Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.
Financial Services Regulatory Authority of Ontario

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 14 et 21;

ET DANS L’AFFAIRE DE Harpinder « Nancy » Deol.


AVIS D’INTENTION DE REFUSER LA DÉLIVRANCE D’UN PERMIS

À : Harpinder « Nancy » Deol

PRENEZ AVIS QU’en vertu des articles 14 et 21 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose de refuser la délivrance d’un permis d’agente d’hypothèques à Harpinder « Nancy » Deol.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2), 21(3), 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7e étage
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après avoir été avisée de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

  1. Voici les motifs de l’intention par la directrice de refuser la délivrance d’un permis d’agente d’hypothèques à Harpinder « Nancy » Deol (« Mme Deol ») qui n’est pas considérée apte à être titulaire d’un permis.

II. CONTEXTE

A. Parties

  1. Mme Deol a été titulaire d’un permis d’agente d’hypothèques entre le 1er juillet 2008 et le 1er avril 2023 (permis numéro M08006362).
  2. Après l’expiration de son permis, Mme Deol a fait une demande le 19 décembre 2023 visant à remettre en vigueur son permis d’hypothèques. Mme Deol a retiré sa demande le 15 janvier 2024.
  3. Mme Deol a ensuite fait une nouvelle demande de permis d’agente d’hypothèques le 6 mars 2024.
  4. Durant la période visée, Mme Deol était titulaire d’un permis pour le compte de la maison de courtage The Mortgage Alliance Company of Canada Inc., qui exerce ses activités sous le nom de Mortgage Alliance (« Mortgage Alliance »).
  5. 1539339 Ontario Inc. (« 1539339 ») est une société fermée. Avant le 16 février 2022, Mme Deol était l’unique actionnaire, administratrice et dirigeante de 1539339. Le 16 février 2022, Vikas Kumar a acheté les parts de 1539339. Toutefois, Mme Deol est restée une signataire autorisée du compte bancaire de 1539339.
  6. 1539339 n’a jamais été titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

B. Relations avec « AJ » et « GS »

  1. Vers avril 2022, un couple marié (« AJ » et « GS »), à la recherche d’un prêt hypothécaire, a été aiguillé vers Mme Deol. AJ et GS avaient besoin de ce prêt hypothécaire pour financer l’achat d’un bien récemment construit à Brampton, en Ontario.
  2. En avril 2022, AJ et GS ont rencontré Mme Deol. Au cours de cette rencontre, ils ont discuté de l’acquisition de leur maison, du prix d’achat, du montant de la mise de fonds et de la date de conclusion de l’achat. AJ et GS ont remis à Mme Deol la convention d’achat-vente, une copie de leurs pièces d’identité et une demande de prêt hypothécaire partiellement remplie destinée à Mortgage Alliance.
  3. Mme Deol a garanti à AJ et GS qu’elle pourrait prendre des dispositions à l’égard d’un prêt hypothécaire pour eux et qu’ils seraient en mesure de conclure l’achat de leur bien.
  4. Au cours des trois à quatre semaines qui ont suivi, AJ et GS ont fait parvenir à Mme Deol les documents supplémentaires dont elle avait besoin, selon elle, pour prendre des dispositions à l’égard d’un prêt hypothécaire en leur nom.
  5. Mme Deol a demandé à GS d’ouvrir un compte dans une grande banque (la « banque »), mais de ne pas répondre aux appels téléphoniques de la banque.
  6. Le 10 mai 2022, « RG », un conseiller hypothécaire de la banque, a reçu des documents concernant des clients provenant d’une adresse courriel au nom de GS. Toutefois, GS affirme que ce n’est pas son adresse courriel. Il n’a pas envoyé ce courriel à la banque et il n’a pas accès à ce compte de messagerie.
  7. Le 17 mai 2022, Mme Deol a pris des dispositions pour qu’une évaluation soit réalisée à l’égard du bien acheté par AJ et GS.
  8. Le 20 mai 2022, AJ a envoyé à Mme Deol un texto dans lequel elle s’inquiétait de l’évolution de leur prêt hypothécaire, car la clôture était prévue le 2 juin 2022, et qu’ils n’avaient pas encore été approuvés pour le prêt. Le même jour, Mme Deol lui a répondu : « Sachez que je fais mon maximum pour votre dossier. Je ne suis pas fâchée, mais je ne peux pas tout dire au téléphone. Je vous tiendrai informés dès que je le reçois[.] Votre dossier n’est pas facile et le prêteur ne fait que demander toujours plus de documents[.] Soyez patients et je vous reviens sous peu ». [Traduction]
  9. Le 26 mai 2022, RG a envoyé par courriel une lettre d’approbation de prêt hypothécaire de la banque (la « lettre de la banque ») à la soi-disant adresse courriel de GS. La lettre de la banque indiquait un prêt hypothécaire d’un montant de 1 000 000 $ pour une durée de cinq ans, assorti d’un taux d’intérêt de 2,90 %.
  10. Mme Deol a ensuite appelé AJ et lui a dit qu’ils avaient été approuvés pour un prêt hypothécaire de la banque, mais qu’ils devaient verser 34 500 $ en liquide à Mme Deol. AJ a demandé une preuve de l’approbation du prêt hypothécaire de la banque et Mme Deol lui a envoyé par courriel la lettre de la banque.
  11. Le 30 mai 2022, AJ et GS sont allés au bureau de Mme Deol à Mississauga, en Ontario, et ont remis 24 900 $ en liquide à Mme Deol.
  12. AJ a fait un enregistrement audio d’une partie de la rencontre avec Mme Deol et a fourni cet enregistrement à l’ARSF. Dans cet enregistrement, AJ demande à Mme Deol de leur remettre un reçu du paiement en liquide, mais Mme Deol refuse, en déclarant : « Non, vous le savez bien. C’est illégal, n’est-ce pas. Et il n’y a pas de reçu quand c’est illégal. »
  13. Le 31 mai 2022, GS s’est à nouveau présenté au bureau de Mme Deol et a remis la somme supplémentaire de 7 000 $ en liquide au partenaire d’affaires de Mme Deol (le mari de Mme Deol, selon ce que GS avait compris).
  14. Mme Deol a ensuite téléphoné à AJ ou à GS pour les informer qu’ils devaient lui verser le solde de 2 600 $. GS est retourné au bureau de Mme Deol et a remis 2 600 $ en liquide au partenaire d’affaires de Mme Deol.
  15. Le 2 juin 2022, le jour de la clôture, une succession d’événements a fait que AJ et GS ont été contraints d’accepter un financement de 1539339 sous la forme d’un prêt hypothécaire privé.
    1. AJ s’est entretenu au téléphone avec Mme Deol. Mme Deol a dit à AJ de ne pas s’inquiéter, car le prêt hypothécaire serait conclu dans la journée. Inquiets, AJ et GS se sont rendus au bureau de Mme Deol, où celle-ci se trouvait ainsi que son partenaire.
    2. Mme Deol a aiguillé AJ et GS vers « MM, » un avocat, qui selon Mme Deol, serait en mesure de conclure l’opération. AJ et GS se sont rendus au bureau de MM. MM a informé le couple qu’il avait bien reçu les instructions hypothécaires, mais il refusait de leur montrer.
    3. AJ et GS ont téléphoné à leur avocat qui a déclaré ne pas avoir reçu d’instructions hypothécaires.
    4. Vers 15 h, MM a déclaré à AJ et GS que la banque fermait à 17 h et qu’ils ne pourraient pas signer le prêt avec la banque. En revanche, MM a expliqué que Mme Deol avait accès à un prêteur privé qui serait en mesure de prendre des dispositions à l’égard d’un financement.
    5. AJ et GS se sont vu présenter un engagement hypothécaire de 1 000 000 $ de 1539339 qui prévoyait 45 000 $ de frais de prêteur et un taux d’intérêt de 7,99 % pour une durée de 6 mois. Sous la pression et la nécessité de conclure l’achat du bien, AJ et GS ont signé l’engagement hypothécaire de 1539339.
    6. Mme Deol a acheté une traite bancaire de 1 000 000 $ auprès du compte bancaire de 1539339, payable au cabinet d’avocat de MM.
  16. Le 3 juin 2022, l’achat a été conclu avec un prêt hypothécaire privé consenti par 1539339 à l’aide des fonds de la traite bancaire achetée par Mme Deol.
  17. Aux alentours du 5 juin 2022, RG a reçu un appel téléphonique d’une personne qui s’est présentée comme étant GS et qui lui a demandé un refinancement hypothécaire. RG a ensuite reçu une copie de l’engagement hypothécaire de 1539339 en provenance de l’adresse courriel au nom de GS.
  18. Le 30 juin 2022, la banque a émis un prêt hypothécaire de 1 000 000 $ pour une durée de cinq ans, assorti d’un taux d’intérêt variable de 3,26 %. Le produit de ce prêt hypothécaire a été utilisé pour rembourser le prêt hypothécaire privé consenti par 1539339.
  19. Mortgage Alliance n’a aucune trace de prêt hypothécaire émis par 1539339 ou par la banque.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Courtage d’hypothèques hors d’une maison de courtage

  1. Le paragraphe 2(3) de la Loi dispose que « nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, directe ou indirecte, notamment à titre d’employé, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis. »
  2. La directrice est convaincue que Mme Deol a contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi en faisant du courtage d’hypothèques pour AJ et GS contre rémunération, sans agir pour le compte de Mortgage Alliance.

B. Perception d’une rémunération d’une personne autre que la maison de courtage

  1. Le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 dispose que « le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas recevoir, directement ou indirectement, de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires. »
  2. La directrice est convaincue que Mme Deol a contrevenu au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant une commission de 34 500 $ directement de la part de AJ et GS, des personnes autres que Mortgage Alliance.
  3. Mme Deol admet avoir reçu les fonds, mais affirme qu’elle les a ensuite remis à RG. RG réfute avoir reçu des fonds de la part de Mme Deol.

IV. MOTIFS DE REFUS DE LA DÉLIVRANCE D’UN PERMIS

  1. En vertu du paragraphe 14(1) de la Loi, le directeur général délivre un permis à l’auteur de la demande qui satisfait aux exigences prescrites à l’égard du permis, à moins qu’il n’ait des motifs raisonnables de croire que l’auteur n’est pas apte à en être titulaire compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions qu’il estime appropriées.
  2. L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07, pris en application de la Loi, dispose que, lorsqu’il détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent d’hypothèques, le directeur général est tenu par les paragraphes 14(1) et 16(4) de la Loi de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
    1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
    2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
    3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.
  3. La directrice est convaincue que la conduite passée de Mme Deol à l’égard d’AJ et GS offre des motifs raisonnables de croire qu’elle ne fera pas du courtage d’hypothèques ou des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
  4. Dans ses relations avec AJ et GS, Mme Deol a contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi et au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08. De plus, à cause de ses actions, AJ et GS ont subi une perte pécuniaire de 34 500 $ et ont été contraints d’accepter un prêt hypothécaire privé de la part de 1539339 à un taux d’intérêt bien plus élevé que ce que Mme Deol leur avait laissé entrevoir.
  5. Compte tenu des actions de Mme Deol en rapport avec AJ et GS, la directrice possède des motifs raisonnables de croire qu’elle n’est pas apte à être titulaire d’un permis, compte tenu des circonstances prescrites au paragraphe 1 de l’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07.
  6. En conséquence, la directrice propose de refuser la délivrance d’un permis d’agente d’hypothèques à Mme Deol.
  7. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT À Toronto (Ontario), le 1er août 2024.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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