DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Wilson Yip Chau.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRE : Wilson Yip Chau

PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi, et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, contention et application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer quatorze (14) pénalités administratives totalisant 75 000 $ à Wilson Yip Chau (« M. Chau ») :

1. treize (13) pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un montant total de 65 000 $, pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements et des documents faux ou trompeurs alors qu’il faisait le courtage d’hypothèques en Ontario;
2. une pénalité administrative de 10 000 $ pour avoir omis de se conformer à une assignation, comme l’exige le paragraphe 34(2) de la Loi.

 Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, bureau 100
Toronto (Ontario)  M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après avoir été avisée de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

FAIT à Toronto, en Ontario, le 19 mars 2024.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Tels sont les motifs de l’avis d’intention de la directrice qui propose d’imposer 14 pénalités administratives totalisant 75 000 $ à M. Chau.
2. M. Chau, alors agent d’hypothèques, a donné des renseignements faux ou trompeurs à des prêteurs dans le cadre de 13 demandes de prêts hypothécaires. M. Chau a également omis de coopérer relativement à une assignation que lui a délivrée l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) alors qu’elle enquêtait sur sa conduite.

II. CONTEXTE

A. Parties

3. Entre le 19 août 2020 et le 31 mars 2023, date d’expiration de son permis, M. Chau était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques (permis numéro M20001918) en vertu de la Loi.
4. Alors qu’il était agent d’hypothèques titulaire d’un permis, M. Chau travaillait pour The Mortgage Alliance Company of Canada Inc. (« Mortgage Alliance »), une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis en vertu de la Loi (permis numéro 10530).
5. En tant qu’agent d’hypothèques, M. Chau présentait des demandes de prêt hypothécaire à des prêteurs. Il a présenté des demandes à un prêteur (le « prêteur A ») entre septembre 2020 et le 7 juillet 2022, date à laquelle le prêteur A a mis fin à la relation d’affaires. M. Chau a été activé dans le système d’un autre prêteur (le « prêteur B ») le 20 novembre 2020, et désactivé le 19 septembre 2022.
6. Le 19 juillet 2022, le prêteur A a envoyé à l’ARSF un Formulaire de plainte au sujet d’une activité commerciale. Le prêteur A alléguait que M. Chau avait soumis des documents frauduleux à l’appui de 11 demandes de prêt hypothécaire. Ces documents frauduleux sont, notamment, des relevés bancaires, des lettres d’emploi et des documents liés aux revenus.
7. Mortgage Alliance a mis fin à sa relation avec M. Chau le 1er septembre 2022. Après cette date, M. Chau n’était pas autorisé à exercer, car il n’était pas parrainé par une maison de courtage et son permis avait été suspendu en vertu de l’alinéa 17(3)(a) de la Loi.

B. Soumission de documents modifiés et fabriqués

8. Entre septembre 2020 et juillet 2022, M. Chau a soumis au prêteur A et au prêteur B 12 relevés bancaires modifiés ou fabriqués et 7 documents liés à l’emploi ou aux revenus modifiés ou fabriqués, pour le compte d’emprunteurs, à l’appui de 13 demandes de prêt hypothécaire (les « demandes de prêt hypothécaire »). Sur les 13 demandes de prêt hypothécaire, 11 ont été présentées au prêteur A et 2 au prêteur B.
9. Se fondant sur les relevés bancaires et les relevés d’emploi modifiés ou fabriqués soumis par M. Chau, le prêteur A a financé 10 prêts hypothécaires pour un montant total de 6 439 338 $.
10. M. Chau a également soumis des documents fabriqués au prêteur A concernant un emprunteur dont le prêt hypothécaire n’a pas été financé et pour lequel aucune commission n’a été versée.
11. Se fondant sur les relevés bancaires et les relevés d’emploi modifiés ou fabriqués soumis par M. Chau, le prêteur B a financé 2 prêts hypothécaires pour un montant total de 969 750 $.
12. Le prêteur A et le prêteur B ont versé des commissions brutes dont le montant total s’élève à 74 805,71 $ pour les 12 demandes de prêt hypothécaire financées pour lesquelles M. Chau avait soumis des documents modifiés ou fabriqués. M. Chau a reçu 27 407,76 $ sur ces commissions, le reste ayant été versé aux autres agents et à la maison de courtage.
13. Les commissions reçues par M. Chau relativement aux 12 demandes de prêt hypothécaire financées représentent 52 % des commissions qu’il a reçues au cours de la période où il était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques.

B.1 Relevés de comptes bancaires modifiés

14. M. Chau a soumis des relevés de comptes bancaires modifiés à l’appui de 12 demandes de prêt hypothécaire. Le solde des comptes apparaissant dans les relevés modifiés était surestimé de 20 000 $ à 410 000 $, avec une surestimation moyenne de 118 729 $. Dans 3 des demandes de prêt hypothécaire, les comptes affichaient en réalité un solde de 0 $, alors que le relevé soumis présentait un solde de 410 000 $. Ces modifications conféraient aux emprunteurs un profil de candidat plus enviable pour un prêt hypothécaire.
15. Les relevés bancaires falsifiés étaient prétendument émis par des banques canadiennes, dont la Banque Toronto-Dominion, la Banque canadienne impériale de commerce, la Banque Royale du Canada, Tangerine et la Banque de Montréal.

B.2 Relevés d’emploi modifiés et fabriqués

16. Entre le 5 novembre 2020 et le 10 juin 2022, M. Chau a soumis des documents modifiés ou fabriqués liés à l’emploi et aux revenus à l’appui de 7 demandes de prêt hypothécaire. Sur ces demandes, 6 ont été présentées par M. Chau au prêteur A (BRC, DN, DLN, TG, YC et THT) et 1 a été présentée au prêteur B (HTTN).
17. Un enquêteur de l’ARSF a envoyé un courriel aux employeurs cités pour BRC, DN, DLN, TG, YC, THT et HTTN, afin de confirmer l’authenticité des documents liés à l’emploi. Les courriels envoyés aux employeurs de BRC, DN, DLN et YC n’ont pas pu être délivrés. Les courriels envoyés aux employeurs de TG, THT et HTTN ont été délivrés, mais sont restés sans réponse.
18. Un enquêteur de l’ARSF a composé le numéro de téléphone qui était indiqué sur chaque lettre d’emploi. Les employeurs de THT et HTTN n’étaient pas joignables au numéro indiqué. Les numéros fournis pour les employeurs de BRC, DN, DLN, TG et YC dirigeaient l’appelant vers une annonce de système d’alerte médical automatique.
19. Pour chacun des 7 emprunteurs, le relevé d’emploi soumis par M. Chau suivait un format identique de numéro d’identification d’employé, bien que le document soit censé provenir de 7 employeurs différents. De plus, aucun relevé n’indiquait de montant pour les indemnités de congé annuel, de jour férié ou d’heures supplémentaires, malgré le fait que la période visée comportait plusieurs jours fériés.

C. Omission de se conformer à une assignation

20. L’ARSF a obtenu l’adresse de M. Chau auprès de Mortgage Alliance. Le 11 juillet 2023, l’ARSF a envoyé une assignation aux termes de la Loi (l’« assignation ») à l’adresse courriel de M. Chau. L’assignation exigeait de M. Chau qu’il se présente à une entrevue qui était prévue le 20 juillet 2023. Un enquêteur de l’ARSF a également envoyé à M. Chau un message texte et un message vocal concernant l’assignation.
21. Le 12 juillet 2023, Postes Canada a laissé un avis à la résidence de M. Chau.
22. L’avis indiquait où et quand M. Chau pouvait récupérer l’enveloppe contenant l’assignation. M. Chau n’a pas récupéré l’assignation.
23. Le 14 juillet 2023, l’ARSF a laissé un second message vocal au numéro de téléphone de M. Chau.
24. M. Chau ne s’est pas conformé aux assignations et ne s’est pas présenté à l’entrevue avec l’ARSF qui était prévue le 20 juillet 2023.
25. Le 21 septembre 2023, les enquêteurs de l’ARSF se sont rendus à la résidence de M. Chau et lui ont laissé un message vocal par téléphone. Une personne adulte à la résidence a confirmé que M. Chau habitait là, mais a refusé d’accepter des documents. Une copie de l’assignation a été laissée dans la boîte aux lettres accompagnée d’une carte professionnelle et d’une note dans laquelle les enquêteurs demandaient à être rappelés.
26. M. Chau n’a pas communiqué avec les enquêteurs de l’ARSF au sujet de l’assignation ni suggéré une autre date pour une entrevue.
27. En omettant de répondre à l’assignation, M. Chau a omis de donner des renseignements à l’ARSF sur sa diligence raisonnable relativement aux faux relevés bancaires et aux faux documents liés à l’emploi et aux revenus qu’il avait soumis à l’appui des demandes de prêt hypothécaire.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Communication de renseignements faux ou trompeurs dans le cadre du courtage d’hypothèques

28. Conformément au paragraphe 43(2) de la Loi, les agents d’hypothèques ne doivent pas fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’ils font le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’ils effectuent des opérations hypothécaires en Ontario. Une telle conduite est interdite, que l’agent sache ou non que les renseignements sont faux ou trompeurs.
29. Comme décrit ci-dessus, au cours d’une période de 2 ans, M. Chau a soumis des documents modifiés ou fabriqués dans les 13 demandes de prêt hypothécaire présentées au prêteur A et au prêteur B, dont 12 relevés bancaires modifiés ou fabriqués et 7 lettres d’emploi et relevés de revenus qui contenaient des renseignements faux et trompeurs.
30. M. Chau n’a pas démontré qu’il avait pris des mesures raisonnables pour vérifier l’authenticité des relevés bancaires et des documents liés à l’emploi, ou qu’il avait fait preuve de diligence raisonnable relativement à leur véracité.
31. La directrice est convaincue que M. Chau a donné des renseignements faux ou trompeurs à 13 occasions alors qu’il faisait le courtage d’hypothèques, ce qui contrevient au paragraphe 43(2) de la Loi.

B. Omission de se conformer à une assignation

32. Le paragraphe 34(2) de la Loi stipule que lorsqu’une assignation est délivrée, elle peut exiger d’une personne qu’elle produise des documents et qu’elle donne, sous serment, des renseignements, selon ce qui est estimé pertinent pour établir si une personne observe la Loi.
33. En exigeant que la personne visée par une assignation fournisse des renseignements sous serment, le paragraphe 34(2) crée une obligation en vertu de la Loi. Quand la personne visée par une assignation ne se présente pas à une entrevue afin de donner les renseignements exigés sous serment, elle omet de se conformer à une obligation en vertu de la Loi.
34. L’assignation exigeait que M. Chau, qui n’était plus titulaire d’un permis, se présente à une entrevue et donne des renseignements sous serment. La directrice est convaincue que M. Chau a eu connaissance de l’assignation qui exigeait sa présence à l’entrevue, comme le prévoit l’article 7 du Règlement de l’Ontario 190/08. M. Chau a été informé de l’assignation par courriel, par message vocal, par message texte, par courrier et par une tentative de remise en mains propres lors de laquelle les enquêteurs de l’ARSF ont parlé à une personne adulte du foyer et laissé une copie de l’assignation dans la boîte aux lettres de M. Chau.
35. La directrice est convaincue qu’en omettant de se présenter à l’entrevue prévue, M. Chau a omis de se conformer au paragraphe 34(2) de la Loi.

IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

36. L’article 39 de la Loi prévoit l’imposition de pénalités administratives générales quand une personne contrevient ou a contrevenu à la Loi, ou quand une personne n’observe pas ou n’a pas observé une exigence établie en application de la Loi.
37. Comme décrit ci-dessus, M. Chau a contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans le cadre de 13 demandes de prêt hypothécaire. Il a également omis d’observer l’exigence qui consiste à donner des renseignements sous serment, lorsqu’il est sommé de le faire, en vertu du paragraphe 34(2) de la Loi.
38. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à M. Chau en vertu du paragraphe 39(1) de la Loi répondra aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
    1. Encourager la conformité aux exigences établies en application de la présente loi.
    2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.
39. Les pénalités administratives encouragent les titulaires actuels de permis à respecter l’interdiction de fournir des renseignements faux ou trompeurs lorsqu’ils font du courtage d’hypothèques. Elles les encouragent, en outre, à se conformer aux assignations qui leur sont délivrées aux termes de la Loi.
40. L’imposition de pénalités administratives empêche également de M. Chau de tirer un avantage économique de son inobservation de la Loi. M. Chau a reçu 27 407,76 $ de commissions dans le cadre de demandes de prêt hypothécaire qui étaient appuyées par des documents modifiés ou fabriqués.
41. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants, conformément au paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.
42. La directrice est convaincue que les 13 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 65 000 $, doivent être imposées à M. Chau pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en donnant des renseignements faux ou trompeurs au prêteur A et au prêteur B dans le cadre de 13 demandes de prêt hypothécaire.
43. La directrice est également convaincue qu’une pénalité administrative de 10 000 $ doit être imposée à M. Chau pour avoir omis de se conformer à l’assignation délivrée par l’ARSF, en vertu du paragraphe 34(2) de la Loi.
44. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que la conduite de M. Chau en lien avec les documents modifiés ou fabriqués présentés au prêteur A et au prêteur B relève de l’insouciance ou de la négligence :
    1. La soumission de documents modifiés ou fabriqués dans le cadre des demandes de prêt hypothécaire n’était pas une erreur isolée ni une erreur de jugement. Le comportement s’est répété pour 13 opérations et les commissions en découlant constituaient la plus grande partie du nombre total des commissions que M. Chau a reçues alors qu’il était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques;
    2. M. Chau n’a pas démontré qu’il avait pris des mesures raisonnables pour confirmer si les renseignements figurant dans les relevés bancaires modifiés ou fabriqués étaient exacts avant de les présenter au prêteur A ou au prêteur B;
    3. M. Chau n’a pas démontré qu’il avait pris des mesures raisonnables pour confirmer si les documents liés à l’emploi et aux revenus se rapportant à BRC, DN, DLN, TG, YC, THT et HTTN étaient authentiques et si les renseignements qu’ils contenaient étaient exacts.
45. La directrice est également convaincue que l’omission par M. Chau de se conformer à l’assignation était intentionnelle. L’ARSF a tenté à plusieurs rapides d’aviser M. Chau de l’assignation.
46. Malgré les nombreuses tentatives par l’ARSF de joindre M. Chau, celui-ci a omis de prendre acte de l’assignation et de se présenter à l’entrevue du 20 juillet 2023, ou de trouver une autre date. M. Chau a évité chaque tentative par l’ARSF de communiquer avec lui et par conséquent, son omission de répondre à l’assignation et de donner les renseignements exigés était intentionnelle.
47. Eu égard au deuxième critère, la directrice est convaincue que la conduite insouciante ou intentionnelle de M. Chau en tant qu’agent d’hypothèques a causé un préjudice à des tiers. En raison de l’inconduite de M. Chau :
    1. Le prêteur A a financé 10 prêts hypothécaires totalisant 6 439 338 $ et le prêteur B a financé 2 prêts hypothécaires totalisant 969 750 $. Les prêts hypothécaires ont été financés sur la base de faux renseignements concernant les actifs et la situation financière des emprunteurs;
    2. Le prêteur A et le prêteur B ont versé des commissions brutes de 74 805,71 $ au titre du courtage de ces 12 prêts hypothécaires;
    3. Il existe un risque que les prêts hypothécaires ne soient pas convenables ou abordables pour les emprunteurs qui risquent de subir des préjudices s’ils ne sont pas en mesure d’effectuer les versements. Le solde des comptes bancaires a été gonflé en moyenne de 118 729 $ et les détails d’emploi pour 7 emprunteurs ont été faussement déclarés dans les documents soumis par M. Chau. Par conséquent, les prêts hypothécaires pourraient ne pas être appropriés;
    4. Les emprunteurs s’exposent au risque que le prêteur demande le remboursement du prêt, en vertu de ses modalités. Une demande de remboursement du prêt placerait les emprunteurs dans une situation délicate et vulnérable les contraignant à trouver un autre prêteur, potentiellement moyennant des frais plus élevés, voire à ne trouver aucun autre prêteur;
    5. Si les emprunteurs n’honorent pas leurs prêts hypothécaires, le prêteur A et le prêteur B risquent de subir un préjudice financier direct.
48. Qui plus est, l’inconduite de M. Chau en sa qualité d’agent d’hypothèques titulaire d’un permis et réglementé en vertu de la Loi, nuit à la confiance du public dans le régime de réglementation établi par la Loi et ses règlements d’application.
49. L’utilisation de documents fabriqués peut susciter un sentiment de méfiance chez les emprunteurs et les entités de financement, ce qui pourrait amener les prêteurs à prendre des mesures supplémentaires pour analyser les demandes de prêt, entraînant une hausse des coûts liés aux opérations hypothécaires. Les prêteurs pourraient également renforcer les exigences et refuser les demandes d’emprunteurs qui seraient, à tous autres égards, aptes à souscrire un prêt.
50. En omettant de répondre à l’assignation, M. Chau a empêché l’ARSF d’établir s’il observait les exigences prescrites par la Loi et empêché la détection de toute autre contravention possible de la Loi par M. Chau et les autres parties intervenant dans les demandes de prêt hypothécaire.
51. Eu égard au troisième critère, la directrice n’a connaissance d’aucune mesure prise par M. Chau pour remédier aux contraventions décrites dans le présent avis, ou les atténuer. Au lieu de cela, M. Chau a omis de coopérer relativement aux assignations.
52. Eu égard au quatrième critère, la directrice est convaincue que M. Chau a tiré un avantage économique direct de ses contraventions à la Loi décrites dans cet avis. M. Chau a reçu des commissions totalisant 27 407,76 $ du prêteur A et du prêteur B dans le cadre des 12 demandes de prêt hypothécaire financées.
53. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq années précédentes de la part de M. Chau.
54. La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que le montant proposé des pénalités n’est pas de nature punitive et qu’il est conforme aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.
55. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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