCF, ainsi que le président et l’un des deux administrateurs de Solidity Group.
5. Le 8 avril 2024, la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (l’« ARSF »), a délivré un avis d’intention à l’endroit de FCF et d’Handsaeme (l’« avis d’intention »).
6. FCF et Handsaeme ont contesté les allégations et, le 18 avril 2024 ou vers cette date, ils ont demandé la tenue d’une audience devant le Tribunal des services financiers (le « Tribunal ») relativement à l’avis d’intention.
7. FCF, Handsaeme et la directrice, par délégation de pouvoir du directeur général (collectivement, les « Parties »), souhaitent régler cette affaire sur consentement et sans audience devant le Tribunal.

PARTIE II — EXPOSÉ CONJOINT DES FAITS

8. De 2022 à 2023, et conformément au paragraphe 30(1) de la Loi, l’ARSF a procédé à un examen de FCF (l’« examen »). L’examen s’est déroulé en deux phases.

A. Première phase de l’examen

9. La première phase de l’examen a porté sur cinq transactions dans le cadre desquelles FCF avait mis en place une hypothèque de deuxième rang (les « transactions »). Dans les cinq transactions :
   1. FCF a également mis en place le premier prêt hypothécaire;
   2. Solidity Group était le prêteur pour l’hypothèque de deuxième rang.
10. Dans les cinq transactions, FCF a aidé l’emprunteur à obtenir une hypothèque de deuxième rang qui contrevenait aux conditions de l’hypothèque de premier rang.
11. Dans les cinq transactions, les conditions normalisées de l’engagement hypothécaire pour les hypothèques de premier rang contenaient une clause qui interdisait explicitement le financement de deuxième rang. FCF a aidé les emprunteurs à obtenir des hypothèques de deuxième rang. Ce faisant, FCF a aidé les emprunteurs à violer les conditions des hypothèques de premier rang.
12. L’ARSF a également constaté que dans quatre des cinq transactions, l’hypothèque de deuxième rang a été utilisée pour rembourser des « dons » prétendus de mises de fonds, en violation des conditions des engagements de l’hypothèque de premier rang.
13. Tous les engagements de l’hypothèque de premier rang contenaient une exigence selon laquelle tout fonds fourni pour une mise de fonds devait être donné et non remboursable. Dans ces quatre transactions, FCF a soumis de manière trompeuse une « lettre de don » au premier prêteur, indiquant que les fonds pour la mise de fonds n’étaient pas remboursables.
14. En outre, l’examen a révélé que dans l’une de ces quatre opérations, l’agent hypothécaire de FCF a prêté des fonds qui devaient être utilisés pour la mise de fonds.
15. Dans les cinq transactions, FCF a présenté les prêts hypothécaires de deuxième rang émis par Solidity Group comme étant un produit hypothécaire assuré contre le défaut de paiement. FCF et Solidity Group ont baptisé ce produit hypothécaire « Premium Plus », en référence aux primes d’assurance hypothécaire. Les engagements d’hypothèque de deuxième rang signés par les emprunteurs comportaient des frais intitulés « prime ».
16. En outre, les cinq transactions contenaient un document signé intitulé « Information à l’emprunteur » (les « documents d’information ») qui devait également être signé par les emprunteurs.
17. Dans les cinq transactions, le document d’information mentionnait des frais intitulés « prime d’assurance ». Cependant, Solidity Group n’est pas un prêteur hypothécaire agréé pour les défauts de paiement. En réalité, ces « primes d’assurance » étaient des frais de prêteur pour les hypothèques de deuxième rang dans les cinq transactions.
18. En outre, dans quatre des cinq transactions, y compris celle pour laquelle M. Handsaeme a signé les documents d’information, les documents d’information indiquaient qu’il y avait un montant dû qui était présenté comme une taxe sur la « prime d’assurance ». Cette « taxe » était en fait des frais supplémentaires du prêteur pour l’hypothèque de deuxième rang.

B. Deuxième phase de l’examen

19. À la suite de la première phase de l’examen, l’ARSF a envoyé à M. Handsaeme et FCF une lettre décrivant les préoccupations identifiées ci-dessus (la « correspondance »).
20. Par la suite, et afin de déterminer si M. Handsaeme avait mis FCF en conformité avec la Loi, l’ARSF a demandé et examiné dix autres transactions d’hypothèques de deuxième rang qui avaient été conclues après la réception de la correspondance. Une seule de ces transactions hypothécaires secondaires présentait les mêmes caractéristiques que les cinq premières transactions, c’est-à-dire que FCF avait également organisé l’hypothèque de premier rang et que Solidity Group était le prêteur pour l’hypothèque de deuxième rang.
21. L’ARSF a déterminé que cette transaction contenait deux des trois préoccupations qui avaient été précédemment communiquées à M. Handsaeme :
    1. L’émission de l’hypothèque de deuxième rang contrevenait aux conditions de l’hypothèque de premier rang qui interdisait le financement de deuxième rang;
    2. L’hypothèque de deuxième rang a été utilisée pour rembourser une mise de fonds prétendument « donné », en violation des conditions de l’engagement de l’hypothèque de premier rang.
22. Cependant, FCF n’a plus inclus de frais de « prime d’assurance » dans le document d’information et a décrit correctement ces frais en tant que « frais du prêteur ».

C. Changements ultérieurs dans la direction et la gouvernance de FCF

23. Depuis l’examen de FCF par l’ARSF et la publication de l’avis d’intention, FCF a pris des mesures pour changer son leadership et sa gouvernance.
24. Le 12 mai 2024, Dominion Lending Centres Inc. (« DLC ») et FCF ont conclu un accord pour que DLC achète une participation majoritaire dans FCF, qui est entrée en vigueur le 23 mai 2024. Le 16 mai 2024, DLC a remplacé le conseil d’administration de FCF. Le nouveau conseil d’administration a immédiatement remplacé la direction et le courtier principal de FCF.
25. Suite à ces changements, Handsaeme a été retiré du conseil d’administration de FCF et a été retiré à titre de courtier principal. En outre, Handsaeme ne détient plus de participation majoritaire dans FCF.
26. FCF a également apporté des changements importants à son service de la conformité afin de régler les problèmes relevés dans le cadre de l’examen et énoncés dans l’avis d’intention. En particulier, FCF a :
    1. nommé un nouveau responsable de la conformité (février 2024);
    2. mis en œuvre des audits de conformité mensuels (à partir de mars 2024);
    3. révisé son manuel de politiques et de procédures en fonction du modèle de l’Association des courtiers hypothécaires du Canada (Ontario), avec des ajouts spécifiques liés à la représentation des sociétés de placement hypothécaire (publiés pour les agents de FCF et affichés sur le site Web de FCF en octobre 2023 (actuellement à l’étude pour des changements supplémentaires);
    4. amélioré son examen des transactions du groupe Solidity, y compris l’ajout d’un libellé sur les conflits d’intérêts à toutes les transactions et l’examen de la divulgation pour en vérifier l’exactitude avant la signature de tout engagement (juillet 2023);
    5. révisé et ajouté des formulaires de conformité, notamment Stratégie de sortie (ajouté en juillet 2023), Risque matériel (ajouté en décembre 2023), et KYC/Pertinence (achèvement prévu en juin 2024);
    6. révisé ses ressources sur le taux annuel en pourcentage (publié pour les agents de FCF et affiché sur le site Web de FCF en octobre 2023; mis à jour en janvier 2024; et actuellement à l’étude avec des plans pour un important programme de formation pour les agents de FCF à l’été 2024);
    7. élaboré des ressources sur la conformité, y compris un blogue et des ressources supplémentaires sur le site Web de FCF (janvier 2024).

PARTIE III — NON-RESPECT DE LA LOI

27. Compte tenu des agissements susmentionnés dans la partie II, FCF admet et reconnaît les violations suivantes de la Loi :
    1. FCF n’a pas pris de mesures raisonnables pour s’assurer que tout prêt hypothécaire ou investissement dans un prêt hypothécaire qu’elle présentait à l’attention d’un emprunteur, d’un prêteur ou d’un investisseur, selon le cas, lui convenait, compte tenu de ses besoins et de sa situation, en contravention du paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08;
    2. FCF n’a pas divulgué par écrit à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, les risques importants que comporte chaque hypothèque ou placement hypothécaire que la maison de courtage lui propose, en contravention du paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08;
    3. FCF a omis de divulguer par écrit à un emprunteur, à un prêteur ou à un investisseur, selon le cas, tout conflit d’intérêts ou conflit d’intérêts potentiel que la maison de courtage ou tout courtier ou agent autorisé à négocier des hypothèques pour son compte peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération dans une hypothèque que la maison de courtage lui a présentée, en contravention au paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08;
    4. FCF a donné ou aidé à donner des informations ou des documents faux ou trompeurs, ou incité ou conseillé une autre personne ou entité à donner ou à aider à donner de telles informations ou de tels documents dans le cadre de ses activités de courtage d’hypothèques en Ontario ou d’opérations hypothécaires en Ontario, de ses activités de prêteur hypothécaire en Ontario ou de ses activités d’administration d’hypothèques en Ontario, en contravention du paragraphe 43(1) de la Loi.
28. Compte tenu des agissements susmentionnés dans la partie II, Handsaeme admet et reconnaît qu’il a commis ou omis de commettre des actes qui, selon toute attente raisonnable, risquent de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas, en contravention de l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08.

PARTIE IV — CONDITIONS DE RÈGLEMENT

29. FCF et Handsaeme avouent les faits énoncés dans les parties I et II.
30. FCF et Handsaeme reconnaissent et acceptent qu’ils ont eu la possibilité de demander des conseils juridiques indépendants et qu’ils l’ont fait (ou qu’ils ont renoncé de le faire), et concluent le présent procès-verbal de transaction et d’engagement (le « procès-verbal ») volontairement, en comprenant les conséquences de cette démarche.
31. FCF et Handsaeme reconnaissent que le présent procès-verbal constitue un engagement au sens de la Loi et que l’omission de s’y conformer peut entraîner des mesures réglementaires immédiates, notamment la publication d’un avis d’intention de révoquer le permis, d’un avis d’intention d’imposer une pénalité administrative ou des poursuites judiciaires en vertu de la Loi sur les infractions provinciales.

Émission des ordonnances

32. FCF et Handsaeme reconnaissent qu’à la signature du présent procès-verbal par les toutes les parties, les ordonnances jointes en annexe « A » au présent procès-verbal (les « ordonnances ») seront rendues. En vertu des ordonnances :
    1. FCF paiera dix pénalités administratives totalisant 75 000 $;
    2. Handsaeme paiera une pénalité administrative de 7 500 $;
    3. Le permis d’Handsaeme sera suspendu pour une période d’un an.
33. De plus, Handsaeme s’engage et convient qu’après sa suspension, s’il devient titulaire d’un nouveau permis, des conditions seront inscrites son permis. En vertu de ces conditions :
    1. Handsaeme ne pourra pas être désigné comme courtier principal d’une maison de courtage d’hypothèques en Ontario pendant une période de trois ans;
    2. Handsaeme ne pourra pas signer tout document d’information à l’intention de l’emprunteur pendant une période de trois ans;
    3. Handsaeme ne pourra pas exercer une fonction de supervision s’il n’est pas désigné comme courtier principal.

(b) Processus d’application du règlement

34. FCF et Handsaeme reconnaissent que le présent procès-verbal n’est pas opposable à la directrice tant que celle-ci ne l’a pas signé.
35. Le présent procès-verbal peut être signé en plusieurs exemplaires, et peut être signé et envoyé par télécopie ou courriel, et l’ensemble de ces exemplaires, télécopies et courriels, selon le cas, constitue un seul et même document.
36. À la réception d’une copie signée du présent procès-verbal de l’ARSF, FCF et Handsaeme retireront leur demande d’audience (formulaire 1) relative à l’Avis d’intention devant le Tribunal, en remplissant le formulaire de retrait et désistement (formulaire 5), et en le déposant auprès du greffier du Tribunal dans les deux jours ouvrables.
37. Une fois que le Tribunal a confirmé que la demande d’audience a été retirée et que l’audience a été annulée, les parties conviennent que la directrice émettra les ordonnances sous la forme jointe en annexe « A » au présent procès-verbal.
38. Les Parties acceptent et comprennent que le présent procès-verbal et tous les droits y afférents s’appliquent aux Parties et à leurs successeurs ou ayants droit.

(c) Divulgation du procès-verbal et des ordonnances

39. Les Parties garderont les conditions du présent procès-verbal et des ordonnances confidentielles jusqu’à ce que les ordonnances soient émises, à l’exception suivante :
    1. La directrice est autorisée à divulguer le procès-verbal et les ordonnances au sein de l’ARSF;
    2. Les Parties sont autorisées à informer le Tribunal.
40. Si l’une des Parties ne signe pas le présent procès-verbal ou si la directrice n’émet pas les ordonnances :
    1. Le présent procès-verbal, les ordonnances et toutes les discussions et négociations connexes ne porteront pas préjudice à l’ARSF, à FCF et à Handsaeme;
    2. Tant l’ARSF que FCF et Handsaeme auront droit à toutes les procédures, voies de recours et contestations possibles, notamment la tenue d’une audience sur les allégations contenues dans l’avis d’intention. Les procédures, voies de recours et contestations ne seront pas entachées par le présent procès-verbal, les ordonnances ou toute discussion ou négociation connexe.
41. À l’émission des ordonnances :
    1. FCF et Handsaeme conviennent que le présent procès-verbal et les ordonnances font partie de son dossier administratif aux fins de toute décision future concernant un permis ou à titre de facteur aggravant à l’égard d’une pénalité administrative future ou de poursuites à son encontre ou à l’encontre de toute entité affiliée;
    2. FCF et Handsaeme reconnaissent que le présent procès-verbal et les ordonnances sont publics et seront publiés par l’ARSF sur son site Web public (ou celui de son successeur), de même que dans un communiqué de presse récapitulatif;
    3. Les Parties conviennent de ne pas faire de déclaration à un membre du public ou aux médias ou dans un forum public, contraire au présent procès-verbal ou aux ordonnances.

(d) Procédures ultérieures

42. Que les ordonnances soient émises ou non, FCF et Handsaeme n’utiliseront pas, dans le cadre de toute éventuelle procédure ultérieure, le présent procès-verbal ou la négociation ou le processus d’approbation du présent procès-verbal comme fondement d’une attaque contre la compétence de l’ARSF, d’une allégation de parti pris ou d’injustice, ou de toute autre voie de recours ou de contestation possible.
43. À l’émission des ordonnances :
    1. FCF et Handsaeme renoncent à tout droit à une audience devant le Tribunal concernant l’avis d’intention;
    2. FCF et Handsaeme renoncent à tout droit à une révision judiciaire ou à un appel des ordonnances;
    3. La directrice convient que l’ARSF n’intentera aucune autre procédure à l’encontre de FCF ou Handsaeme découlant uniquement des faits contenus dans la partie II du présent procès-verbal, à moins que des faits non divulgués par FCF ou Handsaeme ne soient portés à l’attention de l’ARSF et qu’ils soient sensiblement différents de ceux contenus dans la partie II du présent procès-verbal, ou que FCF ou Handsaeme ne se conforment pas à une quelconque condition des ordonnances;
    4. FCF et Handsaeme conviennent qu’en cas de non-respect de l’une ou de l’autre des conditions énoncées dans le présent procès-verbal ou dans les ordonnances, l’ARSF est en droit d’intenter toute action en justice à sa disposition.

FAIT 12 juillet 2024 à Calgary (Alberta).

L’original signé par

James Bell
Director
Forest City Funding Inc.

L’original signé par

Lauren Bell
Barrister and Solicitor
Nom en lettres moulées

FAIT 15 juillet 2024 à London (Ontario).

L’original signé par

William Handsaeme

L’original signé par

Carolyn Walsh
Nom en lettres moulées

FAIT 17 juillet 2024 à Toronto (Ontario).

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

Par délégation de pouvoir du directeur général

ANNEXE A

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29 (la « Loi »), dans ses versions successives, en particulier les articles 18, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Forest City Funding Inc. (« FCF ») et de William Handsaeme (« Handsaeme »).

ORDONNANCE D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES ET DE SUSPENDRE LE PERMIS

FCF est titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques en vertu de la Loi (permis numéro 10671). Handsaeme est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (permis numéro M08000225) en vertu de la Loi

Le 8 avril 2024, par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice des litiges et de l’application de la loi (la « directrice ») a émis un avis d’intention pour :

1. Imposer des pénalités administratives à FCF pour défaut de se conformer au paragraphe 43(1) de la Loi et au paragraphe 14.2 du Règl. de l’Ont. 188/08;
2. Imposer une pénalité administrative à Handsaeme pour défaut de se conformer à l’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08;
3. Suspendre le permis d’Handsaeme pour un an;
4. À l’expiration de la suspension, imposer des conditions au permis d’Handsaeme.

Une demande d’audience (formulaire 1) a été remise au Tribunal des services financiers (le « Tribunal ») le 18 avril 2024, conformément au paragraphe 39(5) de la Loi concernant l’avis d’intention.

Le [date], FCF et Handsaeme ont retiré la demande d’audience et, le [date], le Tribunal a fermé son dossier à cet égard. Par conséquent, conformément aux paragraphes 21(7) et 39(7) de la Loi, le directeur prend les ordonnances suivantes.

ORDONNANCE

Cinq pénalités administratives d’un montant total de 75 000 $ sont par la présente imposées à Forest City Funding Inc. pour avoir enfreint le paragraphe 43(1) pour les motifs énoncés dans le procès-verbal de transaction et d’engagement.

PRENEZ AVIS QUE l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers enverra à Forest City Funding Inc. une facture contenant des informations sur les modalités de paiement des pénalités administratives. Forest City Funding Inc. doit payer la pénalité administrative dans les trente (30) jours suivant la date de cette ordonnance, sauf accord contraire avec l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers.

Si Forest City Funding Inc. ne paye pas la pénalité administrative conformément aux termes de cette ordonnance, le directeur général peut déposer l’ordonnance auprès de la Cour supérieure de justice et l’ordonnance peut être exécutée comme s’il s’agissait d’une ordonnance du tribunal. La pénalité administrative qui n’est pas payée conformément aux termes de l’ordonnance qui l’impose constitue une créance de la Couronne et peut être exécutée à ce titre.

FAIT à Toronto (Ontario),

Elissa Sinha
Directrice, Contentieux et application de la loi
Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

Par délégation de pouvoir du directeur général

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ORDONNANCE

Une pénalité administrative d’un montant de 7 500 $ est par la présente imposée à William Handsaeme pour avoir enfreint l’article 3 du Règl. de l’Ont. 187/08, pour les motifs énoncés dans le procès-verbal de transaction et d’engagement.

PRENEZ AVIS QUE l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers enverra à Handsaeme une facture contenant des informations sur les modalités de paiement de la pénalité administrative. William Handsaeme doit payer la pénalité administrative dans les trente (30) jours suivant l’émission de l’ordonnance, sauf accord contraire avec l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers.

Si Handsaeme ne paye pas la pénalité administrative conformément aux termes de cette ordonnance, le directeur général peut déposer l’ordonnance auprès de la Cour supérieure de justice et l’ordonnance peut être exécutée comme s’il s’agissait d’une ordonnance du tribunal. La pénalité administrative qui n’est pas payée conformément aux termes de l’ordonnance qui l’impose constitue une créance de la Couronne et peut être exécutée à ce titre.

FAIT à Toronto (Ontario),

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

Par délégation de pouvoir du directeur général

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ORDONNANCE

Le permis de courtier en hypothèques (permis numéro M08000225) délivré à William Handsaeme est suspendu pour une période d’un an pour les motifs énoncés dans le procès-verbal de transaction et d’engagement.

FAIT à Toronto (Ontario),

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

Par délégation de pouvoir du directeur général

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Dernière mise à jour : 31 juillet 2024. Ce procès-verbal de transaction, initialement publié le 30 juillet 2024, contenait une faute d’orthographe dans le nom de famille de James Bell. La correction a été effectuée. L’ARSF s’est engagée à faire preuve de transparence. Nous avons également entrepris un examen interne de nos processus.