DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 35, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Tracy Scimeca;

ET DANS L’AFFAIRE D’Antonino (Nino) Scimeca.

AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES ET UNE
ORDONNANCE DE CONFORMITÉ

À : Tracy Scimeca

ET À : Antonino (Nino) Scimeca

PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice des contentieux et de l’application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer deux pénalités administratives d’un montant total de 200 000 $ à l’encontre de Tracy Scimeca comme suit :

1. Une pénalité administrative de 100 000 $ pour avoir fait à plusieurs reprises du courtage d’hypothèques contre rémunération alors qu’il n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques autorisée ou qu’il n’était pas exempté de l’obligation d’avoir un permis, contrairement à l’article 2(3) de la Loi, et pour avoir reçu à plusieurs reprises une rémunération pour faire du courtage d’hypothèques au nom d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques autorisée, contrairement à l’article 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08.
2. Une pénalité administrative de 100 000 $ pour avoir donné, aidé à donner, incité ou conseillé à une autre personne de donner ou d’aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lors du courtage en hypothèques ou d’opérations hypothécaires, contrairement à l’article 43(2) de la Loi, et pour avoir agi, fait quelque chose ou omis de faire quelque chose, dans des circonstances où il devrait savoir qu’en agissant, en faisant la chose ou en omettant de faire la chose, il est utilisé par une personne pour faciliter la malhonnêteté, la fraude, le crime ou la conduite illégale, contrairement à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général, le directeur propose d’imposer une pénalité administrative de 50 000 $ à Antonino (Nino) Scimeca pour avoir agi, fait quelque chose ou omis de faire quelque chose, dans des circonstances où il devrait savoir qu’en agissant, en faisant la chose ou en omettant de faire la chose, il est utilisé par une personne pour faciliter la malhonnêteté, la fraude, le crime ou la conduite illégale, contrairement à l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 35 de la Loi et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général, la directrice propose d’émettre une ordonnance à l’encontre de Tracy Scimeca pour qu’elle cesse et s’abstienne de faire du courtage d’hypothèques et d’effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.

Les détails des contraventions en cause et les motifs du présent avis d’intention sont énoncés ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations qui pourraient être examinées lors d’une audience.

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VOUS ÊTES ADMISSIBLE À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX ARTICLES 35(2), 35(4), 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Vous pouvez demander une audience devant le Tribunal au sujet du présent avis d’intention en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention. Le formulaire de demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyé par la poste, par courrier, par télécopie ou par courriel à :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7^e étage
Toronto ON
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Fax : 416-226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca/fr.

PRENEZ AVIS QUE, si vous ne remettez pas une demande d’audience écrite au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, des ordonnances seront rendues conformément aux dispositions du présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois que l’on a établi de façon définitive qu’une audience était demandée, ou dans un délai plus long, s’il est indiqué dans l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires du formulaire de demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal au www.fstontario.ca/fr

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies conformément à la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles peuvent être consultées sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca/.ca. Vous pouvez également en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal au 416-590-7294 ou sans frais au 1-800-668-0128, poste 7294.

Lors d’une audience, votre moralité, votre conduite et vos compétences peuvent être mises en cause. Des renseignements complémentaires ou autres peuvent vous être fournis, y compris des motifs complémentaires ou différents, à l’appui du présent avis d’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. Ces motifs justifient l’intention de la directrice d’imposer deux pénalités administratives d’un montant total de 200 000 $ à l’encontre de Tracy Scimeca et une pénalité administrative de 50 000 $ à l’encontre de Antonino (Nino) Scimeca (« Nino Scimeca »).

II. CONTEXTE

A. Antécédents des titulaires de permis

2. Tracy Scimeca était une agente en hypothèques titulaire d’un permis (niveau 2) (permis n^o M11001877) en vertu de la Loi. Le permis d’agente en hypothèques de Tracy Scimeca a expiré le 31 mars 2023. Alors qu’elle était titulaire d’un permis et pendant la période considérée, Tracy Scimeca était autorisée à faire le courtage d’hypothèques pour le compte de Crown Eight Capital Inc. (permis de maison de courtage d’hypothèques n^o 12875). Tracy Scimeca était titulaire d’un permis d’agente en hypothèque depuis 2011.
3. Nino Scimeca était titulaire d’un permis d’agent en hypothèques (niveau 2) (permis n^o M18000722) en vertu de la Loi. Le permis d’agent en hypothèques de Nino Scimeca a expiré le 31 mars 2024. Alors qu’il était titulaire d’un permis et pendant la période considérée, Nino Scimeca était autorisé à faire le courtage d’hypothèques pour le compte de MA Mortgage Architects Inc. qui exerçait ses activités sous le nom de Mortgage Architects (permis de maison de courtage d’hypothèques n^o 12728). Nino Scimeca était titulaire d’un permis d’agent en hypothèques depuis 2018.
4. Nino Scimeca est le seul dirigeant et administrateur de 1634744 Ontario Inc.
   (« 163 Inc. »). Nino Scimeca est également l’unique administrateur, dirigeant et actionnaire majoritaire de 10731862 Canada Inc. (« 107 Inc. », avec 163 Inc. les
   « sociétés Scimeca »).
5. Tracy Scimeca et Nino Scimeca sont mariés l’un à l’autre.
6. S.O.R.A. Real Estate & Insurance Ltd., exerçant ses activités sous le nom de MIC Financial (« MIC Financial »), est titulaire d’un permis de courtage d’hypothèques (permis n^o11891) en vertu de la Loi.
7. Roberto Gabriel Mammone (« Roberto Mammone ») est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (permis n^o M09002437) en vertu de la Loi. Roberto Mammone est autorisé à faire le courtage d’hypothèques pour le compte de MIC Financial.
8. Tracy Scimeca et Nino Scimeca n’ont jamais été autorisés à faire le courtage d’hypothèques pour le compte de MIC Financial.

B. Transactions hypothécaires de MIC Financial

9. Entre novembre 2020 et juillet 2023, Tracy Scimeca a pris les dispositions nécessaires pour 68 hypothèques en dehors de sa maison de courtage.
10. Dans ces transactions, l’emprunteur obtient généralement une hypothèque de premier rang directement auprès d’une institution financière. Par la suite, Tracy Scimeca a négocié une deuxième hypothèque privée pour l’emprunteur.
11. Parmi ces transactions hypothécaires de second rang, Tracy Scimeca a pris les dispositions nécessaires pour 64 hypothèques privées par l’entremise de MIC Financial (les « hypothèques MIC »). Les documents relatifs à la majorité des hypothèques MIC indiquent que MIC Financial a agi à la fois pour l’emprunteur et le prêteur.
12. Pour les hypothèques MIC, Tracy Scimeca a recueilli des informations sur les emprunteurs potentiels, notamment des documents d’identité et des informations sur l’emploi, les revenus et les actifs.
13. Tracy Scimeca était le principal point de contact des emprunteurs potentiels dans la négociation des hypothèques et la prise de dispositions nécessaires à ces dernières, même si elle n’a jamais été identifiée comme leur agente dans les documents des hypothèques MIC. En général, les emprunteurs potentiels n’ont pas communiqué directement avec MIC Financial avant la conclusion des transactions hypothécaires.
14. Tracy Scimeca n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques autorisée lorsqu’elle a négocié les hypothèques MIC. Au lieu de cela, les hypothèques MIC ont été traitées par Roberto Mammone par l’entremise de MIC Financial.
15. MIC Financial a versé à Tracy Scimeca plus de 192 000 $ d’honoraires liés aux hypothèques MIC, soit directement, soit par l’intermédiaire de son mari (Nino Scimeca) ou de 163 Inc. Plus de 125 000 $ ont été versés par l’intermédiaire de Nino Scimeca ou de 163 Inc.

C. Billets à ordre

16. Dans de nombreuses transactions, l’emprunteur potentiel ne disposait pas de fonds suffisants pour la mise de fonds ou les frais de clôture.
17. Comme condition de l’hypothèque, le premier prêteur a interdit le financement secondaire. En règle générale, l’emprunteur potentiel signe une déclaration selon laquelle il n’obtiendra pas de financement secondaire lié à l’achat de la maison.
18. Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont fourni des fonds aux emprunteurs potentiels pour leur mise de fonds ou les frais de clôture par l’entremise d’un billet à ordre (le
    « billet à ordre »). Tracy Scimeca a négocié le billet à ordre directement avec l’emprunteur potentiel. Le prêteur du billet à ordre était généralement l’une des sociétés Scimeca.
19. Tracy Scimeca n’a pas révélé à tous les emprunteurs potentiels la source ultime des fonds ni le conflit d’intérêts qui en résultait. Dans certains cas, Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont reçu, par l’intermédiaire des sociétés Scimeca, des paiements d’intérêts sur les billets à ordre.
20. Tracy Scimeca a conseillé à un emprunteur potentiel de soumettre de faux documents au premier prêteur. Par exemple, Tracy Scimeca a facilité la présentation d’une lettre de don au premier prêteur, alors que la véritable source des fonds était le billet à ordre.
21. L’emprunteur potentiel a utilisé les fonds obtenus grâce au billet à ordre pour conclure la première transaction hypothécaire.
22. Après la clôture de la première transaction hypothécaire, les dispositions nécessaires pour une hypothèque MIC étaient prises pour rembourser les sociétés Scimeca et une deuxième hypothèque était enregistrée.
23. La charge de la dette liée aux hypothèques de premier rang, aux billets à ordre et aux hypothèques MIC s’est avérée exorbitante pour certains emprunteurs, qui ont connu d’importantes difficultés financières.

D. Activité non autorisée

24. En octobre 2024, un prêteur a fourni à l’ARSF une correspondance de Tracy Scimeca indiquant qu’elle faisait le courtage d’hypothèques et effectuait des opérations hypothécaires en Ontario après l’expiration de son permis d’agente en hypothèques le 31 mars 2023.

III. CONTRAVENTION OU INOBSERVATIONS DE LA LOI

A. Tracy Scimeca a fait du courtage d’hypothèques en dehors de la maison de courtage

25. L’article 2(3) de la Loi prévoit que nul particulier ne doit faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération à moins, soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis.
26. Tracy Scimeca prenait les dispositions nécessaires aux hypothèques concernant les hypothèques MIC. Elle a fourni des informations sur un emprunteur potentiel à un prêteur hypothécaire potentiel, a évalué un emprunteur potentiel pour le compte d’un prêteur hypothécaire potentiel et a négocié une hypothèque ou pris les dispositions nécessaires à cette dernière pour le compte d’autres personnes.
27. Tracy Scimeca n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques autorisée et n’était pas exemptée de l’obligation d’être titulaire d’un permis.
28. Tracy Scimeca a reçu une rémunération pour les hypothèques MIC, soit directement, soit par l’intermédiaire de Nino Scimeca ou des sociétés Scimeca.
29. La directrice est convaincue que Tracy Scimeca a enfreint à plusieurs reprises l’article 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques relativement aux hypothèques MIC alors qu’elle n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques autorisée ou qu’elle n’était pas dispensée de l’obligation d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques.

B. Tracy Scimeca a reçu une rémunération en dehors de sa maison de courtage

30. L’article 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule qu’un agent en hypothèques ne doit pas recevoir de rémunération pour faire le courtage d’hypothèques d’une entité autre que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques.
31. Tracy Scimeca a reçu une rémunération pour avoir négocié des hypothèques pour les hypothèques MIC, directement et indirectement, de la part de MIC Financial.
32. La directrice est convaincue que Tracy Scimeca a enfreint l’article 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant 192 000 $ pour avoir fait du courtage d’hypothèques auprès d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques autorisée.

C. Tracy Scimeca a donné, aidé à donner ou conseillé à des emprunteurs potentiels de donner des informations fausses ou trompeuses

33. L’article 43(2) de la Loi prévoit qu’aucun agent en hypothèques ne doit fournir ou aider à fournir des renseignements ou des documents faux ou trompeurs, ni inciter une autre personne ou entité à le faire ou à aider à le faire, ni le lui conseiller, lorsqu’il exerce l’activité de faire le courtage d’hypothèques.
34. Les emprunteurs potentiels ont fourni de fausses informations au premier prêteur en déclarant qu’il n’y aurait pas de financement secondaire.
35. Tracy Scimeca a dit à un emprunteur de soumettre un faux document au premier prêteur.
36. En prenant les dispositions nécessaires aux billets à ordre et aux hypothèques MIC, Tracy Scimeca a aidé à fournir, ou incité ou conseillé à une autre personne de fournir de fausses informations au cours de transactions hypothécaires.
37. La directrice est convaincue que Tracy Scimeca a enfreint l’article 43(2) de la Loi.

D. Nino Scimeca a facilité la malhonnêteté, la fraude ou la conduite illégale

38. L’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 prévoit qu’un agent en hypothèques ne doit pas agir ni faire ou omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où il devrait savoir qu’il permet ainsi à une personne de se servir de lui pour faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel ou une conduite illégale.
39. Nino Scimeca a perçu plus de 125 000 $ d’honoraires, directement et par l’intermédiaire de sociétés qu’il contrôlait, pour le compte de Tracy Scimeca, dans le cadre de ses activités de courtage d’hypothèques et de la perception d’honoraires en dehors de sa maison de courtage.
40. Nino Scimeca a fourni à Tracy Scimeca, par l’intermédiaire de sociétés qu’il contrôlait, des fonds qui ont été prêtés à des emprunteurs potentiels par le biais de billets à ordre.
41. Dans ces circonstances, Nino Scimeca savait ou aurait dû savoir qu’il était utilisé par Tracy Scimeca pour faciliter la malhonnêteté, la fraude ou des activités illégales.
42. La directrice est convaincue que Nino Scimeca a enfreint l’article 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08.

IV. MOTIFS D’IMPOSITION DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

43. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Tracy Scimeca et Nino Scimeca en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un des objectifs suivants, ou aux deux, en vertu de l’article 38(1) de la Loi :
    1. Promouvoir le respect des exigences établies en vertu de la Loi.
    2. Empêcher une personne ou une entité de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la violation ou du non-respect d’une exigence établie en vertu de la Loi.
44. La directrice est convaincue que deux pénalités administratives d’un montant total de
    200 000 $ doivent être imposées à l’encontre de Tracy Scimeca, comme indiqué dans l’avis d’intention susmentionné.
45. La directrice est convaincue qu’une pénalité administrative d’un montant de 50 000 $ doit être imposée à Nino Scimeca, comme indiqué dans l’avis d’intention susmentionné.
46. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a pris en compte les critères suivants, conformément à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne au cours des cinq années précédentes.
47. En ce qui concerne le premier critère, la directrice a estimé que Tracy Scimeca avait agi intentionnellement. En raison de son expérience dans le secteur du courtage en hypothèques, Tracy Scimeca savait que ses actes étaient contraires à la loi.
48. La directrice a estimé que Nino Scimeca avait, au mieux, été imprudent en contrevenant à la Loi. Nino Scimeca savait que sa femme recevait des paiements de MIC Financial, une entité qui n’était pas sa maison de courtage en hypothèques. Nino Scimeca a également financé de nombreux billets à ordre émis par sa femme. Nino Scimeca avait de l’expérience dans le secteur du courtage en hypothèques et aurait dû savoir qu’il facilitait un comportement contraire à la loi.
49. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice a pris en considération le préjudice qui pourrait résulter des contraventions de Tracy Scimeca et Nino Scimeca. Les emprunteurs ont été privés des protections prévues par la Loi, y compris la divulgation des conflits d’intérêts et l’évaluation de la convenance. Pour certains emprunteurs, la charge de la dette était exorbitante, ce qui a entraîné une détresse financière importante.
50. En outre, Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont augmenté le risque de perte pour les prêteurs hypothécaires de premier rang par le biais des billets à ordre.
51. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice a estimé que Tracy Scimeca avait admis sa faute mais qu’il n’avait pas pris de mesures pour atténuer les contraventions ou y remédier.
52. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice a pris en compte le bénéfice économique direct que Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont tiré de leurs contraventions à la loi. Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont perçu des honoraires de plus de 192 000 $ de la part de Tracy Scimeca en tant qu’agents en hypothèques externes. Dans certains cas, Tracy Scimeca et Nino Scimeca ont perçu des intérêts par le biais des billets à ordre.
53. En ce qui concerne le cinquième critère, toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de Tracy Scimeca ou Nino Scimeca au cours des cinq années précédentes.
54. La directrice est convaincue, après avoir examiné toutes les circonstances, que les montants proposés pour les pénalités administratives ne sont pas de nature punitive et qu’ils sont conformes à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.

V. MOTIFS POUR IMPOSER UNE ORDONNANCE DE CONFORMITÉ

55. La directrice est d’avis que Tracy Scimeca peut avoir commis un acte ou suivi une ligne de conduite qui enfreint ou ne respecte pas une exigence établie en vertu de la loi. La directrice est d’avis que l’ordonnance proposée est nécessaire pour remédier à la situation.
56. Depuis le 31 mars 2023, Tracy Scimeca n’est plus titulaire d’un permis d’agente en hypothèques.
57. En octobre 2024, l’ARSF a reçu des informations indiquant que Tracy Scimeca faisait le courtage d’hypothèques ou effectuait des opérations hypothécaires en Ontario après l’expiration de son permis d’agente en hypothèques le 31 mars 2023.
58. Par conséquent, la directrice propose une ordonnance en vertu de l’article 35 de la Loi pour que Tracy Scimeca cesse et s’abstienne de faire le courtage d’hypothèques ou d’effectuer des opérations hypothécaires en Ontario.
59. Tout autre motif qui pourrait être porté à l’attention de mon attention.

FAIT à Toronto, Ontario, le 6 février 2025.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

par délégation de pouvoir du directeur général

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