DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 14, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Harpinder « Nancy » Deol

PROCÈS-VERBAUX DE TRANSACTION ET D’ENGAGEMENT

PARTIE I – INTRODUCTION

1. Harpinder « Nancy » Deol (« M^me Deol ») était titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques du 1^er juillet 2008 au 1^er avril 2023 (permis n^o M08006362).
2. Son permis étant expiré, M^me Deol en a demandé le rétablissement le 19 décembre 2023, puis le 15 janvier 2024, elle a retiré sa demande.
3. M^me Deol a ensuite redemandé un permis d’agent d’hypothèques le 6 mars 2024.
4. Le 29 juillet 2024, la Directrice du contentieux et de l’application de la loi (la « directrice »), par délégation du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (« ARSF »), a émis un avis d’intention d’imposer des pénalités administratives à l’égard de M^me Deol et, le 1^er août 2024, la directrice a émis un avis d’intention de refuser de délivrer un permis à l’égard de M^me Deol (ensemble, les « avis d’intention »).
5. M^me Deol a contesté les allégations et, vers le 2 ou le 6 août 2024, elle a demandé la tenue d’une audience devant le Tribunal des services financiers (le « Tribunal ») relativement aux avis d’intention.
6. M^me Deol et la directrice, par délégation de pouvoir du directeur général, (collectivement les « parties ») souhaitent résoudre les avis d’intention et toutes les questions qui y sont mentionnées et qui auraient pu ou dû y être soulevées, par consentement et sans audience devant le Tribunal.

PARTIE II – EXPOSÉ CONJOINT DES FAITS

7. Pendant la période concernée, M^me Deol était titulaire d’un permis délivré par la maison de courtage d’hypothèques The Mortgage Alliance Company of Canada Inc, opérant sous le nom d’Alliance hypothécaire (« Alliance hypothécaire »).
8. 1539339 Ontario Inc. (« 1539339 ») est une société privée. Avant le 16 février 2022, Mme Deol était la seule actionnaire, administratrice et dirigeante de 1539339. Le 16 février 2022, Vikas Kumar (« M. Kumar ») a acheté toutes les actions de M^me Deol dans 1539339 et a accepté de devenir l’unique administrateur et dirigeant de la société. Pendant plusieurs mois, M. Kumar n’a pas documenté ces changements et il n’a pas non plus effectué rapidement les changements aux comptes bancaires de 1539339. Par conséquent, pendant plusieurs mois, M^me Deol est restée la signataire autorisée du compte bancaire de 1539339.
9. Pendant la période concernée, « AJ » et « GS » étaient un couple résidant en Ontario.
10. En avril 2022, AJ et GS ont été orientés vers M^me Deol en lien avec un bien immobilier qu’ils avaient acheté à leurs deux noms et pour lequel ils désiraient obtenir un prêt hypothécaire afin de mener à bien la transaction.
11. L’achat de la propriété devait être finalisé le 2 juin 2022.
12. Le ou vers le 17 mai 2022, M^me Deol a fait procéder à une évaluation de la propriété achetée par AJ et GS.
13. Pendant toute la période concernée, AJ et GS ont été représentés par leur propre avocat, qui leur a fourni des conseils juridiques indépendants et qui les représentait dans le cadre de la transaction.
14. Dans les jours qui ont précédé la conclusion de la transaction d’achat, un problème est survenu, car le vendeur a refusé de conclure la transaction uniquement au nom de GS, étant donné que l’engagement hypothécaire émis par une grande banque (la « banque ») était fait uniquement au nom de GS plutôt qu’au nom de GS et d’AJ.
15. AJ et GS ont demandé l’aide de M^me Deol. M^me Deol a recommandé à AJ et GS de travailler avec leur avocat et le représentant de la banque pour résoudre ce problème.
16. M^me Deol soutient en outre qu’elle a informé AJ et GS que le représentant de la banque avait indiqué qu’AJ et GS devaient lui verser une somme d’argent pour résoudre le problème.
17. Les 30 et 31 mai 2022, AJ et GS se sont rendus au bureau de M^me Deol et lui ont remis un total de 34 500 dollars en espèces. AJ et GS ont demandé à M^me Deol de remettre l’argent au représentant de la banque pour eux.
18. M^me Deol soutient qu’elle a confirmé à AJ et GS qu’elle ne gardait pas l’argent qu’ils lui avaient donné et que, à leur demande, elle remettrait l’argent à un représentant de la Banque.
19. Le jour où la transaction devait être conclue, le problème n’avait pas été résolu et AJ et GS ont demandé la recommandation de M^me Deol, car ils craignaient de ne pas conclure la transaction d’achat et de perdre leur dépôt. M^me Deol leur a suggéré de contacter une personne qui pourrait être en mesure de leur consentir rapidement un prêt hypothécaire privé afin de leur permettre de conclure la transaction d’achat.
20. Avec l’aide et sur les conseils de leur avocat, AJ et GS ont obtenu, le 2 juin 2022, une hypothèque de 1 000 000 $ auprès de 1539339.
21. À la demande de M. Kumar, M^me Deol a obtenu la traite bancaire de 1 000 000 $ nécessaire à la réalisation de la transaction d’achat sur un compte bancaire de 1539339.
22. Mortgage Alliance ne dispose d’aucun dossier concernant l’hypothèque de 1539339.

PARTIE III – NON-RESPECT DE LA LOI

23. Compte tenu des agissements susmentionnés dans la partie II, M^me Deol admet et reconnaît les violations suivantes de la Loi :
    1. faire du courtage d’hypothèques contre rémunération (que M^me Deol maintient ne pas avoir reçue ou conservée), alors qu’elle n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage, en violation du paragraphe 2(3) de la Loi;
    2. recevoir un paiement d’argent (que M^me Deol maintient ne pas avoir conservé) d’une personne autre que sa maison de courtage, en violation du paragraphe 4(1) du règlement de l’Ontario 187/08.

PARTIE IV – CONDITIONS DE RÈGLEMENT

24. M^me Deol reconnaît les faits contenus dans la partie II du présent procès-verbal de transaction et d’engagement (le « procès-verbal »).
25. M^me Deol reconnaît et accepte qu’elle a eu la possibilité de demander des conseils juridiques indépendants et qu’elle l’a fait (ou a renoncé à le faire), et qu’elle souscrit au présent procès-verbal volontairement, en comprenant les conséquences de cette démarche.
26. M^me Deol reconnaît que le présent procès-verbal constitue un engagement au sens de la Loi et que l’omission de s’y conformer peut entraîner des mesures réglementaires immédiates, notamment la publication d’un avis d’intention de révoquer le permis, d’un avis d’intention d’imposer une sanction administrative ou des poursuites judiciaires dans le cadre de la Loi sur les infractions provinciales.

(a) Émission de l’ordonnance

27. M^me Deol reconnaît qu’à la signature du présent procès-verbal par les deux parties, les ordonnances jointes en annexe « A » au présent procès-verbal (les « ordonnances ») seront rendues.

(b) Procédure d’exécution du règlement

28. M^me Deol reconnaît que le présent procès-verbal n’est pas contraignant pour la directrice tant que cette dernière ne l’a pas signé.
29. Le présent procès-verbal peut être signé en plusieurs exemplaires, et peut être signé et envoyé par télécopie ou courriel, et l’ensemble de ces exemplaires, télécopies et courriels, selon le cas, constitue un seul et même document.
30. Dès la réception d’une copie signée du présent procès-verbal de la part de l’ARSF, M^me Deol devra retirer sa demande d’audience (formulaire 1) devant le Tribunal relative aux avis d’intention en remplissant le formulaire de retrait et désistement (formulaire 5) et en le déposant auprès du greffier du Tribunal dans les deux jours ouvrables.
31. Une fois que le Tribunal aura confirmé le retrait de la demande d’audience et l’annulation de l’audience, les parties conviennent que la directrice émettra les ordonnances, conformes à celle qui est jointe au présent procès-verbal en annexe « A ».
32. Les parties acceptent et comprennent que le présent procès-verbal et tous les droits y afférents s’appliquent aux parties et à leurs successeurs ou ayants droit.

(c) Divulgation du procès-verbal et de l’ordonnance

33. Les parties garderont les conditions du présent procès-verbal et des ordonnances confidentielles jusqu’à ce que les ordonnances soient émises, à l’exception suivante :
    1. la directrice est autorisée à divulguer le procès-verbal et les ordonnances au sein de l’ARSF;
    2. les parties sont autorisées à informer le Tribunal des services financiers.
34. Si l’une des parties ne signe pas le présent procès-verbal ou si la directrice n’émet pas les ordonnances :
    1. le présent procès-verbal, les ordonnances et toutes les discussions et négociations connexes ne porteront pas préjudice à l’ARSF et à M^me Deol;
    2. Tant l’ARSF que M^me Deol auront droit à toutes les procédures, voies de recours et contestations possibles, notamment la tenue d’une audience sur les allégations contenues dans les avis d’intention. Les procédures, voies de recours et contestations ne seront pas entachées par le présent procès-verbal, les ordonnances ou toute discussion ou négociation connexe.
35. À l’émission des ordonnances :
    1. M^me Deol convient que le présent procès-verbal et les ordonnances font partie de son dossier administratif aux fins de toute décision future concernant l’octroi d’un permis et qu’ils peuvent constituer un facteur aggravant à l’égard de toute pénalité administrative et dans toute poursuite la visant dans l’avenir ou visant toute entité lui étant affiliée;
    2. M^me Deol reconnaît que le présent procès-verbal et les ordonnances sont publics et seront publiés par l’ARSF sur son site Web public (ou celui de son successeur), de même que dans un communiqué de presse récapitulatif;
    3. les Parties conviennent de ne pas faire de déclaration à un membre du public ou aux médias ou dans un forum public, contraire au présent procès-verbal ou aux ordonnances.

(d) Procédures ultérieures

36. Que les ordonnances soient émises ou non, M^me Deol n’utilisera pas dans le cadre d’une procédure le présent procès-verbal ou la négociation ou le processus d’approbation du présent procès-verbal comme fondement d’une attaque contre la compétence de l’ARSF, d’une allégation de parti pris ou d’injustice ou de toute autre voie de recours ou de contestation possible.
37. À l’émission des ordonnances :
    1. M^me Deol renonce à tout droit à une audience devant le Tribunal concernant les avis d’intention;
    2. M^me Deol renonce à tout droit à un contrôle judiciaire ou à un appel de l’ordonnance;
    3. la directrice convient que l’ARSF n’intentera aucune autre procédure à l’encontre de M^me Deol qui découlerait uniquement des faits contenus dans la partie II du présent procès-verbal, à moins que des faits non divulgués par M^me Deol ne soient portés à l’attention de l’ARSF et qu’ils soient sensiblement différents de ceux contenus dans la partie II du présent procès-verbal ou que M^me Deol ne se conforme pas à une quelconque condition des ordonnances;
    4. M^me Deol convient qu’en cas de non-respect de l’une ou de l’autre des conditions énoncées dans le présent procès-verbal ou dans les ordonnances, l’ARSF est en droit d’intenter toute action en justice à sa disposition.

FAIT le 10 decembre 2024 à Mississauga, Ontario.

L’original signé par

Harpinder "Nancy" Deol

FAIT le 10 decembre 2024 à Mississauga, Ontario.

L’original signé par

Gurkirpal Sidhu
Nom du témoin

FAIT le 10 decembre 2024 à Toronto, Ontario.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi
Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

Par délégation de pouvoir du directeur général

ANNEXE A

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 14, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE Harpinder « Nancy » Deol (« M^me Deol »)

ORDONNANCE D’IMPOSER UNE SANCTION ADMINISTRATIVE
ET D’ASSORTIR LE PERMIS DE CONDITIONS

M^me Deol a été titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques du 1^er juillet 2008 au 1^er avril 2023 (permis n^o M08006362). Par la suite, M^me Deol a redemandé un permis d’agent d’hypothèques le 6 mars 2024.

Le 19 juillet 2024, la Directrice du contentieux et de l’application de la loi (la « directrice »), par délégation du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (« ARSF »), a émis un avis d’intention d’imposer des pénalités administratives à l’égard de M^me Deol et, le 1^er août 2024, la directrice a émis un avis d’intention de refuser de délivrer un permis à l’égard de M^me Deol (ensemble, les « avis d’intention »).

Des demandes d’audience (formulaire 1), datées du 2 et du 6 août 2024, ont été remises au Tribunal des services financiers (le « Tribunal »), conformément aux paragraphes 21(3) et 39(5) de la Loi concernant les avis d’intention.

Le [date], M^me Deol a retiré sa demande d’audience et, le [date], le Tribunal a clos son dossier à cet égard. Par conséquent, conformément aux paragraphes 21(7) et 39(7) de la Loi, la directrice prend les ordonnances suivantes.

ORDONNANCE

Une pénalité administrative de 55 000 $ est imposée à Harpinder « Nancy » Deol, pour les motifs exposés dans le procès-verbal de transaction.

PRENEZ AVIS QUE l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers enverra à Harpinder « Nancy » Deol une facture contenant des renseignements sur les modalités de paiement des pénalités administratives. Harpinder « Nancy » Deol devra payer la pénalité administrative imposée dans les trente (30) jours suivant l’émission de l’ordonnance, sauf si un accord contraire est conclu avec l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers.

Si Harpinder « Nancy » Deol ne paye pas la pénalité administrative qui lui est imposée conformément aux termes de la présente ordonnance, le directeur général peut déposer l’ordonnance auprès de la Cour supérieure de justice, où elle pourra être exécutée comme s’il s’agissait d’une ordonnance de la Cour. Toute pénalité administrative qui n’est pas payée conformément aux termes de l’ordonnance qui l’impose constitue une créance de la Couronne et peut être exécutée à ce titre.

FAIT à Toronto, Ontario,

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

ORDONNANCE

Un permis d’agent d’hypothèques de niveau 1 sera délivré à M^me Deol immédiatement et au plus tard dans les sept jours suivant la signature du procès-verbal de transaction.

Pour les motifs exposés dans le procès-verbal de transaction, les conditions suivantes sont imposées au permis d’agent en hypothèques de niveau 1 délivré à Harpinder « Nancy » Deol (« M^me Deol ») pour une période de neuf mois :

1. M^me Deol ne pourra pas demander un permis d’agent d’hypothèques de niveau 2 avant l’expiration de cette période de neuf mois;
2. le travail de Mme Deol, en tant qu’agente d’hypothèques, est supervisé par un courtier en hypothèques, titulaire d’un permis et ayant au moins deux ans d’expérience (le « superviseur »), qui aura été accepté par le directeur général;
3. M^me Deol et le superviseur soumettent des rapports écrits mensuels au chef de l’équipe d’action de surveillance des pratiques de l’industrie (le « chef d’équipe »), concernant les activités d’agent d’hypothèque de M^me Deol, s’il y a lieu;
4. M^me Deol doit faciliter l’examen par le superviseur de toutes ses activités liées à la négociation d’hypothèques, s’il y a lieu;
5. M^me Deol doit fournir au superviseur des copies de toutes les demandes d’hypothèque, s’il y a lieu, qu’elle prépare avant de les soumettre au prêteur ou au prêteur potentiel;
6. M^me Deol est tenue de s’assurer que toutes les demandes de prêts hypothécaires, tous les documents d’information sur les prêts hypothécaires et tous les engagements des prêteurs hypothécaires, s’il y a lieu, sont paraphés et datés par le superviseur et de conserver la preuve de cette supervision;
7. M^me Deol fournit au superviseur tous les renseignements et tous les documents demandés par ce dernier pour s’acquitter de ses obligations;
8. si le superviseur ne peut pas continuer à superviser M^me Deol, lui-même ou M^me Deol en informe le chef d’équipe dans les cinq jours ouvrables suivant le retrait de la supervision par le superviseur;
9. si le superviseur cesse de superviser M^me Deol, celle-ci cessera toute activité d’agent d’hypothèque immédiatement jusqu’à ce qu’un nouveau superviseur ait approuvé par écrit par le directeur général ou son délégué;
10. M^me Deol peut faire l’objet d’un examen de ses dossiers hypothécaires de temps en temps à la discrétion du directeur général ou de son délégué, agissant raisonnablement;
11. si M^me Deol cesse d’être titulaire d’un permis de sa maison de courtage, elle en informera le chef d’équipe par écrit dans les cinq jours ouvrables et elle accepte de cesser toute activité d’agent d’hypothèques jusqu’à ce que les deux conditions suivantes soient remplies :
    1. elle informe le chef d’équipe par écrit de sa nouvelle maison de courtage en hypothèques;
    2. un nouveau superviseur est approuvé par le directeur général, approbation qui ne peut pas être refusée sans motif valable, et il soumet un engagement signé en ce qui concerne les conditions susmentionnées.

FAIT à Toronto, Ontario,

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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