DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap.29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 19 et 21;

ET DANS L’AFFAIRE DE Ian Vilafana et Valor Financial Corp.

AVIS D’INTENTION CONCERNANT LA RÉVOCATION DE PERMIS

À : Ian Vilafana

et

À : 
Valor Financial Corp.
184, rue King Ouest
Oshawa (Ontario) L1J 2J2

PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la vice-présidente directrice, Services juridiques et application de la loi (la « directrice ») propose de révoquer le permis de courtier en hypothèques délivré à Ian Vilafana (permis M15000549). Les raisons de cette proposition sont décrites ci-après.

PRENEZ AVIS ÉGALEMENT QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi, en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose de révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques délivré à Valor Financial Corp. (permis 13114). Les raisons de cette proposition sont décrites ci-dessous.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis de proposition contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2) ET 21(3) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel, à l’adresse suivante :

Adresse :  
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7^e étage
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne transmettez pas au Tribunal une demande écrite d’audience dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, des ordonnances seront rendues selon les modalités décrites dans le présent avis.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires du formulaire de demande d’audience (formulaire 1), veuillez consulter le site Internet du Tribunal, à l’adresse suivante : https://www.fstontario.ca/fr/index.html

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. 22, tel que modifiée. Le site Internet du Tribunal (https://www.fstontario.ca/fr/index.html) renferme les Règles. On peut également obtenir une copie des règles en téléphonant au greffier du Tribunal, au numéro 416-590-7294 ou au numéro sans frais 1-800-668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Tels sont les motifs de l’avis d’intention de la directrice, qui propose de :
   
   
   1. Révoquer le permis de courtier en hypothèques délivré à Ian Vilafana (« M. Vilafana »)
   
   
   2. Révoquer le permis de maison de courtage d’hypothèques délivré à Valor Financial Corp. (« Valor »).
   
   



II. CONTEXTE

A. Parties

2. M. Vilafana est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (permis M15000549) en vertu de la Loi. M. Vilafana a obtenu son premier permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi le 18 juillet 2017 et a été titulaire d’un permis pendant la majeure partie de la période écoulée depuis cette date.


3. M. Vilafana a été antérieurement titulaire d’un permis d’agent en hypothèques en vertu de la Loi, du 19 mars 2015 au 17 juillet 2017.


4. M. Vilafana est l’unique administrateur, directeur général et courtier principal de Valor, une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis délivré en vertu de la Loi (permis 13114), qui exerce ses activités en vertu de ce permis depuis janvier 2019.



B. Soumission de renseignements et de documents faux et trompeurs

5. Entre octobre 2020 et janvier 2022, M. Vilafana a soumis à plusieurs reprises des renseignements et des documents faux et trompeurs à ses clients, à l’avocat de ses clients et à un prêteur dans le cadre de trois transactions hypothécaires. Aucune des trois transactions hypothécaires n’a finalement été conclue.



Soumission de documents trompeurs concernant ses clients à Community Trust

6. M. Vilafana a soumis des renseignements et des documents faux et trompeurs concernant ses clients CHS, CES, la sœur de CHS, et GS, la mère de CHS, à la Community Trust Company (« Community Trust »), un prêteur. Les renseignements ont été fournis à Community Trust afin de garantir le refinancement hypothécaire d’un bien immobilier de Community Trust.


7. En octobre 2020, DS, le père de CHS, a demandé à M. Vilafana de négocier le refinancement de l’hypothèque sur la propriété résidentielle de leur famille (la « propriété résidentielle de DS »).


8. Pour faciliter l’opération de refinancement, DS a notamment fourni à M. Vilafana les documents suivants relatifs à CHS :
   
   
   1. Relevés T4 et T4A pour 2018 et 2019 relativement à l’emploi précédent de CHS.
   
   
   2. Lettre d’emploi de l’employeur actuel de CHS (« Lettre d’emploi de CHS »).
   
   


9. M. Vilafana a soumis une version modifiée de la lettre d’emploi de CHS à Community Trust le 25 janvier 2021. Cette lettre contenait les modifications ci-après. Or, M. Vilafana avait reçu une lettre de DS non modifiée.
   
   
   1. La date de la lettre a été modifiée, passant du 20 octobre 2020 au 22 janvier 2021.
   
   
   2. La date de début de l’emploi de CHS a été modifiée, passant de juin 2020 à juin 2018.
   
   
   3. Le nombre total d’heures de travail a été modifiant, passant de 565 à 3 340.
   
   
   4. Une fausse signature, prétendument celle de l’auteur de la lettre, a été apposée.
   
   


10. M. Vilafana a également soumis à Community Trust, le 7 janvier 2021, des versions modifiées des relevés T4 de CHS pour 2018 et 2019, prétendument émis par son ancien employeur. Les T4 modifiés présentaient de manière erronée l’employeur, la période d’emploi et le revenu de CHS.


11. M. Vilafana a utilisé l’adresse courriel de Valor pour envoyer les documents susmentionnés et a signé le courriel en tant que courtier principal de Valor.


12. En outre, le 26 octobre 2020, M. Vilafana a soumis à Community Trust des documents relatifs à l’hypothèque, notamment un « Formulaire de consentement », un « Document d’information pour l’emprunteur » et une « Lettre d’instructions » contenant des signatures falsifiées de CHS, CES et GS.


13. Le 2 février 2021, CHS a pris connaissance de l’inconduite de M. Vilafana lorsque son employeur l’a informée qu’il avait reçu de Community Trust des documents modifiés relativement à son emploi. En raison de l’inconduite de M. Vilafana concernant la lettre d’emploi de CHS, CHS a été temporairement mise en congé administratif pour une période d’une semaine sans salaire. CHS a finalement été innocentée par son employeur.


14. En outre, en raison du retard causé par le comportement de M. Vilafana, DS et sa famille ont payé 5 400 $ supplémentaires au débiteur hypothécaire de la propriété résidentielle de DS afin de prolonger de trois mois le délai de renouvellement de l’hypothèque.


15. Si le refinancement hypothécaire de la propriété résidentielle de DS avait été conclu, Valor aurait reçu des commissions d’un montant de 6 000 $ de la part de Community Trust.



RBC – Fausse lettre d’engagement

16. M. Vilafana a fourni une fausse lettre d’engagement hypothécaire, prétendument émise par la Banque Royale du Canada (« RBC »), à son client HP.


17. En octobre 2021, HP avait fait appel à M. Vilafana pour agir en tant que courtier hypothécaire et organiser un prêt hypothécaire pour l’achat d’une propriété située à Niagara Falls, en Ontario (la « propriété de Niagara Falls »). M. Vilafana a informé HP qu’il lui obtiendrait un prêt hypothécaire à un faible taux d’intérêt et qu’il travaillait à l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès de RBC.


18. Le 19 octobre 2021, M. Vilafana a utilisé son courriel de Valor pour envoyer à HP une fausse lettre d’engagement hypothécaire datée du 18 octobre 2021 (« fausse lettre d’engagement de RBC »).


19. Le document PDF susmentionné contenait également une demande de prêt hypothécaire établie à l’ordre de 460 Mortgage Investment Corp, un autre prêteur. Les conditions pertinentes de la demande de prêt hypothécaire, y compris le montant du prêt et le taux d’intérêt, étaient les mêmes que celles de la fausse lettre d’engagement de RBC. Dans le courriel renfermant le document PDF, M. Vilafana demandait à HP de « parapher et de signer toutes les pages nécessaires ».


20. HP a poursuivi l’achat de la propriété de Niagara Falls en supposant qu’il disposait d’un véritable engagement hypothécaire de la part de RBC. Cependant, lorsque HP a tenté de confirmer l’engagement hypothécaire, RBC a informé HP qu’un tel engagement n’existait pas.


21. Le 8 novembre 2022 et le 29 novembre 2022, RBC a informé l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (« ARSF ») que :
    
    
    1. La fausse lettre d’engagement de RBC n’avait pas été émise par RBC.
    
    
    2. L’employé de RBC ayant prétendument émis la fausse lettre d’engagement de RBC ne se souvenait pas d’avoir eu des contacts avec M. Vilafana ou Valor.
    
    
    3. L’employé de RBC ayant prétendument émis la fausse lettre d’engagement de RBC a déclaré qu’il n’y avait aucune demande d’hypothèque pour HP dans les dossiers de RBC.
    
    
    4. Le numéro de demande mentionné dans la fausse lettre d’engagement de RBC ne concernait pas HP.
    
    


22. En raison du comportement trompeur de M. Vilafana, HP s’est retrouvé sans financement hypothécaire pour conclure l’achat de la propriété de Niagara Falls. HP a déclaré à l’ARSF qu’il avait finalement obtenu un prêt hypothécaire auprès d’un autre prêteur avec un taux d’intérêt plus élevé que le taux d’intérêt de 1,99 % par année indiqué dans la fausse lettre d’engagement de RBC. Il a également déclaré qu’il devait payer 2 000 $ au vendeur du bien pour repousser la date de clôture de la transaction.



LUP et LIP – Lettre d’instructions et document d’information

23. M. Vilafana a soumis à leur avocat RR un « Document d’information pour l’emprunteur » et une « Lettre d’instructions » contenant de fausses signatures de ses clients LIP et LUP. Les documents ont été créés dans le cadre du refinancement d’une hypothèque sur une propriété détenue par LIP et LUP et située à Parry Sound, en Ontario (la « propriété de Parry Sound »).


24. En août 2021, LIP et LUP ont contacté SM, un agent d’hypothèques, pour organiser le transfert des hypothèques sur six de leurs propriétés, y compris la propriété de Parry Sound, de prêteurs privés à des prêteurs de catégorie B. SM a finalement transféré à M. Vilafana les activités liées au refinancement de l’hypothèque sur la propriété de Parry Sound.


25. Le 6 janvier 2022, LIP et LUP ont versé 2 000 $ à M. Vilafana pour faciliter la clôture de la transaction de refinancement hypothécaire dans le cas de la propriété de Parry Sound.


26. Le 6 janvier 2022, AG, qui était l’adjointe administrative de M. Vilafana et également une employée de Valor, a envoyé à RR, LIP et l’avocat de LUP, sur les instructions de M. Vilafana et en utilisant le courriel de Valor, un document PDF contenant un « Document d’information pour l’emprunteur » et une « Lettre d’instructions », tous deux prétendument signés par LIP et LUP.


27. Les signatures de LIP et LUP sur les deux documents ont été falsifiées. LIP et LUP ont fourni des déclarations à l’ARSF affirmant que les signatures n’étaient pas les leurs.


28. Les signatures falsifiées figurant dans le « Document d’information pour l’emprunteur » et la « Lettre d’instructions » étaient très différentes des signatures réelles de LIP et LUP fournies par LIP et LUP à l’ARSF.


29. En fin de compte, M. Vilafana n’a pas organisé le refinancement de l’hypothèque sur la propriété de Parry Sound, bien qu’il ait reçu un montant de 3 650 $ de la part de LIP et de LUP à titre de paiement et de frais.



III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs

30. Conformément au paragraphe 43(2) de la Loi, les courtiers ou agents en hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires en Ontario.


31. Or, comme il est indiqué ci-dessus, M. Vilafana a fourni à plusieurs reprises des renseignements et des documents faux ou trompeurs dans le cadre d’opérations hypothécaires. Ces renseignements et documents ont été fournis à son client HP, à ses clients LIP et RR, à l’avocat de LUP, ainsi qu’à Community Trust, un prêteur.


32. M. Vilafana a fourni des renseignements et des documents faux ou trompeurs afin d’organiser des prêts hypothécaires sous de faux prétextes et de percevoir des commissions et d’autres frais sur ces transactions.


33. Compte tenu de ce qui précède, la directrice est convaincue que M. Vilafana a fourni des renseignements faux ou trompeurs à HP, à RR et à Community Trust lorsqu’il a effectué des opérations hypothécaires en Ontario et qu’il a ainsi enfreint le paragraphe 43(2) de la Loi, à plusieurs reprises, et en ce qui concerne chacune des opérations hypothécaires décrites ci-dessus.



IV. MOTIFS DE LA RÉVOCATION DU PERMIS

34. Conformément au paragraphe 19(1) de la Loi, le directeur général peut, par ordonnance, révoquer un permis dans les circonstances où la Loi l’autorise à le suspendre.


35. Ainsi, conformément au paragraphe 18(1) de la Loi, le directeur général peut, par ordonnance, suspendre un permis :
    
    
    1. Soit s’il a des motifs raisonnables de croire que son titulaire n’est plus apte à l’être compte tenu des circonstances éventuelles prescrites pour l’application du paragraphe 14(1) ou 16(4), selon le cas, et des autres questions qu’il estime appropriées.
    
    
    2. Soit si son titulaire contrevient à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.
    
    


36. Conformément à l’article 10 du règlement de l’Ontario 409/07, lorsqu’il détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques, le directeur général est tenu par les paragraphes 14(1) et 16(4) de la Loi de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
    
    
    1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté.
    
    
    2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
    
    


37. Conformément au paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07, lorsqu’il détermine si une société n’est à être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques, le directeur général est tenu par le paragraphe 14(1) de la Loi de tenir compte du fait que la conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté.



A. Révocation du permis de courtier en hypothèques de M. Vilafana

38. La directrice estime que M. Vilafana n’est plus apte à être titulaire d’un permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi et que son permis devrait être révoqué.



Non-respect d’une exigence établie en application de la Loi

39. Conformément au paragraphe 19(1) de la Loi, l’ARSF peut révoquer un permis de courtier en hypothèques lorsque le titulaire de ce permis contrevient à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas.


40. Or, comme il est indiqué ci-dessus, M. Vilafana a intentionnellement enfreint le paragraphe 43(2) de la Loi à plusieurs reprises en fournissant des renseignements et des documents faux ou trompeurs à son client HP, à ses clients LIP et à l’avocat de LUP, à RR, ainsi qu’à Community Trust, un prêteur.


41. La directrice estime que le permis de courtier en hypothèques de M. Vilafana devrait être révoqué en raison du non-respect d’une exigence établie en application de la Loi.



Conduite malhonnête passée et probabilité de contraventions futures

42. Conformément au paragraphe 19(1) de la Loi, l’ARSF peut révoquer un permis de courtier en hypothèques lorsque la conduite passée du courtier en question offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.


43. Or, comme il est indiqué ci-dessus, M. Vilafana, en tant que titulaire d’un permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi, a intentionnellement fait preuve d’une conduite malhonnête dans le cadre de ses relations avec des clients et d’autres intervenants du secteur.


44. Les actes intentionnels et manifestement malhonnêtes de M. Vilafana étaient entièrement liés à ses activités de courtage hypothécaire et ont été commis dans le but de tromper les prêteurs pour qu’ils accordent des prêts hypothécaires ou d’amener les clients à effectuer des transactions qu’ils n’avaient pas acceptées.


45. En outre, la conduite malhonnête de M. Vilafana est survenue entre octobre 2020 et janvier 2022 et elle est relativement récente. Par conséquent, la directrice a de bonnes raisons de croire que M. Vilafana continuera d’exercer ses activités de courtier en hypothèques de façon malhonnête et au détriment de ses clients et des autres intervenants du secteur.


46. Enfin, la gravité de la conduite de M. Vilafana est aggravée par le fait qu’il était le courtier principal de Valor et qu’il avait une responsabilité accrue en ce qui a trait aux exigences de la Loi et de ses règlementa. Ainsi, conformément au paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07, M. Vilafana était tenu de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que Valor, ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire du courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires en son nom, respecte toutes les exigences établies en application de la Loi.


47. Or, plutôt que de contrôler les opérations de Valor et des agents autorisés à traiter ou à négocier en son nom, et d’assurer leur conformité à la Loi, M. Vilafana a intentionnellement commis des fautes et des manquements.


48. En outre, M. Vilafana étant lui-même le courtier principal de Valor et le seul courtier en hypothèques agréé de Valor, il est peu probable qu’il soit effectivement supervisé par Valor. En date de la présente proposition, Valor n’a soulevé aucune préoccupation ni déposé aucune plainte auprès de l’ARSF en ce qui concerne la conduite de M. Vilafana en tant que courtier en hypothèques.


49. Compte tenu de ce qui précède, la directrice estime que la conduite passée de M. Vilafana offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas ses opérations hypothécaires conformément à la Loi et avec intégrité et honnêteté. La directrice en est donc venue à la conclusion que le permis de courtier en hypothèques de M. Vilafana devrait être révoqué.



B. Révocation du permis de maison de courtage de Valor

50. La directrice estime que Valor n’est plus apte à être titulaire d’un permis de maison de courtage en vertu de la Loi et que son permis devrait donc être révoqué.


51. Conformément au paragraphe 19(1) de la Loi, l’ARSF peut révoquer un permis de maison de courtage lorsque la conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
    
    
    1. M. Vilafana est l’unique administrateur, directeur général et courtier principal de Valor. Comme il est indiqué ci-dessus, M. Vilafana a intentionnellement fait preuve d’une conduite malhonnête et a enfreint la Loi à plusieurs reprises, et la directrice estime qu’il existe des motifs raisonnables de croire qu’il n’effectuera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la Loi ni avec intégrité et honnêteté.
    
    


52. Il n’y a aucune raison de croire que Valor a activement supervisé la conduite de M. Vilafana en tant que courtier en hypothèques. De façon plus précise :
    
    
    1. Valor n’a pris aucune mesure pour remédier à l’inconduite susmentionnée de M. Vilafana, comme l’exige l’article 14.2 du Règlement de l’Ontario 188/08.
    
    
    2. Valor n’a pas signalé l’inconduite de M. Vilafana à l’ARSF, comme l’exige le paragraphe 43(3) du Règlement de l’Ontario 188/08.
    
    


53. Compte tenu de ce qui précède, la directrice a des motifs raisonnables de croire que les activités de Valor ne seront pas exercées dans le respect de la Loi ni avec intégrité et honnêteté. Il estime donc que le permis de maison de courtage de Valor devrait être révoqué.


54. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT à Toronto (Ontario), Le 20 mars 2023

L’original signé par

Elissa Sinha
Vice-présidente directrice
Services juridiques et application de la loi

En vertu des pouvoirs délégués par le directeur général

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