DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, ainsi modifiée (la « Loi »), en particulier les articles 16, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Raouf Ghadrdoust.

AVIS D’INTENTION CONCERNANT LE REFUS DE RENOUVELER LE PERMIS
ET L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRE : Raouf Ghadrdoust.

PRENEZ AVIS QUE conformément aux articles 16 et 21 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice ») propose de révoquer le permis d’agent d’hypothèques délivré à Raouf Ghadrdoust.

ET PRENEZ AVIS QUE conformément à l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose d’imposer les pénalités administratives suivantes à Raouf Ghadrdoust :

1. 10 000 $ pour avoir reçu une rémunération d’une personne autre que sa maison de courtage, contrairement au paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08;
2. 5 000 $ pour avoir favorisé la malhonnêteté, en violation de l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. L’avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21 (2), 21 (3), 39 (2) ET 39 (5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La Demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7^e étage,
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention du greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, des ordonnances seront émises comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. PRENEZ ÉGALEMENT AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne ou l’entité à qui une pénalité a été imposée doit payer la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ou entité a été avisée de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la Demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal (www.fstontario.ca/fr/).

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal (www.fstontario.ca/fr/). Il est également possible d’en obtenir un exemplaire en appelant le greffier du Tribunal au 416 590-7294 ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui du présent avis d’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Telles sont les raisons de l’intention de la directrice pour :
   1. refuser de renouveler le permis d’agent d’hypothèques délivré à Raouf Ghadrdoust (« Ghadrdoust »);
   2. imposer à Ghadrdoust des pénalités administratives de 15 000 $.

II. CONTEXTE

A. Parties

2. Ghadrdoust était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques de niveau 1 (permis n^o M08005556) en vertu de la Loi du 1er juillet 2008 au 31 mars 2023.
3. Le 24 mars 2023, Ghadrdoust a présenté une demande de renouvellement de son permis d’agent d’hypothèques.
4. Au moment opportun, Ghadrdoust avait obtenu son permis d’agent d’hypothèque par l’entremise de Dream Land Financial Services Inc. (« Dream Land »). Il continue d’être parrainé par Dream Land.

B. Recevoir une rémunération d’une personne autre que la maison de courtage

5. En septembre 2021, un couple marié de l’Ontario (les « clients ») a conclu un accord pour l’achat d’une propriété pour un montant d’environ 1 850 000 $.
6. Les clients ont contacté Ghadrdoust pour obtenir un prêt hypothécaire de 1 625 000 $ pour leur permettre d’acheter ce bien.
7. En décembre 2021, Ghadrdoust a présenté aux clients un engagement de prêt hypothécaire de 1 125 000 $ de la part d’une grande banque canadienne (« la banque »). Ghadrdoust a indiqué aux clients qu’ils devraient trouver 500 000 $ supplémentaires pour conclure l’achat de la propriété.
8. Les clients ont pu obtenir un prêt de 250 000 $ auprès de membres de leur famille.
9. Ghadrdoust a dit aux clients qu’il connaissait un prêteur privé qui pouvait émettre une hypothèque privée de 250 000 $ sur la propriété.
10. En décembre 2021, Ghadrdoust a obtenu un prêt hypothécaire privé de 250 000 $ de 2501585 Ontario Inc. (« 2501585 ») à un taux d’intérêt annuel de 12 % et un terme de 30 jours.
11. Ghadrdoust a été directeur de 2501585 du 25 février 2016 au 1er avril 2021. L’ancienne assistante de Ghadrdoust a ensuite pris la direction de 2501585.
12. Ghadrdoust a reçu 19 068,75 $ directement de l’avocat des clients à titre de rémunération pour l’obtention des prêts hypothécaires de la banque et de 2501585.
13. Dream Land a confirmé qu’elle n’avait aucune trace des prêts hypothécaires accordés aux clients par la banque ou 2501585.
14. Les clients n’ont pas été en mesure de rembourser l’hypothèque privée de 2501585 après 30 jours et ont encouru des frais et des intérêts totalisant environ 43 000 $.

C. Renseignements faux ou trompeurs concernant l’obtention de prêts hypothécaires

15. L’engagement de prêt hypothécaire de la banque contenait une clause qui interdisait explicitement le financement secondaire. Comme Ghadrdoust s’est occupé de l’obtention du prêt hypothécaire auprès de la banque, il était au courant de cette clause.
16. Ghadrdoust a aidé les clients à obtenir une deuxième hypothèque auprès de 2501585. Ce faisant, Ghadrdoust a sciemment facilité le non-respect par les clients des conditions du prêt hypothécaire de la banque.

III. INFRACTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Faire du courtage d’hypothèques sans que ce soit pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques

17. Le paragraphe 2 (3) de la Loi est libellé comme suit : « Nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, directe ou indirecte, notamment à titre d’employé, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis. »
18. La directrice est convaincue que Ghadrdoust a contrevenu au paragraphe 2 (3) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques pour les clients contre rémunération, sans agir pour le compte de Dream Land.

B. Recevoir une rémunération d’une personne autre que la maison de courtage

19. Le paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08 est libellé comme suit : « Le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires. »
20. La directrice est convaincue que Ghadrdoust a contrevenu au paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant des honoraires de 19 068,75 $ des clients, d’une personne autre que Dream Land.

C. Malhonnêteté, fraude, etc.

21. L’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule que « le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas agir ni faire ou omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où il devrait savoir qu’il permet ainsi à un emprunteur, à un prêteur, à un investisseur ou à toute autre personne de se servir de lui pour faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel ou une conduite illégale ».
22. Ghadrdoust a agi dans des circonstances où il aurait dû savoir qu’en agissant de la sorte, il était utilisé par un emprunteur pour faciliter la malhonnêteté. Plus précisément, Ghadrdoust a obtenu une deuxième hypothèque de 2501585 pour les clients, tout en sachant que l’engagement hypothécaire pour l’hypothèque de la banque interdisait le financement secondaire.
23. En conséquence, la directrice est convaincue que Ghadrdoust a contrevenu à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.

IV. MOTIFS DU REFUS DE RENOUVELER LE PERMIS

24. Le paragraphe 16 (4), de la Loi stipule que le directeur général renouvelle le permis de l’auteur de la demande qui satisfait aux exigences prescrites à l’égard du renouvellement, à moins qu’il n’ait des motifs raisonnables de croire que l’auteur n’est pas apte à être titulaire d’un permis compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions qu’il estime appropriées.
25. L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 pris en application de la Loi stipule que lorsqu’il détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques, le directeur général est tenu par les paragraphes 14 (1) et 16 (4) de la Loi de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
    1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
    2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
    3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.
26. La directrice est convaincue que la conduite passée de Ghadrdoust à l’égard des clients offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas d’opérations hypothécaires en conformité avec la loi et en faisant preuve d’intégrité et d’honnêteté.
27. La conduite de Ghadrdoust a contrevenu à la Loi et a évité les fonctions de surveillance et de conformité de sa maison de courtage, un aspect clé du régime de réglementation. De plus, Ghadrdoust a favorisé la malhonnêteté des clients en obtenant une deuxième hypothèque qui contrevenait aux conditions de l’hypothèque de la banque.
28. Compte tenu des actions de Ghadrdoust à l’égard des clients, la directrice croit raisonnablement qu’il n’est pas apte à obtenir un permis, eu égard aux circonstances prescrites au paragraphe 1 de l’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07.
29. En conséquence, la directrice propose de refuser de renouveler le permis d’agent d’hypothèques délivré à Ghadrdoust.

V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

30. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Ghadrdoust en vertu du paragraphe 39 (1) de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants du paragraphe 38 (1) de la Loi :
    1. encourager l’observation des exigences établies en vertu de la Loi;
    2. empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique d’une contravention à une exigence établie en vertu de la Loi ou de l’inobservation de cette exigence.
31. La directrice est convaincue que les pénalités administratives suivantes devraient être imposées à Ghadrdoust :
    1. 10 000 $ pour avoir reçu une rémunération d’une personne autre que sa maison de courtage, contrairement au paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08;
    2. 5 000 $ pour avoir favorisé la malhonnêteté, en violation de l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.
32. Pour déterminer le montant des pénalités administratives ci-dessus, la directrice a tenu compte des critères suivants, conformément au paragraphe 3 (1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait pu raisonnablement s’attendre à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou entité au cours des cinq années précédentes.
33. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que la conduite de Ghadrdoust était intentionnelle. Ghadrdoust est titulaire d’un permis depuis 2008 et il était parfaitement au courant de l’obligation de ne recevoir des honoraires que par l’intermédiaire de sa maison de courtage. Lorsqu’il obtenu l’engagement du prêt hypothécaire de la banque, il était conscient de la condition interdisant le financement secondaire.
34. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que les activités de Ghadrdoust étaient susceptibles de causer un préjudice important. L’obligation de faire transiter tous les frais par une maison de courtage est essentielle pour garantir que toutes les sommes facturées sont conformes à la Loi et aux règlements. La violation de cette exigence par Ghadrdoust a obligé les clients à payer des frais abusifs, ce qui a augmenté leur coût d’emprunt et leur risque de défaillance. En effet, les clients n’ont pas été en mesure de rembourser l’hypothèque privée lorsqu’elle est arrivée à échéance, et ont engagé des frais importants.
35. L’émission d’un financement secondaire contraire aux conditions de la première hypothèque a augmenté les risques de défaut de paiement de l’hypothèque par les clients. Si la banque avait eu connaissance de l’existence d’une deuxième hypothèque, elle aurait pu demander le remboursement du prêt hypothécaire et forcer la vente de la maison des clients.
36. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’a pas connaissance d’efforts déployés par Ghadrdoust pour atténuer les pertes ou prendre d’autres mesures correctives.
37. En ce qui concerne le quatrième critère, du fait de l’inobservation de la Loi par Ghadrdoust, celui-ci a perçu des frais de 19 068,75 $.
38. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance de toute autre contravention à une exigence ou inobservation d’une exigence par Ghadrdoust au cours des cinq années précédentes.
39. La directrice est convaincue que, après avoir examiné toutes les circonstances, le montant proposé des pénalités administratives n’est pas de nature punitive et qu’il est compatible avec l’une des deux fins indiquées à l’article 38 de la Loi, ou avec ces deux fins.
40. Tout autre motif supplémentaire pouvant être porté à mon attention.

FAIT à Toronto (Ontario), le 3 septembre 2024.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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