Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

DANS L’AFFAIRE DE de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques,L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Patricia Porretta

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRE : Patricia Porretta

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « Directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « Directrice »), propose d’imposer à Patricia Porretta deux pénalités administratives d’un montant total de 30 000 $ :

  1. 20 000 $ pour avoir fourni des renseignements faux ou trompeurs en faisant du courtage d’hypothèques en violation du paragraphe 43(2) de la Loi;

  2. 10 000 $ pour avoir fait du courtage d’hypothèques moyennant rémunération sans agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques et sans être dispensée de l’obligation de détenir un permis, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7e étage,
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne a reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

    I. INTRODUCTION

  1. Vous trouverez ci-dessous les motifs de l’intention de la Directrice d’imposer à Patricia Porretta (« Mme Porretta ») deux pénalités administratives totalisant 30 000 $. Mme Porretta a enfreint la Loi :

    1. en fournissant des renseignements faux ou trompeurs en faisant du courtage d’hypothèques, en violation du paragraphe 43(2) de la Loi;

    2. en faisant du courtage d’hypothèques moyennant rémunération sans agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques et sans être dispensée de l’obligation de détenir un permis, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi.

  2. Mme Porretta a accepté de négocier un prêt hypothécaire pour une emprunteuse (« A.H. »).

  3. Mme Porretta a conclu un premier prêt hypothécaire auprès de la Financière First National SEC (« First National »). Mme Porretta a également tenté de conclure un deuxième prêt hypothécaire avec un particulier (« R.D.S. »), ce qui est contraire aux conditions de financement de First National, parce qu’A.H. ne disposait pas de la somme suffisante pour la mise de fonds.

  4. Mme Porretta a menti à First National en prétendant que R.D.S. était l’oncle d’A.H. et faisait don de l’argent à celle-ci.

  5. Mme Porretta a agi en marge de sa maison de courtage d’hypothèques en dissimulant intentionnellement à celle-ci l’arrangement pris avec R.D.S. concernant le prêt hypothécaire.

  6. Finalement, R.D.S. n’a pas avancé les fonds. La transaction n’a pas abouti. A.H. a perdu son dépôt (11 000 $) et les frais de prêteur (7 000 $). Elle n’a pas pu acheter la maison pour laquelle elle avait épargné.

    7. II. CONTEXTE

    A. Historique de permis

  7. Mme Porretta est devenue titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques pour la première fois le 27 septembre 2011 (permis numéro M11002190). Mme Porretta est demeurée titulaire du permis de manière continue jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2022.

  8. Au cours de la période visée, Mme Porretta a été autorisée à négocier des opérations hypothécaires pour le compte de la maison de courtage d’hypothèques Cashin Mortgages Inc.

    9. B. Les autres parties

      i. L’emprunteuse potentielle (A.H.)

  9. A.H. voulait acheter une maison pour sa famille.

  10. A.H. était une mère seule avec quatre enfants en bas âge. Quand elle a entrepris de contracter un prêt hypothécaire, A.H. touchait un modeste revenu et avait peu d’épargne. A.H. avait une mauvaise cote de crédit en raison d’une proposition de consommateur faite aux termes de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

  11. A.H a trouvé une maison dans le comté de Dufferin (la « maison Dufferin »).

  12. Comme A.H. ne disposait pas de la somme requise pour la mise de fonds, elle espérait bénéficier de l’aide du programme d’aide du comté de Dufferin pour les mises de fonds. Le programme offrait un prêt d’aide à la mise de fonds, sans intérêt, garanti par un deuxième prêt hypothécaire. Entre autres exigences, le premier prêt hypothécaire sur la propriété devait provenir d’une banque ou d’une caisse bien établie.

  13. En octobre 2021, A.H. a trouvé Mme Porretta par le biais d’une publicité sur la plateforme Kijiji en ligne.

      14. ii. Financière First National SEC

  14. First National étant un prêteur non bancaire, A.H. n’était pas admissible au programme d’aide à la mise de fonds du comté de Dufferin. Mme Porretta avait cependant présumé qu’A.H. y serait admissible.

  15. Le 6 novembre 2021, Mme Porretta a donc fait une demande de produit de prêt alternatif (Excalibur) auprès de First National pour trouver un prêt hypothécaire pour A.H.

  16. Se fondant sur une fausse lettre de don (ci-après définie), First National a proposé de financer 80 % du prêt destiné à l’achat de la maison Dufferin.

  17. Le prêt hypothécaire de First National interdisait l’obtention d’un deuxième prêt hypothécaire. L’engagement hypothécaire de First National stipulait comme condition d’approbation : « Sous réserve d’aucun financement secondaire ».

      18. iii. Le deuxième prêteur potentiel (R.D.S.)

  18. Malgré la condition de First National interdisant tout financement secondaire, Mme Porretta a tenté de conclure un deuxième prêt hypothécaire financé par un particulier, R.D.S.

  19. Mme Porretta pensait vivre une relation amoureuse avec R.D.S. Il se peut cependant que R.D.S. n’ait été qu’un faux nom. L’Autorité de réglementation des services financiers (ARSF) n’a pas été en mesure de vérifier l’identité de R.D.S.

  20. R.D.S. s’est présenté comme étant un prêteur privé fortuné, vivant à l’étranger.

  21. D’abord, Mme Porretta a omis de divulguer la nature de sa relation avec R.D.S. à l’emprunteuse (A.H.), à First National et aux autres professionnels intervenant dans la vente de la maison Dufferin.

  22. R.D.S. et A.H. ne se sont jamais rencontrés et n’avaient aucun lien antérieur.

    23. C. L’offre d’achat

  23. Le 15 octobre 2021, Mme Porretta a informé A.H. que Meridian Credit Union financerait le premier prêt hypothécaire sur la maison Dufferin. Mme Porretta a conseillé à A.H. « d’aller acheter cette maison… »

  24. Le 29 octobre 2021, A.H. a fait une offre d’achat sur la maison Dufferin au prix de 599 900 $, avec la date de transfert de la propriété établie au 2 décembre 2021.

  25. A.H. a versé un dépôt de 10 000 $ aux vendeurs de la maison Dufferin.

  26. En fin de compte, Meridian Credit Union n’a pas financé l’achat de la maison Dufferin.

  27. La date de transfert de la propriété a été reportée au 8 décembre 2021, afin d’avoir plus de temps pour trouver le financement. A.H. a accepté de relever le montant de son dépôt à 11 000 $.

  28. A.H. a payé le dépôt en puisant dans sa propre épargne.

    29. D. Négociation par Mme Porretta du prêt hypothécaire de R.D.S.

  29. En novembre 2021, Mme Porretta a négocié avec First National en vue de financer un premier prêt hypothécaire sur la maison Dufferin et négocié un deuxième prêt hypothécaire avec R.D.S.

  30. Dans la demande de prêt hypothécaire auprès de First National, en date du 6 novembre 2021 (la « demande de prêt hypothécaire »), Mme Porretta a calculé que 80 % du financement proviendrait de First National, 10 % du comté de Dufferin (le programme d’aide à la mise de fonds) et 10 % des « fonds personnels » d’A.H.

  31. Cependant, A.H. ne disposait pas d’un montant d’épargne suffisant pour financer 10 % du coût d’acquisition. Elle n’était pas admissible non plus au programme d’aide à la mise de fonds.

  32. Mme Porretta a donc proposé à A.H. de contracter un prêt hypothécaire privé d’un montant total de 76 000 $, financé par R.D.S. Ce prêt hypothécaire servirait à financer la moitié de la mise de fonds à hauteur de 59 900 $. Les 16 000 $ restants serviraient à payer « les frais juridiques, les frais de prêteur et la commission de courtage ».

  33. Mme Porretta a expliqué à A.H. qu’elle devait verser immédiatement 4 000 $ de frais de prêteur en « dépôt de bonne foi ».

  34. Les 2 et 3 novembre 2021, A.H. a versé ces 4 000 $ directement à Mme Porretta par deux virements électroniques.

  35. Dans la demande de prêt hypothécaire, Mme Porretta a faussement déclaré que la mise de fonds provenait pour moitié des « fonds personnels » d’A.H., et non du prêt hypothécaire de R.D.S.

  36. À la mi-novembre, Mme Porretta a appris qu’A.H. n’était pas admissible au programme d’aide du comté de Dufferin pour les mises de fonds. Sans cette aide, A.H. devait trouver des fonds pour acheter la maison Dufferin.

  37. Pour remédier à cette insuffisance de fonds, Mme Porretta a négocié un prêt hypothécaire privé de 150 000 $ qui devait être financé par R.D.S. Aux termes de cette transaction, R.D.S. était censé virer 125 000 $ à l’avocat pour financer la mise de fonds. R.D.S. était aussi censé virer le solde de 25 000 $ directement à A.H.

  38. Dans le cadre de cette nouvelle transaction, Mme Porretta a demandé à A.H. de payer 3 000 $ de frais de prêteur supplémentaires, soit 7 000 $ au total.

  39. Le 28 novembre 2021, A.H. a versé à Mme Porretta 3 000 $ en espèces. Mme Porretta a déclaré avoir viré les frais de prêteur à R.D.S. en bitcoins.

  40. Pour éviter toute détection par First National, Mme Porretta a demandé à R.D.S. de ne pas inscrire le prêt hypothécaire au registre des titres avant janvier 2022, une fois l’achat de la maison Dufferin conclu.

    41. E. La fausse lettre de don

  41. Lors de la négociation avec First National, Mme Porretta a faussement déclaré que le prêt hypothécaire de R.D.S. était un don de la part d’un oncle d’A.H.

  42. Le 25 novembre 2021, Mme Porretta a soumis une fausse lettre de don (la « fausse lettre de don ») à First National.

  43. La fausse lettre de don prétendait que R.D.S. faisait un véritable don à A.H. et que R.D.S. était son oncle.

  44. En réalité, R.D.S. avait accepté de prêter l’argent à A.H. aux termes d’un deuxième prêt hypothécaire et R.D.S. n’avait jamais eu de relation auparavant avec A.H. Mme Porretta le savait puisqu’elle avait conclu le deuxième prêt hypothécaire et reçu les frais de prêteur.

  45. Mme Porretta a répété ces fausses affirmations dans ses échanges avec First National.

    46. F. Action de Mme Porretta en marge de sa maison de courtage

  46. Mme Porretta a intentionnellement dissimulé l’opération hypothécaire de R.D.S. à sa maison de courtage.

  47. Le 28 novembre 2021, Mme Porretta a envoyé à A.H. un courriel détaillant les modalités du prêt hypothécaire consenti par R.D.S., depuis son adresse électronique personnelle.

  48. Dans ce courriel, Mme Porretta disait à A.H. : « Merci de répondre à ce courriel, car mon site Cashin Mortgages est surveillé. Comme ils ne toucheront pas de commission là-dessus, ils ne doivent pas le savoir. »

  49. Mme Porretta a enfreint le règlement de sa maison de courtage en utilisant son compte de messagerie personnelle pour effectuer des opérations hypothécaires.

    50. G. L’échec de la transaction

  50. Au début du mois de décembre 2021, l’achat de la maison Dufferin n’a pas abouti, R.D.S. n’ayant jamais envoyé d’argent.

  51. A.H. n’a jamais pris possession de la maison Dufferin.

  52. A.H. a perdu son dépôt de 11 000 $ et les frais de prêteur de 7 000 $ qu’elle avait versés à Mme Porretta.

  53. La transaction n’ayant pas abouti, First National n’a pas reçu les frais de prêteur de 4 799,20 $ exigibles aux termes du financement du premier prêt hypothécaire.

  54. Mme Porretta s’attendait à toucher une partie de la commission de courtage de 1 500 $ que Cashin Mortgages Inc. aurait perçue sur le premier prêt hypothécaire, si l’achat avait abouti.

    55. III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

    A. Communication de renseignements faux ou trompeurs

  55. Le paragraphe 43(2) de la Loi stipule que les agents d’hypothèques ne doivent pas fournir de renseignements ou de documents faux ou trompeurs lorsqu’ils font du courtage d’hypothèques.

  56. Mme Porretta a fourni de faux renseignements quand :

    1. Mme Porretta a indiqué que la mise de fonds de 59 900 $ provenait de « fonds personnels » dans la demande de prêt hypothécaire,

    2. Mme Porretta a envoyé la fausse lettre de don à First National,

    3. Mme Porretta a affirmé à plusieurs reprises que R.D.S. était l’oncle d’A.H. et faisait don de l’argent à A.H. pour la mise de fonds.

  57. La Directrice est convaincue que Mme Porretta a contrevenu de façon répétée au paragraphe 43(2) de la Loi.

    58. B. Action en marge de la maison de courtage

  58. Le paragraphe 2(3) de la Loi dispose que nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis.

  59. La Directrice est convaincue que Mme Porretta a enfreint le paragraphe 2(3) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques en marge de sa maison de courtage.

  60. Mme Porretta a intentionnellement dissimulé ses activités de courtage à sa maison de courtage en demandant à l’emprunteuse potentielle (A.H.) d’utiliser son adresse électronique personnelle pour éviter la supervision de sa maison de courtage.

  61. Mme Porretta a reçu une rémunération en contrepartie de cette activité en percevant des frais directement auprès d’A.H. Mme Porretta affirme avoir versé ces frais directement à R.D.S. en bitcoins.

  62. Mme Porretta ’attendait également à toucher une partie de la commission de courtage (1 500 $) sur le premier prêt hypothécaire, une fois l’achat de la maison Dufferin conclu. Même si cette commission allait être versée à la maison de courtage, elle aurait indirectement fourni une rémunération à Mme Porretta pour avoir fait le courtage du prêt hypothécaire de R.D.S. nécessaire à la conclusion de l’achat de la propriété.

    63. IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

  63. La Directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Mme Porretta en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :

    1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.

    2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.

  64. La directrice est convaincue que deux pénalités administratives totalisant 30 000 $ doivent être imposées à Mme Porretta pour avoir fourni des renseignements faux ou trompeurs en faisant du courtage d’hypothèques, en violation du paragraphe 43(2) de la Loi, et pour avoir agi en marge de la maison de courtage en faisant du courtage d’hypothèques, en violation du paragraphe 2(3) de la Loi.

  65. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la Directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :

    1. La mesure dans laquelle la contravention ou le manquement était intentionnel, insouciant ou négligent.

    2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.

    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.

    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.

    5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.

  66. Eu égard au premier critère, la Directrice a tenu compte des infractions répétées et intentionnelles à la Loi commises par Mme Porretta.

  67. Mme Porretta savait que les renseignements étaient faux ou trompeurs. Mme Porretta a intentionnellement fourni ces renseignements faux ou trompeurs à First National et à d’autres professionnels, tels que l’agent immobilier et l’avocat, intervenant dans la transaction.

  68. Mme Porretta a pris d’autres mesures visant à tromper les autres parties à la transaction. Par exemple, Mme Porretta a demandé le report de l’inscription du deuxième prêt hypothécaire pour éviter que First National n’en prenne connaissance.

  69. De la même façon, Mme Porretta a intentionnellement contourné le mécanisme de supervision de sa maison de courtage, lors de la négociation du deuxième prêt hypothécaire.

  70. La Directrice a tenu compte du fait que Mme Porretta pouvait être la victime de R.D.S. Cependant, cela n’exonère pas Mme Porretta de ses obligations professionnelles en tant que titulaire de permis.

  71. Eu égard au deuxième critère, la Directrice a tenu compte du grave préjudice découlant des contraventions commises.

  72. En agissant en marge de la maison de courtage, Mme Porretta a évité des restrictions et des exigences qui auraient pu protéger A.H. Les faux renseignements fournis par Mme Porretta ont fini par provoquer l’échec de la transaction, ce qui a causé un préjudice important à A.H., qui n’a pas pu acheter la maison Dufferin et a perdu son dépôt de 11 000 $ et les paiements versés à Mme Porretta s’élevant à 7 000 $. Elle a aussi engagé d’autres dépenses en présumant que la transaction aboutirait.

  73. D’autres parties et professionnels ont engagé des dépenses et perdu des commissions quand la transaction s’est soldée par un échec. First National a perdu des frais de prêteur de 4 799,20 $. Cashin Mortgages Inc. a perdu sa part de la commission de courtage. L’agente immobilière a perdu les 500 $ qu’elle avait donnés pour aider A.H. ainsi que la commission escomptée.

  74. Eu égard au troisième critère, la Directrice n’a pas connaissance d’autres efforts pris par Mme Porretta pour atténuer les pertes ou prendre d’autres mesures correctives.

  75. Eu égard au quatrième critère, la Directrice a tenu compte du fait que Mme Porretta a reçu 7 000 $ directement d’A.H. Mme Porretta affirme avoir transféré l’argent à R.D.S. en bitcoins, mais sans fournir la preuve de ce transfert..

  76. Mme Porretta s’attendait également à toucher une commission sur le courtage du premier prêt hypothécaire, une fois l’opération conclue.

  77. Eu égard au cinquième critère, la Directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.

  78. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT à Toronto (Ontario), le 5 juin 2023

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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