Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Preeti Amin, Raaj Vikash (Roger) Kalwaney et Canada Mortgage Group Inc., qui exerce également ses activités sous le nom de Dominion Lending Centres Canada Mortgage Group


AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

À : Preeti Amin

ET À : Raaj Vikash (Roger) Kalwaney

ET À :
Canada Mortgage Group Inc.
qui exerce également ses activités sous le nom de Dominion Lending Centres Canada Mortgage Group, 455 Cochrane Drive, Unité 23
Markham (Ontario) L3R 9R3

PRENEZ AVIS QUE conformément aux articles 38 et 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice ») propose d’imposer les pénalités administratives suivantes :


  1. neuf (9) pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ à Preeti Amin pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08, amenant ainsi Canada Mortgage Group Inc. à contrevenir aux paragraphes 24 (1), 25 (1) et 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08;

  2. une pénalité administrative d’un montant total de 10 000 $ à Raaj Vikash (Roger) Kalwaney pour avoir contrevenu au paragraphe 2 (1) du Règlement de l’Ontario 410/07;

  3. neuf (9) pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ imposées à Canada Mortgage Group Inc. pour avoir contrevenu aux paragraphes 24 (1), 25 (1) et 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

Les détails de ces contraventions et les motifs de la présente intention sont décrits ci-dessous. Le présent avis d’intention inclut des allégations qui pourraient être examinées lors d’une audience.

IF YOU WOULD LIKE TO RECEIVE THIS ORDER IN ENGLISH, please send your request by email immediately to: contactcentre@fsrao.ca.

VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39 (2) ET 39 (5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse : 
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, bureau 100,
Toronto (Ontario)  M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, des ordonnances seront émises, comme stipulé dans le présent avis d’intention. PRENEZ ÉGALEMENT AVIS des exigences en matière de paiement dans l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui indique que la personne ou l’entité à qui une pénalité est imposée doit l’acquitter au plus tard trente jours (30) après avoir reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive ou dans le délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (« Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

    I. INTRODUCTION

  1. Telles sont les raisons de l’intention de la directrice pour :

    1. Imposer neuf (9) pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ à Preeti Amin (« Amin »);

    2. Imposer une pénalité administrative d’un montant total de 10 000 $ à Raaj Vikash (Roger) Kalwaney (« Kalwaney »); et

    3. Imposer neuf (9) pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ à Canada Mortgage Group Inc. (« Canada Mortgage Group »).


    2. II. CONTEXTE

    A. Parties

  2. Amin était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques (no de permis M19001463) en vertu de la Loi depuis le 5 juillet 2019, jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2023.

  3. Kalwaney est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (no de permis M08009114) en vertu de la Loi et est titulaire d’un permis à ce titre depuis le 1er avril 2012.

  4. Canada Mortgage Group est titulaire d’un permis de courtage d’hypothèques (no de permis 12401) en vertu de la Loi et est titulaire d’un permis à ce titre depuis le 24 juillet 2013. Kalwaney est, et était à tous les moments importants, le seul administrateur et dirigeant et le courtier principal de Canada Mortgage Group.

  5. SJ est un avocat autorisé à exercer le droit en Ontario et est l’unique administrateur et directeur de BLPC. Kalwaney et SJ sont mariés. Canada Mortgage Group et BLPC exercent leurs activités à partir de la même adresse de bureau.

  6. SW est un agent d’hypothèques titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

  7. À tous les moments importants, Amin et SW étaient autorisés à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires par et pour le compte de Canada Mortgage Group.

  8. Kalwaney et SW sont également administrateurs et dirigeants de FFI, un administrateur d’hypothèques autorisé en vertu de la Loi. FFI est également un prêteur privé qui finance des prêts hypothécaires.

    9. B. Inconduite lors des opérations hypothécaires

    Aperçu

  9. Vers mars 2021, Canada Mortgage Group, par l’entremise d’Amin, a organisé des prêts hypothécaires pour deux clients, MC et BD (collectivement, les « emprunteurs »), auprès de prêteurs privés. Canada Mortgage Group représentait les emprunteurs et les prêteurs dans les deux opérations hypothécaires, qui sont décrites ci-dessous.

  10. Les emprunteurs étaient des personnes âgées vulnérables et avaient un revenu annuel peu élevé ou fixe se situant environ entre 20 000 $ et 31 000 $.

  11. Les emprunteurs avaient des hypothèques antérieures et un ou plusieurs avis de sûreté enregistrés sur leurs propriétés résidentielles. Certains de ces prêts hypothécaires et de ces avis de sûreté découlaient de contrats de services à domicile vendus par des vendeurs de porte-à-porte ou y étaient liés. Au moins une hypothèque sur chacune des propriétés a été financée par FHL, un prêteur privé.

  12. Les emprunteurs ont retenu les services de SJ et de BLPC, qui ont été recommandés par Amin et Canada Mortgage Group, pour une représentation juridique pour les opérations.

  13. Tout en organisant les hypothèques pour les emprunteurs, Canada Mortgage Group et Amin, entre autres,

    1. n’ont pas pris de mesures raisonnables pour déterminer si les hypothèques organisées pour les emprunteurs étaient convenables;

    2. n’ont pas divulgué par écrit les risques importants associés aux hypothèques;

    3. n’ont pas divulgué par écrit certains problèmes de conflit d’intérêts associés aux hypothèques.


  14. De plus, Amin et Canada Mortgage Group ont également omis de divulguer la relation de FFI avec Kalwaney et Canada Mortgage Group aux emprunteurs dans le cadre de trois autres prêts hypothécaires négociés par Amin dans lesquels FFI était le prêteur.

    15. B.1 L’hypothèque de MC

  15. En mars 2021, Amin, en tant qu’agent d’hypothèques chez Canada Mortgage Group, a organisé une hypothèque de 155 000 $ auprès de prêteurs privés individuels pour MC (l’« hypothèque de MC »).

  16. MC avait 76 ans au moment où la demande d’hypothèque pour l’hypothèque de MC a été soumise. La demande indiquait que MC était un pensionné dont le revenu de pension annuel était d’environ 31 000 $. La propriété résidentielle de MC à Hamilton (la « propriété de MC ») a été présentée à titre de garantie. La transaction a été conclue le 21 mars 2021.

  17. MC a déclaré à l’ARSF que, le ou vers le 21 décembre 2020, il a été incité, a subi des pressions et a été trompé par un vendeur de porte-à-porte, entre autres personnes, à prendre de FHL une hypothèque de 30 999 $, à un taux d’intérêt annuel de 15,48 % avec une durée de 5 ans, pour certains travaux à effectuer sur sa propriété.

  18. MC avait également une hypothèque conventionnelle de la Banque de Nouvelle-Écosse avec un solde de 135 000 $ avec un taux d’intérêt de 3,94 %, et avec des paiements mensuels approximatifs de 660 $. Un avis de sûreté, garantissant 11 867 $, a également été inscrit sur le titre de la propriété de MC avant l’hypothèque de MC.

  19. MC a déclaré à l’ARSF que le même vendeur de porte-à-porte l’avait informé qu’Amin communiquerait avec MC pour obtenir une hypothèque pour des travaux de rénovation, même si MC a insisté sur le fait qu’elle n’avait pas besoin de rénovations.

  20. En ce qui concerne l’hypothèque de MC,

    1. La durée de l’hypothèque était d’un (1) an avec un taux d’intérêt annuel de 10,90 % et des paiements d’intérêts seulement de 1 407,92 $ chaque mois;

    2. Les intérêts susmentionnés sur l’hypothèque, s’élevant à environ 16 895 $, devaient être payés d’avance à même le produit de l’hypothèque. La totalité du montant du principal devait arriver à échéance après l’expiration de la durée d’un an;

    3. Le coût d’emprunt total divulgué, y compris les intérêts payés d’avance pour l’hypothèque de MC, s’élevait à 41 994,04 $ et le taux annuel en pourcentage (« TAP ») divulgué était de 27,09 %;

    4. Amin a fourni un document manuscrit affirmant qu’il contenait les notes du dossier de l’hypothèque de MC. Les notes prétendent que MC a appelé Amin le 4 mars 2021 et a discuté de la nécessité d’une hypothèque, de paiements initiaux, de privilèges et d’une évaluation. MC nie que des détails sur l’hypothèque ont été discutés;

    5. Avant l’appel téléphonique d’Amin avec MC le 4 mars 2021, Canada Mortgage Group a obtenu un rapport de solvabilité pour MC et Amin a envoyé un courriel de « soumission au prêteur » pour une hypothèque de 155 000 $ à un cabinet d’avocats;

    6. Le montant de l’hypothèque de 155 000 $ n’a pas été proposé ou demandé par MC. Amin, Kalwaney et SW ont décidé qu’une hypothèque de ce montant conviendrait à MC. MC a informé l’ARSF qu’elle n’avait pas consenti à une vérification de crédit et qu’on ne lui avait pas dit comment le montant avait été déterminé.


  21. MC a fait défaut sur l’hypothèque de MC. Les prêteurs privés ont obtenu un jugement par défaut, daté du 14 décembre 2022, de la Cour supérieure de justice de l’Ontario ordonnant à MC, entre autres, de livrer la possession de la propriété de MC aux prêteurs privés. MC a finalement vendu la propriété de MC à un tiers, qui a permis à MC de louer la propriété.

    22. B.2 L’hypothèque de BD

  22. En mars 2021, Amin, en tant qu’agent d’hypothèques chez Canada Mortgage Group, a organisé une hypothèque de 210 000 $ auprès de prêteurs privés individuels pour BD (l’« hypothèque de BD »).

  23. BD avait 68 ans au moment où la demande d’hypothèque pour l’hypothèque de BD a été soumise. La demande indiquait que BD était une employée d’une entreprise de restauration et qu’elle avait un revenu annuel d’environ 20 660 $. La propriété résidentielle de BD à Simcoe (la « propriété de BD ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 26 mars 2021.

  24. BD a déclaré à l’ARSF qu’à partir d’août 2020 ou vers cette date, elle avait subi des pressions, avait été incitée et trompée pour qu’elle obtienne plusieurs rénovations domiciliaires sous prétexte qu’elle récupérerait son argent. Une hypothèque de FHL de 30 999 $, à un taux d’intérêt annuel de 15,48 % et avec une durée de 5 ans, pour financer de telles rénovations et de tels services a été enregistrée sur le titre de propriété de BD.

  25. Trois avis de sûreté garantissant 26 162 $ ont également été enregistrés sur le titre de la propriété de BD avant l’hypothèque de BD.

  26. En ce qui concerne l’hypothèque de BD,

    1. La durée de l’hypothèque était d’un (1) an avec un taux d’intérêt annuel de 7,99 % et des paiements d’intérêts seulement de 1 398,25 $ chaque mois;

    2. Les intérêts susmentionnés sur l’hypothèque, qui s’élevaient à 16 779 $, devaient être payés d’avance sur le produit de l’hypothèque. La totalité du montant du principal devait arriver à échéance après l’expiration de la durée d’un an;

    3. Le coût d’emprunt total divulgué pour l’hypothèque de BD, y compris les intérêts payés d’avance, s’élevait à 42 828 $ et le TAP divulgué était de 20,39 %;

    4. BD a déclaré à l’ARSF qu’Amin l’avait appelée au sujet d’une hypothèque sans que BD n’ait jamais contacté Amin;

    5. Amin a fourni un document manuscrit affirmant qu’il contenait les notes du dossier de l’hypothèque de BD. Les notes prétendent que BD a appelé Amin à 14 h 30 le 2 mars 2021 et a discuté de la nécessité d’une hypothèque, de remboursements anticipés, de privilèges et d’une évaluation. Cependant, BD nie avoir fait l'appel en premier et nie que tous les détails de l’hypothèque de BD, y compris le montant du prêt, le taux d’intérêt et une vérification de crédit, aient été discutés lors de l’appel du 2 mars 2021. BD a déclaré qu’Amin avait appelé pour dire à BD qu’elle était admissible à un prêt hypothécaire inversé « Blue-Chip »;

    6. De plus, avant l’appel téléphonique d’Amin avec BD le 2 mars 2021, Canada Mortgage Group a obtenu un rapport de solvabilité pour BD et SW a également envoyé un courriel de « soumission au prêteur » et une demande d’hypothèque de 230 000 $ à un cabinet d’avocats;

    7. Le montant final de l’hypothèque de 210 000 $ n’a pas été proposé ou demandé par BD. Amin, Kalwaney et SW ont décidé qu’une hypothèque de ce montant conviendrait à BD;

    8. Le 4 mars 2021, Amin a envoyé la demande d’hypothèque de BD et d’autres documents connexes à un compte de courriel prétendument fourni par BD via Docusign pour signature. Cependant, les notes manuscrites d’Amin indiquent que BD a fourni les détails du compte de courriel le 5 mars 2021;

    9. BD a déclaré à l’ARSF que personne ne lui avait expliqué les documents et nie avoir signé électroniquement les documents de la demande le 5 mars 2021, tel que le dépeint le résumé de Docusign.


  27. BD a fait défaut sur l’hypothèque de BD et les prêteurs privés ont intenté une action possessoire pour la propriété de BD, que BD défend.

    28. B.3 Concernant les deux emprunteurs

  28. Amin et Canada Mortgage Group n’ont présenté aucune autre option hypothécaire que celles finalisées dans les demandes d’hypothèques. Ils n’ont pas non plus pris de mesures raisonnables et suffisantes pour confirmer spécifiquement si les hypothèques étaient adaptées aux besoins et à la situation des emprunteurs, compte tenu de leur âge et du fait qu’ils avaient un revenu peu élevé ou fixe. Dans les deux cas, les montants de l’hypothèque dépassaient largement le montant requis pour lever les avis de sûreté et les hypothèques enregistrées sur les propriétés des emprunteurs.

  29. La divulgation fournie aux emprunteurs par Amin et Canada Mortgage Group ne comprenait aucune divulgation des risques importants associés aux opérations hypothécaires.

  30. Canada Mortgage Group a renvoyé les emprunteurs à BLPC et à SJ. Toutefois, la divulgation fournie aux emprunteurs n’indiquait pas que Kalwaney était marié à SJ, l’avocat qui représentait les emprunteurs dans les opérations. La divulgation n’indiquait pas non plus que BLPC et Canada Mortgage Group opéraient à partir de la même adresse de bureau. BLPC et SJ ont reçu 5 893,50 $ au titre des honoraires et des débours liés aux services fournis pour les hypothèques de MC et BD.

  31. De plus, entre le 3 et le 6 mars 2021, Amin a envoyé des demandes d’hypothèques et des documents connexes aux deux emprunteurs pour signature électronique par le biais de Docusign à la même adresse électronique – « xclusivemarketing10@gmail.com ». Les emprunteurs ont déclaré à l’ARSF qu’il ne s’agissait pas de leur compte de courriel. Les emprunteurs étaient situés dans différentes villes. Amin n’a pas pris de mesures raisonnables et suffisantes pour déterminer qui exploitait le compte, si les emprunteurs y avaient accès et pourquoi le même compte était utilisé pour les deux emprunteurs.

  32. Amin a déclaré à l’ARSF que lors de l’organisation des hypothèques pour les emprunteurs, elle avait discuté de stratégies de sortie. La stratégie de sortie prétendument discutée avec les emprunteurs consistait à prendre un prêt hypothécaire inversé vers ou après la fin de la durée des hypothèques de MC et de BD.

  33. Canada Mortgage Group a déclaré à l’ARSF qu’une entité nommée ECC a renvoyé les emprunteurs à Canada Mortgage Group et a informé Canada Mortgage Group que les « clients potentiels » communiqueraient directement avec Canada Mortgage Group.

    34. B.4 Transactions financées par FFI – Non-divulgation des conflits d’intérêts

  34. Entre mars et septembre 2021, Amin et Canada Mortgage Group ont négocié les hypothèques suivantes, qui ont toutes été financées par FFI.

    1. Une hypothèque de 170 000 $ pour LR, qui était, au moment de la demande d’hypothèque, un résident de Toronto, en Ontario, âgé de 80 ans. Le formulaire de demande d’hypothèque de LR indiquait que le revenu annuel de LR était de 20 000 $. La divulgation à l’emprunteur concernant l’hypothèque a été signée par LR le 19 mars 2021. La transaction a été conclue le 30 mars 2021.

    2. Une hypothèque de 120 000 $ pour DR, qui était, au moment de la demande d’hypothèque, un résident de Coburg, en Ontario, âgé de 61 ans. Le formulaire de demande d’hypothèque de DR indiquait que le revenu annuel de DR était de 27 000 $. La divulgation à l’emprunteur concernant l’hypothèque a été signée par DR le 24 août 2021. La transaction a été conclue le 9 septembre 2021.

    3. Une hypothèque de 150 000 $ pour SM et MM. SM et MM étaient âgés de 74 et 77 ans au moment de la demande d’hypothèque. Ils étaient résidents de Nepean, en Ontario. Le formulaire de demande d’hypothèque indiquait que leur revenu annuel combiné était de 48 000 $. Les formulaires de divulgation à l’emprunteur ont été signés par SM et MM le 15 juillet 2021. La transaction a été conclue le 9 août 2021.


  35. Canada Mortgage Group représentait à la fois les emprunteurs et FFI dans toutes les opérations susmentionnées. LR, DR, SM et MM figuraient également parmi les aiguillages à ECC décrits ci-dessus.

  36. Le document d’information fourni à LR par Amin et Canada Mortgage Group ne contenait aucune information sur les conflits d’intérêts. Le fait que FFI et Canada Mortgage Group étaient des entités liées ayant un administrateur commun n’a pas été divulgué à LR. Canada Mortgage Group, dans une lettre à l’ARSF datée du 23 août 2023, a admis ne pas avoir divulgué les conflits d’intérêts réels et potentiels liés à l’hypothèque de LR.

  37. De plus, ni Amin ni Canada Mortgage Group n’ont expressément divulgué par écrit à DR, SM et MM que FFI et Canada Mortgage Group étaient des entités liées ayant un administrateur commun. Les documents hypothécaires mis à la disposition de l’ARSF par Canada Mortgage Group ne comprennent aucun document contenant une reconnaissance par DR, SM ou MM d’une telle divulgation.

    38. III. INFRACTIONS OU MANQUEMENTS À RESPECTER LA LOI

    A. Manquement à prendre des mesures raisonnables pour assurer la pertinence

  38. Le paragraphe 24 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule qu’une maison de courtage est tenue de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que toute hypothèque ou tout investissement dans une hypothèque présentée à un emprunteur convient à l’emprunteur, compte tenu des besoins et de la situation de l’emprunteur.

  39. L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 prévoit qu’un courtier en hypothèques ou un agent d’hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui pourrait raisonnablement faire en sorte que la maison de courtage au nom de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne ou ne respecte pas une exigence établie en vertu de la Loi. Cette disposition s’applique également aux sections III. B. et III. C. de la présente intention ci-dessous.

  40. Amin, alors qu’elle effectuait des opérations hypothécaires pour le compte de Canada Mortgage Group, n’a pas pris de mesures suffisantes pour s’assurer que les prêts hypothécaires qu’elle avait organisés convenaient aux emprunteurs. Plusieurs préoccupations relatives à la pertinence ressortaient des documents hypothécaires :

    1. Les deux emprunteurs étaient des personnes âgées à revenu peu élevé ou fixe;

    2. Les propriétés résidentielles des emprunteurs, qui étaient aussi leurs principaux actifs, ont été présentées comme garantie pour les hypothèques, aggravant ainsi les conséquences négatives du défaut de paiement;

    3. Les hypothèques de MC et de BD étaient pour des durées d’un (1) an, après quoi le montant total de l’hypothèque deviendrait payable. Il ressortait clairement des revenus et des actifs indiqués dans les demandes d’hypothèque préparées par Amin qu’il était très peu probable que les emprunteurs puissent rembourser le montant de l’hypothèque à la fin de la durée;

    4. Le coût total d’emprunt des prêts hypothécaires à échéance fixe d’un (1) an dépassait le revenu annuel des emprunteurs;

    5. Une partie importante du produit de l’hypothèque a été déduite à la clôture à titre de remboursement anticipé des intérêts;

    6. Le coût d’emprunt indiqué dans la divulgation de l’hypothèque était aussi élevé que 27,09 % de la valeur totale de l’hypothèque. Malgré cela, Amin n’a pas fourni d’autres options de financement aux emprunteurs;

    7. Les montants des hypothèques organisées par Amin dépassaient de loin le montant requis pour lever les avis de sûreté et les hypothèques antérieures financées par FHL.


  41. La directrice est convaincue que Canada Mortgage Group a contrevenu au paragraphe 24 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les hypothèques arrangées pour les emprunteurs convenaient à leurs besoins et à leur situation.

  42. La directrice est également convaincue qu’Amin a contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les hypothèques qu’elle a présentées aux emprunteurs leur convenaient, ce qui a amené Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 24 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

    43. B. Manquement à divulguer les risques importants

  43. Le paragraphe 25 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit qu’une maison de courtage doit divulguer par écrit à un emprunteur les risques importants liés à chaque hypothèque ou investissement dans une hypothèque que la maison de courtage présente à l’emprunteur.

  44. Amin et Canada Mortgage Group n’ont fourni aucune divulgation écrite des risques importants associés aux hypothèques organisées pour les emprunteurs. Amin et Canada Mortgage Group, entre autres, n’ont pas identifié et divulgué de risques en fonction de l’âge et du revenu des emprunteurs, et du fait que les propriétés résidentielles des emprunteurs ont été présentées comme garantie pour chacune des transactions.

  45. Une divulgation détaillée était particulièrement importante dans les circonstances pertinentes, qui impliquaient l’offre d’hypothèques privées à court terme à intérêt élevé à des personnes à revenu peu élevé ou fixe, qui avaient une connaissance limitée de telles opérations. Les détails des hypothèques ne leur ont pas été expliqués.

  46. La directrice est convaincue que Canada Mortgage Group a contrevenu au paragraphe 25 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit aux emprunteurs tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux.

  47. La directrice est également convaincue qu’Amin a contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de divulguer tous les risques importants aux emprunteurs, ce qui a amené Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 25 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

    48. C. Manquement à divulguer les conflits d’intérêts

  48. Le paragraphe 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit qu’une maison de courtage doit divulguer par écrit à un emprunteur tout conflit d’intérêts ou tout conflit d’intérêts potentiel que la maison de courtage ou tout courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération hypothécaire que la maison de courtage présente à l’emprunteur.

  49. Le paragraphe 27 (2) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit qu’une maison de courtage doit obtenir la reconnaissance écrite de l’emprunteur à l’égard de cette divulgation.

  50. L’article 33 du Règlement de l’Ontario 188/08 exige que la divulgation écrite soit exprimée dans un langage clair et concis et présentée d’une manière logique et susceptible de porter les renseignements à l’attention de la personne qui doit les recevoir.

  51. Ni Amin ni Canada Mortgage Group n’ont expressément divulgué par écrit à LR, DR, SM et MM que Kalwaney était administrateur et dirigeant de Canada Mortgage Group et de FFI, le prêteur dans leurs opérations hypothécaires. Aucun conflit n’a été divulgué à LR, et la prétendue divulgation fournie à DR, SM et MM était inadéquate, compte tenu de la nature du conflit et des exigences de l’article 33 du Règlement de l’Ontario 188/08.

  52. En outre, BLPC, par l’intermédiaire de SJ, a agi en tant qu’avocat des emprunteurs pour leurs transactions. Amin et Canada Mortgage Group ont recommandé SJ et BLPC aux emprunteurs, mais n’ont pas divulgué aux emprunteurs par écrit que SJ était le conjoint de Kalwaney et que BLPC et Canada Mortgage Group opéraient à partir du même bureau.

  53. La directrice est convaincue que Canada Mortgage Group a contrevenu au paragraphe 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer adéquatement la relation du Canada Mortgage Group avec FFI à LR, SM, MM et DR, et en omettant de divulguer aux emprunteurs la relation de Kalwaney et de Canada Mortgage Group avec SJ et BLPC.

  54. La directrice est également convaincue qu’Amin a contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de divulguer adéquatement les conflits d’intérêts, ce qui a amené Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

    55. D. Manquement à s’acquitter des fonctions de courtier principal

  55. Le paragraphe 2 (1) du Règlement de l’Ontario 410/07 prévoit que le courtier principal d’une maison de courtage doit prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que la maison de courtage, ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte, se conforment à toutes les exigences établies en vertu de la Loi.

  56. Compte tenu des contraventions décrites ci-dessus, Kalwaney, en tant que courtier principal de Canada Mortgage Group, n’a pas pris des mesures raisonnables pour s’assurer qu’Amin et Canada Mortgage Group se conformaient à la Loi et à ses règlements. En fait, Kalwaney a lui-même participé à la détermination des montants hypothécaires inappropriés pour les emprunteurs et d’autres éléments des transactions.

  57. De plus, Kalwaney avait, et a omis de divulguer, des conflits d’intérêts directs dans les opérations hypothécaires décrites ci-dessus découlant de ses relations et de celles de Canada Mortgage Group avec SJ et FFI.

  58. Par conséquent, la directrice est convaincue que Kalwaney a contrevenu au paragraphe 2 (1) du Règlement de l’Ontario 410/07.

    59. IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

  59. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Amin, Kalwaney et Canada Mortgage Group en vertu du paragraphe 39 (1) de la Loi permettra de satisfaire à l’un des objectifs suivants, ou aux deux, en vertu du paragraphe 38 (1) de la Loi :

    1. encourager l’observation des exigences établies en vertu de la Loi;

    2. empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique d’une contravention à une exigence établie en vertu de la Loi ou de l’inobservation de cette exigence.


  60. Pour déterminer le montant de la pénalité administrative ci-dessous, la directrice a tenu compte des critères suivants, conformément au paragraphe 3 (1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :

    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation;

    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.

    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.

    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait pu raisonnablement s’attendre à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.

    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou entité au cours des cinq années précédentes.


    61. Pénalités administratives imposées à Amin

  61. La directrice est convaincue que 9 pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ devraient être imposées à Amin, comme suit :

    1. 2 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, d’un montant total de 10 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08, amenant ainsi Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 24 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les hypothèques organisées pour les emprunteurs convenaient à leurs besoins et à leur situation;

    2. 2 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, d’un montant total de 10 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08, amenant ainsi Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 25 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit aux emprunteurs tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux;

    3. 5 pénalités administratives de 5 000 $, d’un montant total de 25 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08, amenant ainsi Canada Mortgage Group à contrevenir au paragraphe 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer de manière adéquate la relation de Canada Mortgage Group et de Kalwaney avec FFI à LR, SM/MM et DR, et en omettant de divulguer aux emprunteurs la relation de Kalwaney et de Canada Mortgage Group avec SJ et BLPC.


    62. Pénalités administratives imposées à Kalwaney

  62. La directrice est convaincue qu’une pénalité administrative de 10 000 $ devrait être imposée à Kalwaney pour avoir contrevenu au paragraphe 2 (1) du Règlement de l’Ontario 410/07 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que Canada Mortgage Group et Amin ont respecté toutes les exigences établies en vertu de la Loi.

    63. Pénalités administratives imposées à Canada Mortgage Group

  63. La directrice est convaincue que 9 pénalités administratives d’un montant total de 45 000 $ devraient être imposées à Canada Mortgage Group, comme suit :

    1. 2 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, d’un montant total de 10 000 $, pour avoir contrevenu au paragraphe 24 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les hypothèques organisées pour les emprunteurs convenaient à leurs besoins et à leur situation;

    2. 2 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, d’un montant total de 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 25 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit aux emprunteurs tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux;

    3. 5 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, d’un montant total de 25 000 $, pour avoir contrevenu au paragraphe 27 (1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer adéquatement la relation de Canada Mortgage Group et de Kalwaney avec FFI à LR, SM/MM et DR, et en omettant de divulguer aux emprunteurs la relation de Kalwaney et de Canada Mortgage Group avec SJ et BLPC.


  64. Pour déterminer les montants des pénalités administratives ci-dessus, la directrice a tenu compte des critères suivants énumérés dans le paragraphe 3 (1) du Règlement de l’Ontario 192/08.

  65. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que l’inconduite répétée de Canada Mortgage Group, d’Amin et de Kalwaney était intentionnelle.

    1. Bien qu’Amin et Canada Mortgage Group aient été au courant de la situation personnelle et financière des emprunteurs, ils ont sciemment et intentionnellement omis de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires des emprunteurs étaient convenables;

    2. Canada Mortgage Group et Amin ont intentionnellement omis de divulguer aux emprunteurs en question les conflits d’intérêts ou les risques importants dont ils étaient au courant ou qu’ils auraient dû connaître.


  66. Kalwaney a sciemment et intentionnellement manqué à s’acquitter de ses responsabilités en tant que courtier principal en omettant à plusieurs reprises de superviser les activités de Canada Mortgage Group et d’Amin.

  67. Amin, Canada Mortgage Group et Kalwaney ont présenté un schéma d’inconduite intentionnelle qui a touché plusieurs consommateurs vulnérables et qui s’est produite sur une période de 7 mois.

  68. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que le schéma d’inconduite intentionnelle de Canada Mortgage Group, d’Amin et de Kalwaney ont causé ou peuvent causer un préjudice important aux emprunteurs ainsi qu’à SM/MM et à DR.

  69. Tous les emprunteurs étaient des personnes âgées à revenu annuel peu élevé ou fixe. Les propriétés hypothéquées étaient leur résidence principale. Les graves conséquences du défaut de paiement, qui peuvent inclure la perte de possession de leur résidence principale pour tous les emprunteurs, rendent les conditions hypothécaires particulièrement inappropriées et l’inconduite liée aux hypothèques particulièrement flagrante.

  70. En fait, MC et BD ont déjà fait défaut sur l’hypothèque de MC et l’hypothèque de BD, respectivement. Comme il a été mentionné précédemment, la Cour supérieure de justice de l’Ontario a ordonné à MC de livrer la possession de la propriété de MC aux prêteurs de l’hypothèque de MC. BD défend une poursuite intentée par les prêteurs sur l’hypothèque de BD en raison du défaut de BD sur l’hypothèque.

  71. De plus, l’inconduite de Canada Mortgage Group, d’Amin et de Kalwaney en tant que titulaires de permis en vertu de la Loi peut nuire à la confiance du public envers le régime de réglementation établi par la Loi et ses règlements.

  72. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est au courant d’aucune mesure qui aurait été prise par Canada Mortgage Group, Amin et Kalwaney pour remédier aux contraventions décrites dans cette proposition.

  73. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue que Canada Mortgage Group, Amin et Kalwaney ont tiré un avantage économique direct important des contraventions décrites dans la présente intention. Canada Mortgage Group a reçu un total de 40 995 $ sous forme de frais de courtage auprès de prêteurs pour l’organisation d’hypothèques pour les emprunteurs ainsi que pour LR, SM/MM et DR. Kalwaney est l’unique administrateur et dirigeant de Canada Mortgage Group et a profité des contraventions par l’entremise du Canada Mortgage Group.

  74. Amin a reçu 4 099,50 $ à titre de commissions pour l’organisation d’hypothèques pour les emprunteurs ainsi que pour LR, SM/MM et DR.

  75. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’est pas au courant d’autres contraventions ou manquements à la conformité au cours des cinq années précédentes par Canada Mortgage Group, Amin et Kalwaney, autres que ceux dont il est question dans le présent avis d’intention.

  76. La directrice est convaincue, compte tenu de toutes les circonstances, que le montant proposé de la pénalité n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme à l’un des objets de l’article 38 de la Loi ou aux deux.

  77. Toute autre raison qui pourrait être portée à l’attention de la directrice.

  78. La directrice est convaincue qu’il existe des motifs suffisants d’imposer des pénalités administratives aux montants susmentionnés à Canada Mortgage Group, à Amin et à Kalwaney.

Fait à Toronto (Ontario), Le 8 septembre 2023

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général


If you would like to receive this notice in English, please send your request by email immediately to: contactcentre@fsrao.ca.