DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Jaswinder Dhanoa.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

À : Jaswinder Dhanoa

PRENEZ AVIS Qu’en vertu de l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer une pénalité administrative d’un montant total de 140 000 $ à Jaswinder Dhanoa :

Les détails de ces contraventions et les motifs de la présente intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, Bureau 100,
Toronto (Ontario) M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois qu’on a établi de façon définitive si une audience est demandée, ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Tels sont les motifs de l’avis d’intention de la directrice, qui propose d’imposer des pénalités administratives d’un montant total de 140 000 $ à Jaswinder Dhanoa (« Dhanoa ») pour :
   
   
   1. Vingt-deux cas où des renseignements faux ou trompeurs ont été fournis lorsqu’elle faisait le courtage d’hypothèques;
   
   
   2. Trois cas de réception de frais à l’extérieur de la maison de courtage;
   
   
   3. Avoir fait en sorte que la maison de courtage ne tienne pas de dossiers sur les opérations hypothécaires.
   
   



II. CONTEXTE

A. Les parties

2. Dhanoa était une agente hypothécaire titulaire d’un permis (permis numéro M15002555) délivré en vertu de la Loi du 10 décembre 2015 jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2022. À l’heure actuelle, Dhanoa n’a pas de permis en vertu de la Loi.


3. Pendant la période pertinente, Dhanoa était autorisée à faire le courtage d’hypothèques et à effectuer des opérations hypothécaires en tant qu’agente hypothécaire par et au nom de la société Alliance hypothécaire (« Alliance hypothécaire »), une maison de courtage d’hypothèques autorisée en vertu de la Loi (permis numéro 10530), jusqu’au 8 septembre 2021, date à laquelle elle a pris un congé autorisé. Son permis a expiré pendant qu’elle était en congé.


4. Dhanoa était également la propriétaire d’une société, Fort Financial Services Ltd. (« Fort Financial ») pendant la période ci-dessous. Dhanoa a expliqué que sa société était une exigence pour travailler avec Alliance hypothécaire et qu’elle ne fonctionnait pas comme une entreprise autonome.


5. Dhanoa a soumis 20 demandes de prêt hypothécaire à la Financière First National (« First National ») entre février 2020 et juin 2021. En outre, elle a soumis deux demandes de prêt hypothécaire en avril et en mai 2018. Dhanoa a soumis en tout 36 prêts hypothécaires par l’entremise de la société de courtage pour cette période.



B. Soumission de documents modifiés à First National

6. Le 5 décembre 2021, First National a informé l’ARSF que Dhanoa avait soumis des documents frauduleux de mise de fonds et de vérification du revenu dans 22 demandes de prêt hypothécaire (les « demandes de prêt hypothécaire »).


7. Dhanoa a soumis en tout 32 relevés de compte bancaire modifiés à l’appui des 22 demandes de prêt hypothécaire. Les relevés de compte bancaire falsifiés prétendaient montrer que les demandeurs avaient des fonds beaucoup plus importants dans leurs comptes bancaires disponibles pour une mise de fonds que ce qu’ils avaient en réalité.


8. Dans d’autres cas, les relevés bancaires ont été modifiés pour montrer des dépôts directs frauduleux de revenus d’emploi et le retrait de dépôts légitimes dans les comptes. Dans plusieurs cas, et sans explication de Dhanoa, les soldes des comptes ont été modifiés pour montrer un solde inférieur.


9. Les relevés de compte bancaire modifiés auraient été émis par diverses banques, notamment la Banque Toronto-Dominion (« TD »), la Banque Canadienne Impériale de Commerce (« CIBC »), la Banque Royale du Canada (« RBC »), la Banque de Nouvelle-Écosse (« BNS ») et la Banque de Montréal (« BMO »). First National a tenu compte des relevés modifiés au moment de décider d’accorder des prêts hypothécaires aux demandeurs et de déterminer si les demandeurs avaient suffisamment de fonds pour les mises de fonds.


10. L’ARSF a obtenu des relevés exacts de chacune des banques pour les comptes en question et a confirmé des écarts importants. Les écarts dans les fonds varient d’environ 15 000 $ à plus de 170 000 $ entre les relevés soumis à First National et les relevés authentiques fournis par les banques.


11. De plus, pour neuf des demandes de prêt hypothécaire, Dhanoa a soumis des renseignements frauduleux sur l’emploi. Dans deux cas, l’ARSF a confirmé que les lettres d’emploi soumises à First National étaient frauduleuses. Dans les six cas, les dépôts de paie qui figurent sur les relevés bancaires frauduleux ne figurent pas sur les relevés bancaires fournis par les banques. Dans le dernier cas, le compte bancaire indiquant les dépôts de la paie n’existait pas.


12. Dhanoa a soumis les relevés de compte bancaire modifiés et les renseignements frauduleux par courriel à First National afin de respecter les conditions stipulées dans les engagements à prêter sur hypothèque émis aux demandeurs énumérés ci-dessus. Les 22 demandes de prêt hypothécaire indiquent que Dhanoa était l’agent hypothécaire sur les demandes et les a soumises à First National.


13. En raison des relevés bancaires modifiés soumis par Dhanoa, First National a été trompée pour financer 22 prêts hypothécaires d’un montant total de 13 973 989,20 $. Dhanoa a gagné des commissions de 84 248 $ en tant qu’agent hypothécaire pour les opérations ci-dessus. Dhanoa a reçu 37 942,12 $ de ces commissions et Alliance hypothécaire a retenu le reste parce que Dhanoa n’a pas fourni les documents requis pour les hypothèques.


14. Dhanoa a admis à l’ARSF qu’elle n’avait pas pris de mesures pour confirmer si les relevés de compte bancaires modifiés, les lettres d’emploi frauduleuses et les talons de paie frauduleux étaient authentiques avant de les soumettre à First National. En ce qui concerne les renseignements sur l’emploi, Dhanoa a déclaré qu’elle avait simplement fait une recherche en ligne pour s’assurer que l’employeur existait.


15. De plus, Dhanoa n’a pas été en mesure de se rappeler comment les relevés bancaires lui ont été fournis, de démontrer qu’ils avaient été modifiés lorsqu’elle les a reçus ou de fournir une explication plausible de l’apparence de relevés bancaires modifiés de la même façon dans 22 demandes de prêt hypothécaire qu’elle a soumises. Dhanoa ne se souvenait pas non plus de la façon dont les renseignements sur l’emploi lui avaient été fournis.


16. Dans onze cas, une deuxième hypothèque a été placée sur la propriété dans les 1 à 14 jours suivant l’enregistrement de la première hypothèque. Le montant de la deuxième hypothèque correspondait à la différence entre les relevés bancaires frauduleux et réels. Ces deuxièmes hypothèques contreviennent directement aux modalités des hypothèques de First National.


17. Dhanoa a reçu trois commissions distinctes par l’entremise de Fort Financial pour ces deuxièmes prêts hypothécaires de 8 000 $, 3 500 $ et 2 500 $, pour un total de 14 000 $. Il n’est pas clair quelles activités Dhanoa a entreprises pour gagner ces frais et Dhanoa nie toute connaissance des deuxièmes opérations hypothécaires.


18. L’ARSF a demandé tous les documents en la possession de Dhanoa concernant les 22 opérations hypothécaires. Le 3 août 2023, l’avocat de Dhanoa a informé l’ARSF que Dhanoa avait perdu l’accès au compte de courriel qu’elle utilisait pour ces opérations hypothécaires et qu’elle n’avait pas été en mesure de fournir de documents.



III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Donner des renseignements faux ou trompeurs

19. Le paragraphe 43(2) de la Loi prévoit qu’aucun agent en hypothèques ne doit donner, aider à donner ou inciter ou conseiller à une autre personne ou entité de donner ou d’aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lorsqu’il fait le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’il négocie des hypothèques en Ontario. Une telle conduite est interdite, que l’agent sache ou non que les renseignements sont faux ou trompeurs.


20. Sur une période de trois ans, Dhanoa a soumis de façon imprudente et négligente des relevés bancaires modifiés à l’appui de 22 demandes de prêt hypothécaire à First National. Dhanoa n’a pris aucune mesure pour vérifier l’authenticité des relevés bancaires. Au cours de la même période, Dhanoa a également fourni des renseignements d’emploi frauduleux à First National dans 9 des 22 demandes de prêt hypothécaire.


21. Compte tenu de ce qui précède, la directrice est convaincue que Dhanoa a donné des renseignements faux ou trompeurs à First National lorsqu’elle faisait le courtage d’hypothèques et contrevenait au paragraphe 43(2) de la Loi, à plusieurs reprises, à l’égard de chacune des demandes de prêt hypothécaire.



B. Recevoir une rémunération en dehors de la maison de courtage

22. Le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule qu’un courtier ou agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires.


23. Dhanoa a reçu 14 000 $ du produit de ces deuxièmes hypothèques, indirectement par l’intermédiaire de Fort Financial et en dehors de sa maison de courtage. Dhanoa nie toute implication dans les deuxièmes hypothèques, mais les fonds concordent avec le manque à gagner dans les comptes, il y a des prêteurs privés constants qui prouvent l’implication constante d’une personne, et Dhanoa n’a aucune explication sur la raison pour laquelle Fort Financial a reçu des frais pour ces deuxièmes hypothèques. La conclusion logique est que Dhanoa a participé à l’organisation de ces deuxièmes hypothèques en dehors de la maison de courtage, en violation des modalités de l’engagement à prêter sur hypothèque, et a reçu des frais pour cela.



C. Manquement à l’obligation de conserver les dossiers

24. L’article 48 du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule qu’une maison de courtage d’hypothèques doit conserver les dossiers pendant une période de six ans après l’expiration de la durée de l’hypothèque ou le renouvellement ou du renouvellement ou celle de l’opération hypothécaire. Ces dossiers comprennent des dossiers complets et exacts de tous les documents ou renseignements écrits donnés à un emprunteur ou obtenus d’un emprunteur.


25. L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule qu’un agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui risque de faire en sortie que la maison de courtage d’hypothèques contrevienne à la Loi ou aux règlements.


26. En omettant de fournir les dossiers pertinents à Alliance hypothécaire et en ne conservant pas l’accès à son compte de courriel où les courriels relatifs aux prêts hypothécaires qu’elle avait négociés étaient stockés, Dhanoa a enfreint l’article 3 en faisant en sorte qu’Alliance hypothécaire ne conserve pas les dossiers pendant la période requise.



IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

27. La directrice est convaincue que l’imposition d’une pénalité administrative à Dhanoa en vertu du paragraphe 39(1) de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
    
    
    1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
    
    
    2. Empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du non-respect d’une exigence établie en vertu de la Loi.
    
    


28. Pour déterminer le montant de la pénalité administrative ci-dessous, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige le paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    
    
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    
    
    2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.
    
    
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
    
    
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.
    
    
    5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.
    
    



Pénalités administratives à imposer à Dhanoa

29. La directrice est convaincue que vingt-deux pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un montant total de 110 000 $, devraient être imposées à Dhanoa pour avoir enfreint le paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs à First National relativement aux 22 demandes de prêt hypothécaire.


30. La directrice est également convaincue que trois pénalités administratives de 10 000 $, 5 000 $ et 5 000 $, pour un montant total de 20 000 $, devraient être imposées à Dhanoa pour avoir enfreint le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en percevant des frais à l’extérieur de sa maison de courtage pour l’obtention des deuxièmes hypothèques sur les propriétés. Dhanoa a reçu des honoraires de 14 000 $ provenant des produits des deuxièmes hypothèques placés sur trois propriétés.


31. En outre, la directrice est convaincue qu’une pénalité administrative de 10 000 $ devrait être imposée à Dhanoa pour avoir enfreint l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en amenant Alliance hypothécaire à enfreindre l’article 48 du Règlement de l’Ontario 188/08. Le défaut de Dhanoa de fournir des documents à Alliance hypothécaire, conjuguée à la perte de son accès au compte de courriel dans lequel les documents étaient stockés, a eu pour conséquence que la maison de courtage n’a pas conservé les documents requis concernant les opérations pendant la période de temps requise.


32. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que le comportement de Dhanoa était imprudent et négligent. Dhanoa n’a pris aucune mesure pour vérifier si les relevés bancaires modifiés et les renseignements qu’ils contiennent étaient exacts avant de les soumettre à First National.


33. De plus, Dhanoa a eu un comportement répréhensible en soumettant des relevés bancaires modifiés à First National à 22 occasions distinctes sur une période de trois ans et dans les deux tiers des demandes qu’elle a soumises au cours de cette période.


34. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que le comportement imprudent et négligent de Dhanoa ont porté préjudice à autrui. Elle a amené faussement First National à financer des prêts hypothécaires sur la base de renseignements erronés qu’elle a fournis à l’appui des 22 demandes de prêt hypothécaire qu’elle a soumises. First National n’aurait peut-être pas financé les prêts hypothécaires si les relevés bancaires appropriés lui avaient été fournis. En raison de l’inconduite de Dhanoa,
    
    
    1. First National a financé 22 prêts hypothécaires d’un montant total de 13 973 989,20 $ sur la base de renseignements erronés sur les actifs et la situation financière des demandeurs. First National a versé des commissions totalisant 84 248 $ pour le courtage de ces hypothèques;
    
    
    2. Les montants des dépôts sont gonflés considérablement dans bon nombre des relevés bancaires modifiés, souvent d’un montant supérieur à 100 000 $. Par conséquent, il y a un risque que les prêts hypothécaires ne soient pas abordables ou convenables pour les demandeurs et qu’ils subissent un préjudice financier s’ils ne peuvent pas effectuer leurs paiements;
    
    
    3. First National pourrait subir un préjudice dans l’éventualité où les demandeurs manqueraient à leurs obligations à l’égard du prêt hypothécaire;
    
    
    4. Les deuxièmes hypothèques sur les propriétés, au mépris des modalités des hypothèques de First National et pour couvrir le manque de fonds dans les relevés bancaires modifiés, peuvent entraîner une incapacité de renouveler le prêt hypothécaire à son échéance.
    
    
35. De plus, l’inconduite de Dhanoa en tant qu’agente hypothécaire autorisée et réglementée en vertu de la Loi peut nuire à la confiance du public dans le régime de réglementation établi par la Loi et ses règlements.


36. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est pas au courant des mesures prises par Dhanoa pour remédier aux contraventions décrites dans cette proposition.


37. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue que Dhanoa a tiré un avantage économique direct important des contraventions décrites dans cette proposition. Dhanoa a gagné 84 248 $ et a reçu un total de 37 942,12 $ sous forme de commissions de First National pour les prêts hypothécaires financés sur les 22 demandes de prêt hypothécaire. Dhanoa tente actuellement d’obtenir le solde des commissions retenues par Mortgage Alliance. De plus, Dhanoa a tiré un avantage économique de 14 000 $ relativement aux deuxièmes hypothèques.


38. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq dernières années de la part de Dhanoa, à l’exception de ceux abordés dans le présent avis d’intention.


39. La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que le montant proposé de la pénalité n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.


40. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

FAIT à Toronto (Ontario), le 18 octobre 2023.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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