Déni de responsabilité
Toute ordonnance émise à l’égard du titulaire d’un permis reflète une situation survenue à un moment donné. Le statut d’un titulaire de permis peut changer. Le lecteur est invité à vérifier le statut du permis d’une personne ou d’une entité sous Liaison Permis au site Web de l’ARSF. On peut également communiquer directement avec la personne ou l’entité concernée afin d’obtenir de plus amples renseignements ou plus de précisions au sujet des événements à l’origine de l’ordonnance.

 

Autorité ontarienne de réglementation des services financiers

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Lin Liang;

ET DANS L’AFFAIRE DE Yujun (Janet) Shi;

ET DANS L’AFFAIRE DE Yu (Jade) Wang.


AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

DESTINATAIRE :  Lin Liang

AUTRE DESTINATAIRE : Yujun (Janet) Shi

AUTRE DESTINATAIRE :  Yu (Jade) Wang


PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, contention et application de la loi (la « directrice »), propose d’imposer à Lin Liang quarante-quatre (44) pénalités administratives totalisant 440 000 $, comme suit :

  1. quinze (15) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 150 000 $, pour avoir fait du courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi;
  2. quinze (15) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 150 000 $, pour avoir reçu une rémunération d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, ce qui est contraire au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08;
  3. quatorze (14) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 140 000 $, pour avoir agi ou omis d’agir dans des circonstances où elle aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale, ce qui est contraire au paragraphe 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08;

ET PRENEZ AVIS QU’en vertu du paragraphe 39 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose d’imposer vingt-neuf (29) pénalités administratives d’un montant total de 290 000 $ à Yujun (Janet) Shi, comme suit :

  1. dix (10) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 100 000 $, pour avoir fait du courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi;
  2. dix (10) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 100 000 $, pour avoir reçu une rémunération d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, ce qui est contraire au paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08;
  3. neuf (9) pénalités administratives de 10 000 $ chacune, d’un montant total de 90 000 $, pour avoir agi ou omis d’agir dans des circonstances où elle aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale, ce qui est contraire au paragraphe 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08;

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi, et en vertu du pouvoir délégué par le directeur général, la directrice propose d’imposer une (1) pénalité administrative d’un montant total de 10 000 $ à Yu (Jade) Wang pour avoir fait du courtage d’hypothèques contre rémunération sans être titulaire d’un permis, ce qui est contraire à l’article 2(3) de la Loi.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

IF YOU WOULD LIKE TO RECEIVE THIS NOTICE IN ENGLISH, please send your request by email immediately to: contactcentre@fsrao.ca.

VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :      
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7e étage
Toronto (Ontario)  M2N 6S6
À l’attention de : Greffier

Téléc. :  416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après avoir été avisée de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

  1. La directrice propose d’imposer (44) pénalités administratives d’un montant total de 440 000 $ à Lin Liang (« Mme Liang »), vingt-neuf (29) pénalités administratives d’un montant total de 290 000 $ à Yujun (Janet) Shi (« Mme Shi ») et une (1) pénalité administrative de 10 000 $ à Yu (Jade) Wang (« Mme Wang »).
  2. Mmes Liang et Shi ont fait du courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte d’une maison de courtage au nom de laquelle elles étaient autorisées à faire du courtage d’hypothèques. Mmes Liang et Shi ont accepté une rémunération d’une personne ou d’une entité autre que leur maison de courtage inscrite.
  3. Mmes Liang et Shi ont servi à faciliter un stratagème de fraude hypothécaire dans lequel des imposteurs se faisaient passer pour des propriétaires dans le but d’obtenir de manière frauduleuse le produit de prêts hypothécaires. Dans les circonstances, Mmes Liang et Shi auraient dû savoir qu’en prenant des dispositions ou en tentant de prendre des dispositions à l’égard de prêts hypothécaires qui servaient à faciliter un acte malhonnête, une fraude ou une conduite illégale.
  4. Mme Wang a fait du courtage d’hypothèques contre rémunération sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

II. CONTEXTE

A. Titulaires de permis et autres

  1. Entre le 30 avril 2019 et le 31 mars 2022, Mme Liang était titulaire d’un permis d’agent en hypothèques (permis numéro M19000939). Le 24 janvier 2022, Mme Liang a été congédiée par sa maison de courtage (InTrend Mortgage Inc.). Le permis de Mme Liang a expiré le 31 mars 2022.
  2. Entre le 21 septembre 2015 et le 31 mars 2022, Mme Shi était titulaire d’un permis d’agent en hypothèques (permis numéro M15001948). Le 3 juin 2022, Mme Shi a été congédiée par sa maison de courtage (The Mortgage Alliance Company of Canada Inc.). Le permis de Mme Shi a expiré le 31 mars 2022.
  3. Mme Wang est titulaire d’un permis d’agent d’hypothèques (permis numéro M15000164) pour le compte de la maison de courtage MoneyBroker Canada Inc. Mme Wang a obtenu son permis le 28 janvier 2015. Mme Wang n’était pas titulaire d’un permis entre le 1er avril 2018 et le 15 août 2022. Le permis de Mme Wang a expiré le 31 mars 2023 et sa demande de renouvellement est en attente.
  4. Yuansen (Eric) M. Fu (« M. Fu ») est recherché par la police en lien avec un stratagème présumé de fraude hypothécaire. M. Fu a utilisé les noms d’emprunt « Lucas » et « Ruicong Zong ». M. Fu aurait fui le Canada et vivrait en Chine.
  5. ZS/TI Inc., SCG Inc., YS, XH, XX, JSX, JF Ltd., 1BC Ltd., JW, MZ/HG, NY, GC, JS, XH, MC et YO sont des prêteurs privés dans les prêts hypothécaires dont il est fait mention ci-après.

B. La fraude hypothécaire

  1. M. Fu s’arrangeait pour que des imposteurs se fassent passer pour des propriétaires, en utilisant des documents contrefaits et modifiés. M. Fu et ses associés obtenaient des prêts hypothécaires auprès de prêteurs privés. Ils conservaient le produit des prêts hypothécaires, laissant la propriété grevée. Comme détaillé ci-dessous, certaines opérations de courtage effectuées par Mmes Liang, Shi et/ou Wang faisaient partie du stratagème de fraude hypothécaire mis en place par M. Fu.
  2. Quand les prêts hypothécaires frauduleux ont été découverts, ils ont été retirés du titre. La plupart des prêteurs et des propriétaires ont été indemnisés par leur assureur de titres. La fraude hypothécaire a été signalée par l’assureur de titres qui a subi une perte importante en raison des activités décrites dans le présent avis d’intention.

C. Mme Liang

Mme Liang a négocié des prêts hypothécaires en dehors de sa maison de courtage
  1. Entre mai et novembre 2021, Mme Liang a négocié au moins 15 opérations hypothécaires en dehors de sa maison de courtage et elle a touché une rémunération sur des produits réalisés en dehors de sa maison de courtage.
  2. Dans le cadre de ces opérations, Mme Liang a recueilli des documents auprès de l’emprunteur ou d’une source de recommandation (souvent M. Fu), notamment des pièces d’identité, des états de compte de prêt hypothécaire, des relevés de frais de copropriété, des relevés d’impôts fonciers et des rapports de solvabilité. Mme Liang présentait le contrat de prêt et les documents de l’emprunteur à des prêteurs potentiels. Si un prêteur était disposé à consentir un prêt, Mme Liang remettait l’engagement hypothécaire à l’emprunteur puis renvoyait le document, dûment signé, au prêteur. Dans certains cas, Mme Liang restait en relation avec le prêteur pour agir à titre d’intermédiaire entre lui et l’emprunteur.
  3. Mme Liang a négocié des prêts hypothécaires qui ont généré des produits de plus de 17,9 millions de dollars, en dehors de sa maison de courtage.
  4. Mme Liang a perçu plus de 1 million de dollars en commissions et honoraires en lien avec ces opérations. Les honoraires étaient versés à une personne morale détenue et contrôlée par Mme Liang (10350575 Canada Corp.).
  5. Mme Liang n’a pas traité ces opérations par le biais de sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, InTrend Mortgage Inc.
  6. Le détail des quinze opérations figure dans le tableau 1 de l’annexe A.
Mme Liang a servi à faciliter une fraude
  1. En plus d’avoir fait du courtage d’hypothèques en dehors de sa maison de courtage, Mme Liang a été utilisée par M. Fu pour faciliter une fraude.
  2. Neuf des quinze opérations hypothécaires que Mme Liang a négociées en dehors de sa maison de courtage étaient frauduleuses. Les emprunteurs étaient des imposteurs. Les opérations frauduleuses ont généré des produits de plus de 13,8 millions de dollars.
  3. À cinq autres occasions au moins, Mme Liang a tenté de faire le courtage d’opérations frauduleuses, mais le prêteur potentiel n’a pas avancé les fonds.
  4. Dans les circonstances, Mme Liang aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale. En particulier, les opérations étaient suspectes pour les raisons suivantes :
    1. Une même source de recommandation (M. Fu) était impliquée dans les opérations;
    2. Mme Liang ne rencontrait pas les emprunteurs en personne ou ne communiquait pas directement avec eux;
    3. Mme Liang a déclaré que M. Fu lui avait demandé de ne pas communiquer directement avec les emprunteurs;
    4. Dans certaines opérations, le nom de l’emprunteur ne correspondait pas au nom indiqué sur les chèques des intérêts mensuels;
    5. Lors d’une opération, Mme Liang a demandé à un prêteur de ne pas déposer un chèque d’intérêts, mais plutôt d’attendre un dépôt direct de M. Fu;
    6. Dans cinq opérations, Mme Liang a été avisée de prendre des dispositions à l’égard d’un nouveau prêt hypothécaire visant à remplacer un prêt hypothécaire dont la durée restante était importante (voir le tableau 3 de l’annexe A). En l’occurrence, Mme Liang a négocié un prêt hypothécaire sur la propriété 1 de Stouffville environ deux mois après l’enregistrement du prêt hypothécaire précédent sur la propriété (10 mois avant la fin de la durée du prêt hypothécaire précédent). Outre le montant élevé d’honoraires associés à la seconde opération visant la propriété 1 de Stouffville, les intérêts sur la durée complète du premier prêt hypothécaire avaient été payés d’avance à l’aide du produit du premier prêt hypothécaire;
    7. Mme Liang a négocié les opérations en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques;
    8. Mme Liang a touché des honoraires nettement plus élevés pour les opérations frauduleuses que dans le cadre des activités qu’elle effectuait pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques.
  5. En outre, Mme Liang a trompé au moins un prêteur privé (ZS/TI Inc.) en lui affirmant qu’elle était en contact direct avec les emprunteurs.
  6. Les honoraires que Mme Liang touchait pour les opérations hypothécaires frauduleuses dépassaient souvent 5 % du capital hypothécaire. Par opposition, Mme Liang percevait des honoraires s’élevant à moins de 1 % du capital dans le cadre des opérations hypothécaires qu’elle effectuait pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques.
  7. Mme Liang a également demandé un prêt hypothécaire à JF Ltd. concernant cinq propriétés (propriété 2 de Toronto, propriété 5 de Toronto, propriété 1 de Markham, propriété 1 de Stouffville et propriété 2 de Stouffville). JF Ltd. a refusé le prêt.
  8. Le détail des neuf opérations frauduleuses figure dans le tableau 1 de l’annexe A.

D. Mme Shi

Mme Shi a négocié des prêts hypothécaires en dehors de sa maison de courtage
  1. Entre janvier et juin 2021, Mme Shi a négocié au moins 10 opérations hypothécaires en dehors de sa maison de courtage et elle a touché une rémunération sur des produits réalisés en dehors de sa maison de courtage.
  2. Dans le cadre de ces opérations, Mme Shi recueillait des documents auprès de l’emprunteur ou d’une source de recommandation (souvent M. Fu), notamment des pièces d’identité, des relevés de frais de copropriété et des relevés d’impôts fonciers. Mme Shi présentait le contrat de prêt et les documents de l’emprunteur à des prêteurs potentiels.
  3. Mme Shi a négocié des prêts hypothécaires qui ont généré des produits de plus de 9 millions de dollars, en dehors de sa maison de courtage.
  4. Mme Shi a perçu 129 483,28 $ de commissions et d’honoraires en lien avec ces opérations.
  5. Mme Shi n’a pas traité ces opérations par le biais de sa maison de courtage inscrite, The Mortgage Alliance Company of Canada Inc.
  6. Le détail des dix opérations figure dans le tableau 2 de l’annexe A.
Mme Shi a servi à faciliter une fraude
  1. En plus d’avoir agi en dehors de sa maison de courtage, Mme Shi a été utilisée par M. Fu pour faciliter une fraude.
  2. Neuf des dix opérations hypothécaires que Mme Shi a négociées en dehors de sa maison de courtage étaient frauduleuses. Les emprunteurs étaient des imposteurs. Les opérations frauduleuses ont généré des produits de plus de 8,5 millions de dollars.
  3. Dans les circonstances, Mme Shi aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale. En particulier, les opérations étaient suspectes pour les raisons suivantes :
    1. Six des opérations impliquaient la même source de recommandation (M. Fu); M. Fu s’est fait passer pour le propriétaire dans la septième opération;
    2. Mme Shi ne rencontrait pas les emprunteurs en personne;
    3. Mme Shi savait que les produits hypothécaires étaient envoyés à plusieurs comptes bancaires en Chine non associés au propriétaire;
    4. Concernant au moins quatre opérations, Mme Shi savait que c’était la mère de M. Fu qui recevait les produits hypothécaires, bien que ni M. Fu ni sa mère ne soient l’emprunteur;
    5. Mme Shi a négocié les opérations en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques.
  4. Le détail des neuf opérations frauduleuses figure dans le tableau 2 de l’annexe A.

E. Mme Wang

Mme Wang a fait le courtage d’hypothèques sans être titulaire d’un permis
  1. Conjointement avec Mme Liang, Mme Wang a négocié l’opération hypothécaire concernant la propriété 7 de Toronto (voir le tableau 1 de l’annexe A). Cette opération hypothécaire a été conclue le 14 septembre 2021, alors que Mme Wang n’était pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi.
  2. Représentant l’emprunteur, Mme Liang a approché Mme Wang afin de trouver un prêteur potentiel.
  3. Mme Wang a identifié JSX comme prêteur hypothécaire potentiel.
  4. Mme Wang a représenté le prêteur potentiel dans le cadre de l’opération hypothécaire. Mme Wang a reçu des documents de la part de Mme Liang, au nom de l’emprunteur. Mme Wang a ensuite transmis ces documents au prêteur potentiel.
  5. Mme Wang a touché des honoraires de 13 000 $ en lien avec cette opération hypothécaire.
  6. Il a été établi par la suite que l’opération était frauduleuse. L’opération a généré un produit hypothécaire de 3,2 millions de dollars.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Exigences législatives

  1. Le paragraphe 2(3) de la Loi interdit de faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération sans un permis ou une dispense de l’obligation de détenir un permis. Le paragraphe 2(3) de la Loi interdit également aux titulaires de permis de faire le courtage d’hypothèques s’ils agissent en dehors de leur maison de courtage d’hypothèques inscrite.
  2. Le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 dispose qu’un agent d’hypothèques ne doit pas recevoir de commission ou d’autre rémunération au titre du courtage d’hypothèques ou d’opérations hypothécaires d’une personne ou entité autre que sa maison de courtage inscrite.
  3. Le paragraphe 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 dispose qu’un agent d’hypothèques ne doit pas agir ni omettre de faire quoi que ce soit dans des circonstances où il devrait savoir qu’il sert à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale,

B. Mme Liang

  1. Mme Liang a enfreint le paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques contre rémunération en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, dans le cadre des quinze opérations énoncées dans le tableau 1 de l’annexe A.
  2. Dans ces quinze opérations, Mme Liang a enfreint le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant une rémunération de la part d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques inscrite.
  3. Mme Liang a enfreint le paragraphe 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 en négociant les neuf opérations hypothécaires énoncées dans le tableau 1 de l’annexe A, et en tentant de négocier cinq autres opérations hypothécaires, dans des circonstances où elle aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale.

C. Mme Shi

  1. Mme Shi a enfreint le paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques contre rémunération en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques inscrite, dans le cadre des dix opérations énoncées dans le tableau 2 de l’annexe A.
  2. Dans ces dix opérations, Mme Shi a enfreint le paragraphe 4(1) du Règlement de l’Ontario 187/08 en recevant une rémunération de la part d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage d’hypothèques inscrite.
  3. Mme Shi a enfreint le paragraphe 3.1 du Règlement de l’Ontario 187/08 en négociant 9 opérations hypothécaires dans des circonstances où elle aurait dû savoir qu’elle servait à faciliter la commission d’un acte malhonnête, frauduleux ou criminel, ou une conduite illégale.

D. Mme Wang

  1. Mme Wang a enfreint le paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques contre rémunération alors qu’elle ne détenait pas de permis ou n’était pas dispensée de l’obligation d’être titulaire d’un permis aux alentours du 14 septembre 2021, en impliquant le prêteur JSX.

IV. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

  1. La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à Mmes Liang, Shi et Wang en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
    1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
    2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.
  2. La directrice est convaincue que quarante-quatre (44) pénalités administratives d’un montant total de 440 000 $ doivent être imposées à Mme Liang pour avoir contrevenu à la Loi et au Règlement de l’Ontario 187/08.
  3. La directrice est convaincue que vingt-neuf (29) pénalités administratives d’un montant total de 290 000 $ doivent être imposées à Mme Shi pour avoir contrevenu à la Loi et au Règlement de l’Ontario 187/08.
  4. La directrice est convaincue qu’une (1) pénalité administrative de 10 000 $ doit être imposée à Mme Wang pour avoir contrevenu à la Loi.
  5. Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. La mesure dans laquelle la contravention ou le manquement était intentionnel, insouciant ou négligent.
    2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.
    5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.

Mme Liang

  1. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que la conduite de Mme Liang était intentionnelle quand elle a agi en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques et reçu une rémunération d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage. En tant que titulaire de permis entre 2019 et 2022, Mme Liang savait qu’elle avait pour obligation de faire le courtage d’hypothèques uniquement par l’intermédiaire de sa maison de courtage et de recevoir une rémunération uniquement par le biais de celle-ci. Entre janvier et juillet 2021, Mme Liang a traité sept opérations hypothécaires par l’intermédiaire de sa maison de courtage.
  2. La directrice est convaincue que la conduite de Mme Liang était négligente, au mieux, dans son rôle qui a facilité la fraude hypothécaire de M. Fu. Mme Liang aurait dû savoir qu’elle facilitait une fraude pour les raisons énoncées dans le paragraphe 21 ci-dessus, notamment :
    1. Les opérations impliquaient une même source de recommandation (M. Fu);
    2. Mme Liang ne rencontrait pas les emprunteurs en personne ou ne communiquait pas directement avec eux, à la demande expresse de M. FU;
    3. Dans certaines opérations, le nom de l’emprunteur ne correspondait pas au nom indiqué sur les chèques des intérêts mensuels;
    4. Dans plusieurs opérations, Mme Liang a été avisée de prendre des dispositions à l’égard d’un nouveau prêt hypothécaire visant à remplacer un prêt hypothécaire dont la durée restante était importante (et dont les intérêts pour toute la durée avaient été payés d’avance).
    5. Mme Liang a touché des honoraires nettement plus élevés pour les opérations frauduleuses que dans le cadre des activités qu’elle effectuait pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques.
  3. Eu égard au deuxième critère, la directrice a tenu compte du préjudice important découlant des contraventions commises par Mme Liang.
  4. En agissant en dehors de sa maison de courtage, Mme Liang a privé ses clients des protections conférées par la Loi.
  5. Le rôle joué par Mme Liang dans la facilitation de la fraude a également causé un préjudice important. Même si les victimes de la fraude ont été indemnisées par leur assurance de titres, le coût de ce type de fraude est répercuté sur le public sous forme de primes plus élevées d’assurance de titres.
  6. Les assureurs de titres ont subi un préjudice en raison des réclamations liées aux prêts hypothécaires frauduleux que Mme Liang a facilités. En particulier, les assureurs de titres ont dû assumer des réclamations s’élevant à plus de 14,2 millions de dollars en raison des opérations frauduleuses négociées par Mme Liang.
  7. Eu égard au troisième critère, la directrice n’est au courant d’aucune mesure prise par Mme Liang pour tenter d’atténuer toute perte ou de prendre d’autre mesure corrective.
  8. Eu égard au quatrième critère, la directrice est convaincue que Mme Liang a tiré un important avantage économique direct de ses contraventions, qui consiste en 1 million de dollars de commissions et d’honoraires.
  9. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut, de la part de Mme Liang, de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.

Mme Shi

  1. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que la conduite de Mme Shi était intentionnelle quand elle a agi en dehors de sa maison de courtage d’hypothèques et reçu une rémunération d’une personne ou d’une entité autre que sa maison de courtage. En tant que titulaire de permis entre 2015 et 2022, Mme Shi savait qu’elle avait pour obligation de faire le courtage d’hypothèques uniquement par l’intermédiaire de sa maison de courtage et de recevoir une rémunération uniquement par le biais de celle-ci. En juin 2021, Mme Shi a traité une opération hypothécaire par le biais de sa maison de courtage.
  2. La directrice est convaincue que la conduite de Mme Shi était négligente, au mieux, dans son rôle qui a facilité la fraude hypothécaire de M. Fu. Mme Shi aurait dû savoir qu’elle facilitait une fraude pour les raisons énoncées dans le paragraphe 34 ci-dessus, notamment :
    1. Six des opérations impliquaient la même source de recommandation (M. Fu) ;
    2. Mme Shi ne rencontrait pas les emprunteurs en personne;
    3. Mme Shi savait que les produits hypothécaires étaient envoyés à plusieurs comptes bancaires en Chine non associés au propriétaire;
    4. Dans au moins quatre opérations, Mme Shi savait que c’est la mère de M. Fu qui recevait les produits hypothécaires, bien que ni M. Fu ni sa mère ne soient l’emprunteur;
  3. Eu égard au deuxième critère, la directrice a tenu compte du préjudice important découlant des contraventions commises par Mme Shi.
  4. En agissant en dehors de sa maison de courtage, Mme Shi a privé ses clients des protections conférées par la Loi.
  5. Le rôle joué par Mme Shi dans la facilitation de la fraude a également causé un préjudice important. Comme relevé plus haut, le coût de ce type de fraude est répercuté sur le public sous forme de primes plus élevées d’assurance de titres et les assureurs de titres ont subi un préjudice.
  6. De plus, dans une opération négociée par Mme Shi, les prêteurs n’avaient pas d’assurance de titres. Par conséquent, les prêteurs (NY et JS) ont subi des pertes en capital de 1,1 million de dollars. Les prêteurs ont intenté une action civile pour essayer de recouvrir ces pertes.
  7. Eu égard au troisième critère, la directrice n’est au courant d’aucune mesure prise par Mme Shi pour tenter d’atténuer toute perte ou de prendre d’autre mesure corrective.
  8. Eu égard au quatrième critère, la directrice est convaincue que Mme Shi a tiré un important avantage économique direct de ses contraventions, qui consiste en 129 483,28 $ de commissions et d’honoraires.
  9. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut, de la part de Mme Shi, de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.

Mme Wang

  1. Eu égard au premier critère, la directrice est convaincue que la contravention de Mme Wang était intentionnelle. En tant qu’ancienne titulaire de permis au moment de la contravention, Mme Wang savait, ou aurait dû savoir, qu’elle avait pour obligation d’être titulaire d’un permis pour faire le courtage d’hypothèques contre rémunération.
  2. Eu égard au deuxième critère, la directrice est convaincue que la contravention de Mme Wang a causé un préjudice important au prêteur.
  3. En agissant sans être titulaire d’un permis, Mme Wang a privé le prêteur des protections conférées par la Loi. De plus, sa conduite a facilité le stratagème frauduleux de M. Fu. Le produit du prêt hypothécaire frauduleux que Mme Wang a aidé à négocier (avec Mme Liang) s’élève à 3,2 millions de dollars. L’assureur de titres a payé des réclamations d’un montant total de 3 381 622,64 $ en lien avec cette opération.
  4. Eu égard au troisième critère, la directrice n’est au courant d’aucune mesure prise par Mme Wang pour tenter d’atténuer toute perte ou de prendre d’autre mesure corrective.
  5. Eu égard au quatrième trimestre, la directrice a tenu compte du fait que Mme Wang a tiré un avantage économique direct consistant en 13 000 $ de commissions et d’honoraires, en lien avec sa contravention.
  6. Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut, de la part de Mme Wang, de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.
  7. Après s’être penchée sur toutes les circonstances, notamment le préjudice important subi pour le public et l’avantage économique tiré, la directrice est convaincue que le montant des pénalités administratives proposées n’est pas de nature punitive, et qu’il est conforme à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.
  8. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT à Toronto, en Ontario, le 10 janvier 2024

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, Contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

ANNEXE A

Tableau 1 : Opérations hypothécaires effectuées par Mme Liang

Opérations hypothécaires frauduleuses effectuées en dehors de la maison de courtage
Bien immobilier Prêteur Montant du prêt hypothécaire Honoraires de Mme Liang Pourcentage des honoraires Date
1. Propriété 1 de Toronto ZS/TI Inc. 540 000 $ 18 900,00 $ 3,50 % 30 juillet 2021
2. Propriété 2 de Toronto ZS/TI Inc. 1 330 000 $ 82 509,21 $ 6,20 % 4 octobre 2021
3. Propriété 3 de Toronto ZS/TI Inc. 850 000 $ 57 533,95 $ 6,77 % 24 novembre 2021
4. Propriété 1 de Markham ZS/TI Inc. 1 080 000 $ 73 101,96 $ 6,77 % 21 octobre 2021
5. Propriété 5 de Toronto YS, XH 1 870 000 $ 126 574,69 $ 6,77 % 14 octobre 2021
6. Propriété 6 de Toronto SCG Inc., YS 1 800 000 $ 142 176,60 $ 7,90 % 12 novembre 2021
7. Propriété 7 de Toronto JSX 3 200 000 $ 170 598,40 $ 5,33 % 14 septembre 2021
8. Propriété 1 de Stouffville XX 1 700 000 $ 67 830,00 $ 3,99 % 9 septembre 2021
9. Propriété 2 de Stouffville YS, XH 1 500 000 $ 101 530,50 $ 6,77 % 17 novembre 2021
Autres opérations effectuées en dehors de la maison de courtage
Propriété Prêteur Montant du prêt hypothécaire Honoraires de Mme Liang Pourcentage des honoraires Date
10. Propriété 4 de Toronto ZS/TI Inc. 650 000,00 $ 6 500,00 $ 1,00 % Juillet à septembre 2021
11. Propriété 2 de Markham ZS/TI Inc. 850 000,00 $ 29 750,00 $ 3,50 % 21 mai 2021
12. Propriété 1 d’Oakville ZS/TI Inc. 400 000,00 $ 8 000,00 $ 2,00 % 30 juillet 2021
13. Propriété 8 de Toronto 1BC Ltd. 738 514,18 $ 72 000,00 $ 9,75 % 10 septembre 2021
14. Propriété 9 de Toronto MZ/HG 935 912,76 $ 11 943,75 $ 1,28 % 16 septembre 2021
15. Propriété 3 de Markham JW 494 445,67 $ 74 628,98 $ 15,09 % 16 juillet 2021

Tableau 2 : Opérations hypothécaires effectuées par Mme Shi

Opérations hypothécaires frauduleuses effectuées en dehors de la maison de courtage
Propriété Prêteur Montant du prêt hypothécaire Honoraires de Mme Shi Pourcentage des honoraires Date de facturation
1. Propriété 1 de Toronto NY 520 000 $ 7 800,00 $ 1,50 % 29 janvier 2021
2. Propriété 2 de Toronto NY, GC, MC 1 100 000 $ 11 500,00 $ 1,05 % 10 juin 2021
3. Propriété 3 de Toronto YO 750 000 $ 18 763,56 $ 2,50 % 30 juin 2021
4. Propriété 10 de Toronto GC 425 000 $ 4 250,00 $ 1,00 % 10 mai 2021
5. Propriété 11 de Toronto GC 630 000 $ 7 245,00 $ 1,15 % 27 mai 2021
6. Propriété 1 de Markham NY, XH 1 000 000 $ 11 750,00 $ 1,18 % 26 mai 2021
7. Propriété 4 de Markham NY, JS 1 100 000 $ 14 000,00 $ 1,27 % 13er avril 2021
8. Propriété 1 de Stouffville YO 1 700 000 $ 25 337,22 $ 1,49 % 30 juin 2021
9. Propriété 2 de Stouffville NY, GC 1 350 000 $ 20 250,00 $ 1,50 % 10 mars 2021
Autres opérations effectuées en dehors de la maison de courtage
Propriété Prêteur Montant du prêt hypothécaire Honoraires de Mme Shi Pourcentage des honoraires Date de facturation
10. Propriété 13 de Toronto NY 532 500 $ 8 587,50 $ 1,61 % 12 mai 2021

Tableau 3 : Liste des propriétés pour lesquelles Mmes Shi et Liang ont conjointement négocié les opérations hypothécaires

Propriété Montant hypothécaire – Mme Shi Honoraires de Mme Shi Date du prêt hypothécaire – Mme Shi Montant hypothécaire – Mme Liang Honoraires de Mme Liang Date du prêt hypothécaire – Mme Liang Durée restante du prêt – Mme Shi
1. Propriété 1 de Toronto 520 000 $ 7 800,00 $ 29 janvier 2021 540 000 $ 18 900,00 $ 30 juillet 2021 0 mois
2. Propriété 2 de Toronto 1 100 000 $ 11 500,00 $ 10 juin 2021 1 330 000 $ 82 509,21 $ 4 octobre 2021 9 mois
3. Propriété 3 de Toronto 750 000 $ 18 763,56 $ 30 juin 2021 850 000 $ 57 533,95 $ 24 novembre 2021 8 mois
4. Propriété 1 de Markham 1 000 000 $ 11 750,00 $ 26 mai 2021 1 080 000 $ 73 101,96 $ 21 octobre 2021 8 mois
5. Propriété 1 de Stouffville 1 700 000 $ 25 337,22 $ 30 juin 2021 1 700 000 $ 67 830,00 $ 9 septembre 2021 10 mois
6. Propriété 2 de Stouffville 1 350 000 $ 20 250,00 $ 10 mars 2021 1 500 000 $ 101 530,50 $ 17 novembre 2021 5 mois

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