DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, ainsi modifiée (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Harpinder « Nancy » Deol et 1539339 Ontario Inc.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

À : Harpinder « Nancy » Deol

ET À :
1539339 Ontario Inc.
43 Divinity Circle
Brampton (Ontario) L7A 3Y3

PRENEZ AVIS QUE conformément à l’article 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, contentieux et application de la loi (la « directrice ») propose d’imposer les pénalités administratives suivantes :

1. 20 000 $ pour avoir fait le courtage d’hypothèques contre rémunération, sans agir pour le compte de sa maison de courtage, en violation du paragraphe 2 (3) de la Loi.
2. 40 000 $ pour avoir reçu une rémunération d’une personne autre que sa maison de courtage, en violation du paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08.

ET PRENEZ NOTE QU’en vertu de l’article 39 de la Loi et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général, la directrice propose d’imposer une pénalité administrative de 50 000 $ à 1539339 Ontario Inc. pour avoir exploité une entreprise à titre de prêteur hypothécaire en Ontario sans permis, en violation du paragraphe 4 (2) de la Loi.

Les détails de ces contraventions et les motifs de la présente intention sont décrits ci-dessous. Le présent avis d’intention inclut des allégations qui pourraient être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE PAR LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21 (2), 21 (3), 39 (2) ET 39 (5) DE LA LOI. Une audience par le Tribunal au sujet du présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (Formule 1) et en le remettant au Tribunal dans les quinze (15) jours après que vous avez reçu le présent avis d’intention. La demande d’audience (Formule 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, rue Sheppard Ouest, 7^e étage
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, des ordonnances seront émises, comme stipulé dans le présent avis d’intention. PRENEZ ÉGALEMENT AVIS des exigences en matière de paiement dans l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui indique que la personne ou l’entité à qui une pénalité est imposée doit l’acquitter au plus tard trente (30) jours après avoir reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive ou dans le délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires du formulaire de demande d’audience (Formule 1), consultez le site Web du Tribunal à www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (« Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca/fr/. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Telles sont les raisons de l’intention de la directrice :
   1. d’imposer deux pénalités administratives d’un montant total de 60 000 $ à Harpinder « Nancy » Deol (« Deol »); et
   2. d’imposer une pénalité administrative de 50 000 $ à 1539339 Ontario Inc. (« 1539339 »).

II. CONTEXTE

A. Parties

2. Deol a été titulaire d’un permis d’agent hypothécaire du 1^er juillet 2008 au 1^er avril 2023 (permis n^o M08006362).
3. Après l’expiration de son permis, Deol a présenté une demande de rétablissement de son permis d’agent hypothécaire le 19 décembre 2023. Deol a par la suite retiré cette demande le 15 janvier 2024.
4. Au cours de la période pertinente, Deol a obtenu un permis de la maison de courtage d’hypothèques The Mortgage Alliance Company of Canada Inc., exerçant ses activités sous le nom de Mortgage Alliance (« Mortgage Alliance »).
5. 1539339 Ontario Inc. (« 1539339 ») est une société privée. Avant le 16 février 2022, Deol était l’unique actionnaire, administratrice et dirigeante de 1539339. Le 16 février 2022, Vikas Kumar a acheté les actions de 1539339. Cependant, Deol a conservé le pouvoir de signature sur le compte bancaire de 1539339.
6. 1539339 n’a jamais été titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

B. Relations avec « AJ » et « GS »

7. En avril 2022 ou vers cette date, un couple marié (« AJ » et « GS ») a été aiguillé vers Deol pour obtenir de l’aide afin d’obtenir une hypothèque. AJ et GS avaient besoin de cette hypothèque pour financer l’achat d’une propriété nouvellement construite à Brampton, en Ontario.
8. En avril 2022, AJ et GS ont rencontré Deol. Au cours de la réunion, ils ont discuté de l’achat de leur maison, du prix d’achat, de leur mise de fonds et de la date de clôture. AJ et GS ont fourni à Deol le contrat d’achat et de vente, une copie de leur pièce d’identité et une demande de prêt hypothécaire partiellement remplie de Mortgage Alliance.
9. Deol a assuré à AJ et GS qu’elle pourrait organiser un prêt hypothécaire pour eux et qu’ils seraient en mesure de conclure l’achat de leur propriété.
10. Au cours des trois à quatre semaines suivantes, AJ et GS ont envoyé à Deol des documents supplémentaires dont Deol leur avait dit qu’elle aurait besoin pour organiser un prêt hypothécaire en leur nom.
11. Deol a dit à GS d’ouvrir un compte auprès d’une grande banque (la « Banque »), mais de ne pas répondre aux appels téléphoniques de la Banque.
12. Le 10 mai 2022, « RG », un conseiller hypothécaire de la Banque, a reçu des documents du client provenant d’une adresse de courriel au nom de GS. Cependant, GS affirme qu’il ne s’agissait pas de son adresse de courriel, qu’il n’a pas envoyé ce courriel à la Banque et qu’il n’a pas accès à ce compte de courriel.
13. Le 17 mai 2022, Deol a pris des dispositions pour qu’une évaluation de la propriété soit effectuée à l’égard de la propriété achetée par AJ et GS.
14. Le 20 mai 2022, AJ a envoyé à Deol un message texte exprimant ses préoccupations quant à l’état de leur prêt hypothécaire, car la clôture était le 2 juin 2022 et ils n’avaient pas encore reçu une approbation. Deol a répondu le même jour et a déclaré : « Veuillez noter que je fais de mon mieux pour votre dossier. Je ne suis pas fâchée, mais je ne peux pas tout dire au téléphone. Je vous donnerai une mise à jour dès que je la recevrai[.] Votre dossier est difficile et le prêteur ne cesse de demander de plus en plus de documents[.] Soyez patients et je vous donnerai une mise à jour bientôt. »
15. Le 26 mai 2022, RG a envoyé par courriel une lettre d’approbation du prêt hypothécaire de la Banque (la « lettre de la Banque ») à la prétendue adresse de courriel de GS. La lettre de la Banque faisait référence à un montant de prêt hypothécaire de 1 000 000 $ pour une durée de cinq ans avec un taux d’intérêt variable de 2,90 %.
16. Deol a par la suite téléphoné à AJ et lui a dit qu’ils avaient été approuvés pour un prêt hypothécaire de la Banque, mais qu’ils devaient payer à Deol 34 500 $ comptant. AJ a demandé la preuve que le prêt hypothécaire de la Banque avait été approuvé, et Deol a envoyé par courriel à AJ la lettre de la Banque.
17. Le 30 mai 2022, AJ et GS se sont rendus au bureau de Deol à Mississauga, en Ontario, et ont remis 24 900,00 $ comptant à Deol.
18. AJ a enregistré une partie de la réunion avec Deol et a fourni l’enregistrement à l’ARSF. Dans l’enregistrement, AJ a demandé à Deol un reçu pour le paiement comptant, mais Deol a refusé, déclarant : « Non, parce que vous le savez. Ces choses sont illégales, n’est-ce pas? Et illégal n’a pas de reçu. »
19. Le 31 mai 2022, GS s’est de nouveau rendu au bureau de Deol et a remis 7 000 $ supplémentaires en espèces au partenaire commercial de Deol (que GS a compris être le mari de Deol).
20. Deol a par la suite appelé AJ ou GS et a déclaré qu’ils devaient lui payer les 2 600 $ restants. GS est retournée au bureau de Deol et a remis 2 600 $ comptant au partenaire commercial de Deol.
21. Le 2 juin 2022, le jour de la clôture, une série d’événements s’est déroulée qui ont forcé AJ et GS à accepter un financement hypothécaire privé de 1539339 :
    1. AJ a parlé à Deol au téléphone. Deol a dit à AJ de ne pas s’inquiéter et que le prêt hypothécaire serait conclu ce jour-là. Inquiets, AJ et GS se sont rendus au bureau de Deol où Deol et son partenaire étaient présents.
    2. Deol a envoyé AJ et GS à « MM », un avocat, qui, selon Deol, serait en mesure de conclure la transaction. AJ et GS se sont rendus au bureau de MM. MM leur a dit qu’il avait reçu les instructions concernant le prêt hypothécaire, mais a refusé de leur montrer ces instructions.
    3. AJ et GS ont téléphoné à leur avocate, et elle a déclaré qu’elle n’avait reçu aucune instruction concernant le prêt hypothécaire.
    4. Vers 15 h, MM a dit à AJ et GS que, comme la Banque fermait à 17 h, ils ne seraient pas en mesure de conclure le prêt hypothécaire auprès de la Banque. Cependant, MM a déclaré que Deol avait accès à un prêteur privé qui pouvait organiser le financement.
    5. AJ et GS ont reçu un engagement hypothécaire de 1 000 000 $ de 1539339, qui avait des frais de prêteur de 45 000 $ avec un taux d’intérêt de 7,99 % pour une durée de 6 mois. Sous pression et ayant besoin de clore la transaction sur leur propriété, AJ et GS ont signé l’engagement hypothécaire de 1539339.
    6. Deol a acheté une traite bancaire de 1 000 000 $ sur le compte bancaire de 1539339 qui a été rendue payable au cabinet d’avocats de MM.
22. Le 3 juin 2022, la clôture a été complétée par une hypothèque privée émise par 1539339 en utilisant les fonds de la traite bancaire achetée par Deol.
23. Le ou vers le 5 juin 2022, RG a reçu un appel téléphonique d’une personne affirmant être GS qui a posé des questions sur un refinancement d’un prêt hypothécaire. RG a par la suite reçu une copie de l’engagement hypothécaire de 1539339 de l’adresse électronique au nom de GS.
24. Le 30 juin 2022, la Banque a émis une hypothèque de 1 000 000 $ pour une durée de 5 ans avec un taux d’intérêt variable de 3,26 %. Le produit de cette hypothèque a été utilisé pour rembourser l’hypothèque privée avec 1539339.
25. Mortgage Alliance n’a aucune trace de l’hypothèque émise par 1539339 ou par la Banque.

III. INFRACTIONS OU MANQUEMENTS À RESPECTER LA LOI

A. Faire le courtage d’hypothèques sans agir pour le compte d’une maison de courtage

26. Le paragraphe 2 (3) de la Loi stipule ce qui suit : « Nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, directe ou indirecte, notamment à titre d’employé, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis. »
27. La directrice est convaincue que Deol a contrevenu au paragraphe 2 (3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques pour AJ et GS contre rémunération alors qu’elle n’agissait pas au nom de Mortgage Alliance.

B. Recevoir une rémunération d’une personne autre que la maison de courtage

28. Le paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08 affirme que « Le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires. »
29. La directrice est convaincue que Deol a contrevenu au paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant des honoraires de 34 500 $ directement d’AJ et de GS, une personne autre que Mortgage Alliance.
30. Deol admet avoir reçu ces fonds, mais affirme qu’elle les a ensuite donnés à RG. RG nie avoir reçu des fonds de Deol.

C. Prêts hypothécaires sans permis

31. Le paragraphe 4 (2) de la Loi stipule ce qui suit : « Nulle personne ou entité ne doit avoir comme activité d’effectuer des opérations hypothécaires en Ontario à moins d’être titulaire d’un permis de maison de courtage ou d’être dispensée de ce permis. »
32. La directrice est convaincue que 1539339 a contrevenu au paragraphe 4 (2) de la Loi en prêtant à AJ et GS des fonds garantis par un bien immobilier alors qu’elle n’était pas titulaire d’un permis de courtage ou dispensée de ce permis.

IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION D’UNE PÉNALITÉ ADMINISTRATIVE

33. La directrice est convaincue que l’imposition d’une pénalité administrative à Deol et 1539339 en vertu de l’article 39 de la Loi permettra de satisfaire à l’un ou aux deux objectifs suivants du paragraphe 38 (1) de la Loi :
    1. Encourager la conformité aux exigences établies en application de la Loi;
    2. Empêcher qu'une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la Loi ou de son inobservation.
34. La directrice est convaincue que les pénalités administratives suivantes devraient être imposées à Deol :
    3. 20 000 $ pour avoir fait le courtage d’hypothèques pour AJ et GS contre rémunération alors qu’elle n’agissait pas au nom de Mortgage Alliance, en violation du paragraphe 2 (3) de la Loi;
    4. 40 000 $ pour avoir reçu une rémunération d’une personne autre que sa maison de courtage, en violation du paragraphe 4 (1) du Règlement de l’Ontario 187/08.
35. La directrice est convaincue qu’une pénalité administrative de 50 000 $ devrait être imposée à 1539339 pour avoir consenti des prêts hypothécaires non autorisés, en violation du paragraphe 4 (2) de la Loi.
36. Pour déterminer le montant de la pénalité administrative, la directrice a tenu compte des critères suivants, conformément à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait pu raisonnablement s’attendre à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou entité au cours des cinq années précédentes.
37. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que les actions de Deol étaient intentionnelles. Deol est titulaire d’un permis depuis 2008 et était bien au courant de l’exigence d’agir uniquement au nom de sa maison de courtage et de ne recevoir des honoraires que par l’intermédiaire de sa maison de courtage. De plus, elle a pris de nombreuses mesures intentionnelles pour contrevenir à la Loi, notamment en rencontrant AJ et GS, en envoyant des documents à la CIBC, en organisant une évaluation, en prenant 34 500 $ comptant, en renvoyant AJ et GS à un avocat et en achetant une traite bancaire de 1 000 000 $.
38. La directrice est également convaincue que les actions de 1539339 étaient intentionnelles. 1539339 a délibérément prêté à AJ et GS de l’argent garanti par des biens immobiliers.
39. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que les activités de Deol et de 1539339 ont causé un préjudice grave. Deol a facturé 34 500 $ à AJ et GS pour organiser leur prêt hypothécaire auprès de 1539339. De plus, AJ et GS ont payé des frais de prêteur de 45 000 $ à 1539339 et 1 052 457,90 $ pour s’acquitter de leur hypothèque privée de 1539339.
40. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est au courant d’aucun effort déployé par Deol ou 1539339 pour atténuer toute perte ou prendre d’autres mesures correctives.
41. En ce qui concerne le quatrième critère, en raison du manquement de Deol à se conformer à la Loi, elle a reçu 34 500 $ comptant. 1539339 a reçu des frais de prêteur de 45 000 $.
42. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’est au courant d’aucune autre infraction ou omission de se conformer au cours des cinq années précédentes par Deol ou 1539339.
43. La directrice est convaincue, compte tenu de toutes les circonstances, que le montant proposé de la pénalité administrative n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme à l’un des objets de l’article 38 de la Loi ou aux deux.
44. Tout autre motif qui pourrait être porté à mon attention.

FAIT À Toronto (Ontario), le 19 juillet 2024.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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