Ordonnance d’exécution

DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques,
L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 16, 19, 21, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Ranjit Dhillon, Aid Almusri, Kamal Dhillon, et Mortgage Smart Inc.

À : Ranjit Dhillon

ET À : Aid Almusri

ET À : Kamal Dhillon

ET À :
Mortgage Smart Inc.
7956, chemin Torbram
(Brampton) L4T 3Y8

AVIS D’INTENTION DE REFUSER DE RENOUVELER LE PERMIS,
AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER UN PERMIS ET
AVIS D’INTENTION D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

PRENEZ AVIS Qu’en vertu des articles 16 et 21 de la Loi, par délégation de pouvoir du directeur général (le « directeur général ») de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers, la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose de refuser de renouveler le permis de courtier en hypothèques émis à Ranjit Dhillon (permis numéro M08000576).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 16 et 21 de la Loi, par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose de refuser de renouveler le permis d’agent hypothécaire émis à Aid Almusri (permis numéro M21003430).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi, par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose de révoquer le permis de courtier en hypothèques émis à Kamal Dhillon (permis numéro M08010429).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 19 et 21 de la Loi, par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose de révoquer le permis de maison de courtage en hypothèques émis à Mortgage Smart Inc. (permis numéro 12076).

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément à l’article 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer les deux pénalités administratives suivantes :

treize (13) pénalités administratives d’un montant total de 80 000 $ imposées à Ranjit Dhillon pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en obligeant Mortgage Smart Inc. à contrevenir aux paragraphes 24(1), 25(1), 27(1) et 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08, et pour avoir contrevenu aux paragraphes 43(2) et 45(2) de la Loi;

treize (13) pénalités administratives d’un montant total de 77 000 $ imposées à Aid Almusri pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en obligeant Mortgage Smart Inc. à contrevenir aux paragraphes 24(1), 25(1) et 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08, et pour avoir contrevenu aux paragraphes 43(2) et 45(1) de la Loi;

trois (3) pénalités administratives d’un montant total de 22 500 $ imposées à Kamal Dhillon pour avoir contrevenu aux paragraphes 2(1) et 3(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 et au paragraphe 43(2) de la Loi;

vingt-neuf (29) pénalités administratives d’un montant total de 170 000 $ imposées à Mortgage Smart Inc. pour avoir contrevenu aux paragraphes 9(1), 24(1), 25(1), 27(1) et 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08, et aux paragraphes 43(1) et 45(2) de la Loi.

Les détails de ces contraventions et les motifs de la présente intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2) ET 21(3), 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, Bureau 100,
Toronto (Ontario) M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois qu’on a établi de façon définitive si une audience est demandée, ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, R.S.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

Tels sont les motifs de l’avis d’intention de la directrice qui propose de :
1. refuser de renouveler le permis de courtier en hypothèques émis à Ranjit Dhillon;
2. refuser de renouveler le permis d’agent hypothécaire émis à Aid Almusri (« Almusri »);
3. révoquer le permis de courtier en hypothèques émis à Kamal Dhillon;
4. révoquer le permis de maison de courtage en hypothéques émis à Mortgage Smart Inc. (« Mortgage Smart »);
5. imposer des pénalités administratives à Ranjit Dhillon, Almusri, Kamal Dhillon et Mortgage Smart.

II. CONTEXTE

A. Les parties

Ranjit Dhillon était un courtier en hypothèques titulaire d’un permis (permis numéro M08000576) délivré en vertu de la Loi du 1^er juillet 2008 jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2023. Ranjit Dhillon a demandé le renouvellement de son permis le 14 mars 2023.

Almusri était un courtier en hypothèques titulaire d’un permis (permis numéro M21003430) délivré en vertu de la Loi du 3 septembre 2021 jusqu’à l’expiration de son permis le 31 mars 2023. Almusri a demandé le renouvellement de son permis le 27 février 2023.

Kamal Dhillon est une courtière en hypothèques titulaire d’un permis (permis numéro M08010429) délivré en vertu de la Loi depuis le 25 août 2008. Kamal Dhillon et Ranjit Dhillon sont des conjoints.

Mortgage Smart Inc. est une maison de courtage en hypothéques titulaire d’un permis (permis numéro 12076) délivré en vertu de la Loi depuis le 13 janvier 2011. Kamal Dhillon est propriétaire, administratrice unique et courtière principale de Mortgage Smart.

En tout temps, Kamal Dhillon était la courtière principale et l’administratrice de Mortgage Smart. Ranjit Dhillon et Almusri ont été autorisés à négocier des prêts hypothécaires par et au nom de Mortgage Smart. Ranjit Dhillon est actuellement courtier en hypothèques chez Mortgage Smart. Almusri travaille actuellement comme agent hypothécaire chez Mortgage Maven, une maison de courtage hypothécaire autorisée en vertu de la Loi.

Entre janvier 2021 et décembre 2022, Almusri a été associé à 2 799 953 Ontario Inc., qui exerce ses activités sous le nom de Canada’s Choice Capital (« CCC »), une société qui fournit des services et des produits à domicile. Almusri était chef de l’exploitation de CCC ou se présentait comme tel. Certains services et produits offerts par CCC ont été vendus à domicile par des vendeurs.

Dans une entrevue avec l’ARSF le 25 juillet 2023, Ranjit Dhillon a déclaré avoir rencontré un groupe de personnes, dont AAY, le président et l’administrateur unique de CCC, et DH, un avocat, vers la mi-2021, pour discuter du courtage d’hypothèques pour les personnes qui ont acheté des produits et services de CCC et qui devaient de l’argent pour ces mêmes produits et services.

Entre juin 2021 et février 2022, Mortgage Smart a négocié au moins 50 prêts hypothécaires pour des clients de CCC et d’autres personnes qui ont acheté des services à domicile. Canada’s Choice Investments Inc. (« CCI »), un prêteur privé, était le prêteur pour au moins 43 de ces prêts hypothécaires. AAY était l’administrateur unique de CCI pendant la même période.

B. Inconduite lors de transactions hypothécaires

Aperçu

Entre juin 2021 et février 2022, Mortgage Smart, par l’intermédiaire de Ranjit Dhillon et Almusri, a arrangé des prêts hypothécaires pour six clients, BB, JC, RC/DC, MC, JG et GB (collectivement, les « emprunteurs ») de prêteurs privés, y compris CCI. Mortgage Smart a représenté les emprunteurs et les prêteurs dans chacune des transactions hypothécaires décrites ci-dessous.

Tous les emprunteurs étaient des personnes âgées vulnérables. Ce sont tous des retraités dont le revenu annuel fixe varie de 16 000 $ à 50 000 $. De plus, certains emprunteurs ont déclaré à l’ARSF qu’ils souffraient de problèmes de santé et de problèmes liés à l’âge qui les empêchaient de comprendre la nature des transactions hypothécaires et de donner leur consentement éclairé.

Les emprunteurs avaient plusieurs avis de sûreté inscrits sur leurs propriétés résidentielles. La plupart de ces avis de sûreté sont attribuables à des contrats de service à domicile vendus par des vendeurs à domicile. CCC détenait au moins un avis de sûreté sur chacune des propriétés.

Les emprunteurs ont été aiguillés vers Mortgage Smart et Ranjit Dhillon par CCC, soit par l’intermédiaire d’AAY, Almusri, MH, un ancien agent hypothécaire, soit par des vendeurs à domicile. Ranjit Dhillon a déclaré que des clients comme les emprunteurs étaient représentés à Mortgage Smart et Ranjit Dhillon comme « clients » de CCC.

Tous les emprunteurs ont retenu les services de DH, qui ont été recommandés par Ranjit Dhillon et Mortgage Smart, pour les représenter par un avocat. Le permis d’avocat de DH a été suspendu de façon interlocutoire par le Barreau de l’Ontario dans une ordonnance datée du 2 juin 2023 pour inconduite liée à certaines des transactions, qui conclut qu’il y avait des motifs raisonnables de croire que DH présentait un risque important de préjudice pour le public et pour l’intérêt public dans l’administration de la justice.

En organisant les prêts hypothécaires pour les emprunteurs, Mortgage Smart, Ranjit Dhillon et Almusri, entre autres :
1. n’ont pas pris de mesures raisonnables pour déterminer si les prêts hypothécaires arrangés pour les emprunteurs convenaient;
2. n’ont pas divulgué, par écrit, aux emprunteurs les risques importants particuliers associés aux prêts hypothécaires;
3. n’ont pas divulgué certains conflits d’intérêts associés aux prêts hypothécaires;
4. dans au moins un cas, ont contracté un prêt hypothécaire à l’insu du client;
5. ont fourni des renseignements faux ou trompeurs dans les formulaires de demande de prêt hypothécaire.

De plus, Mortgage Smart et Kamal Dhillon, entre autres, n’ont pas pris de mesures adéquates pour s’assurer que la conduite de Ranjit Dhillon et d’Almusri était conforme à la Loi et à ses règlements. Ils n’ont pas non plus pris de mesures pour remédier à l’inconduite susmentionnée, même après avoir reçu des plaintes de quatre des emprunteurs.

B.1 Le prêt hypothécaire de BB

En juin et juillet 2021, Ranjit Dhillon, en tant que courtier en hypothèques auprès de Mortgage Smart, a arrangé un prêt hypothécaire de 400 000 $ de CCI pour BB (le « prêt hypothécaire de BB »).

BB avait 72 ans au moment où sa demande de prêt hypothécaire a été présentée. La demande indiquait que BB était un retraité ayant un revenu annuel de 30 000 $. Sa propriété résidentielle à Scarborough (la « propriété de BB ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 6 juillet 2021.

La propriété de Scarborough n’était pas grevée jusqu’en avril 2021, alors qu’au moins un avis de sûreté d’environ 9 200 $ a été enregistré sur la propriété par CCC.

L’enquête sur le prêt hypothécaire de BB, entre autres, a révélé que :
1. La durée du prêt hypothécaire était d’un an avec un taux d’intérêt annuel de 25 %. BB devait effectuer des paiements d’intérêts seulement de 8 333 $ chaque mois;
2. Les intérêts sur l’hypothèque, qui s’élèvent à environ 100 000 $, devaient être payés à même le produit de l’hypothèque. La totalité du capital devait devenir exigible après l’expiration du terme d’un an;
3. Le coût d’emprunt total déclaré pour l’hypothèque de BB s’élevait à 121 999,96 $ avec un TAP de 30,5 %;
4. CCC, ou une personne associée à CCC, a recommandé Mortgage Smart et Ranjit Dhillon à BB;
5. Bien que Mortgage Smart ait affirmé que les documents hypothécaires avaient été signés par vidéoconférence, l’ARSF a été informée par la nièce de BB qu’il n’avait pas Internet et ne savait pas comment utiliser un ordinateur. Un compte de courriel « dhillonk75@gmail.com » a été présenté comme le compte de courriel de BB dans le formulaire de demande de prêt hypothécaire de BB. BB n’avait pas de compte de courriel à l’époque.

B.2 Le prêt hypothécaire de JC

En juin 2021, Ranjit Dhillon, en tant que courtier en hypothèques auprès de Mortgage Smart, a arrangé un prêt hypothécaire de 550 000 $ de CCI et 2 747 101 Ontario Inc. pour JC (le « prêt hypothécaire de JC »).

JC avait 69 ans au moment où sa demande de prêt hypothécaire a été présentée. La demande indiquait que JC était une retraitée ayant un revenu annuel d’environ 49 000 $. La propriété résidentielle de JC à Toronto (la « propriété de JC ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 13 juillet 2021.

JC a déclaré dans sa plainte à l’ARSF que, pendant la période pertinente, elle souffrait de multiples problèmes de santé qui l’empêchaient de comprendre la nature et les détails de la transaction.

JC a déclaré à l’ARSF qu’à partir de 2016 ou vers cette date, elle a subi des pressions ou a été incitée à se procurer plusieurs services de porte à porte. Des avis de sûreté se rapportant à ces produits et services ainsi qu’à d’autres hypothèques, garantissant environ 161 000 $ ont été inscrits sur le titre de propriété de JC. CCC détenait deux de ces avis de sûreté.

L’enquête sur l’hypothèque de JC a révélé que :
1. La durée du prêt hypothécaire était d’un an avec un taux d’intérêt annuel de 25 %. JC devait effectuer des paiements d’intérêts seulement de 11 458,33 $ chaque mois;
2. Le formulaire de demande de prêt hypothécaire de JC, daté du 12 juin 2021, contenait de faux renseignements concernant la propriété de JC et son passif;
3. Les intérêts sur l’hypothèque, qui s’élèvent à 137 499,96 $, devaient être payés à même le produit de l’hypothèque. La totalité du capital devait devenir exigible après l’expiration du terme d’un an;
4. Le coût d’emprunt total déclaré pour l’hypothèque de JC s’élevait à 177 999,36 $ avec un TAP de 32 364 %;
5. CCC, ou une personne associée à CCC, a recommandé Mortgage Smart à JC;
6. JC a nié n’avoir jamais rencontré le témoin du document de divulgation et d’une lettre d’instructions datée du 12 juin 2021, qui ont été préparés avec la demande de prêt hypothécaire;
7. JC a déclaré qu’elle ne se souvient pas d’avoir rencontré Ranjit Dhillon au moment où son prêt hypothécaire était organisé.

B.3 Le prêt hypothécaire de RC/DC

De décembre 2021 à février 2022, Almusri, en tant qu’agent hypothécaire auprès de Mortgage Smart, a conclu un prêt hypothécaire de 300 000 $ auprès d’Armada Mortgage pour RC et DC (l’« hypothèque RC/DC »). Ranjit Dhillon était en liaison avec le prêteur.

RC avait 75 ans et DC avait 71 ans au moment où leur demande de prêt hypothécaire a été présentée. RC et DC étaient des retraités dont le revenu annuel combiné était d’environ 34 382,28 $. La propriété résidentielle de Brampton (la « propriété de RC/DC ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 9 février 2022.

Une plainte du fils de RC et de DC à l’ARSF indiquait qu’ils avaient un faible niveau de scolarité et que, pendant la période pertinente, ils souffraient de problèmes de santé et de mobilité limitée.

La plainte indiquait également qu’à compter de juin 2019, ils ont été amenés à se procurer plusieurs services et produits de porte à porte par des vendeurs de porte à porte et, en novembre 2021, plusieurs avis de sûreté liés à ces produits et services ainsi qu’à un prêt hypothécaire, obtenant environ 195 000 $, ont été inscrits sur le titre de propriété de RC/DC. CCC détenait l’un de ces avis de sûreté.

La plainte indiquait également que l’un des vendeurs à domicile susmentionnés a présenté RC et DC à Almusri, qui se présentait comme « représentant des ventes énergétiques », et a promis de racheter les contrats de service à domicile de RC et de DC et a prétendu que RC et DC perdraient la propriété de RC/DC si elle n’était pas « conforme aux normes ».

L’enquête sur l’hypothèque de RC/DC a révélé que :
1. Un formulaire de demande de prêt hypothécaire de RC/DC, daté du 23 décembre 2021, préparé et soumis par Almusri, demandait un prêt hypothécaire de 400 000 $. Il contenait des renseignements faux et trompeurs concernant les actifs de RC et de DC et la propriété de RC/DC;
2. Un deuxième et dernier formulaire de demande de prêt hypothécaire de RC/DC, daté du 13 janvier 2022, a également été préparé et soumis par Almusri. Il contenait les mêmes renseignements faux et trompeurs que le premier formulaire de demande;
3. Selon le deuxième formulaire de demande, la durée du prêt hypothécaire était d’un an et le taux d’intérêt annuel était de 5,75 %. RC et DC devaient effectuer des paiements d’intérêts seulement de 1 437,50 $ chaque mois. Le coût d’emprunt total s’élevait à 29 350 $ avec un TAP de 9 783 %;
4. Une réserve d’intérêts de 17 250 $ devait être déduite du produit de l’hypothèque;
5. RC et DC ont reçu 103 796 $ du montant total du prêt hypothécaire de 300 000 $ après la mainlevée des hypothèques et des autres titres, les taxes, le paiement des frais et la déduction de la réserve d’intérêts.

Selon la plainte, RC et DC n’ont jamais voulu de prêt hypothécaire et n’ont pas compris la nature et le contenu des documents relatifs au prêt hypothécaire de RC/DC. On leur a fait comprendre que le produit de l’hypothèque, qui s’élève à 103 796 $, était des rabais et des remboursements des entreprises de services à domicile.

B.4 Le prêt hypothécaire de MC

En décembre 2021 et en janvier 2022, Almusri, à titre d’agent hypothécaire auprès de Mortgage Smart, a obtenu un prêt hypothécaire de 325 000 $ auprès de Hosper Mortgage pour MC (l’« hypothèque MC »). Ranjit Dhillon était en liaison avec le prêteur.

MC avait 66 ans au moment où sa demande de prêt hypothécaire a été soumise. MC était une retraitée ayant un revenu annuel d’environ 16 162 $. Sa propriété résidentielle de Brampton (la « propriété de MC ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 24 janvier 2022.

Une plainte déposée par ST, le mandataire de MC pour la propriété, auprès de l’ARSF indique que MC a reçu un diagnostic de problèmes de santé mentale et qu’elle est sous traitement depuis 20 ans et incapable de prendre des décisions liées à la propriété.

La plainte indiquait qu’à compter de la fin de 2020 ou vers cette date, elle a subi des pressions ou a été incitée à se procurer plusieurs services et produits à domicile par des vendeurs à domicile. En juin 2021, les avis de sûreté se rapportant à de tels produits et services, procurant environ 42 000 $, étaient inscrits sur le titre de propriété de MC. CCC détenait l’un de ces avis de sûreté.

L’enquête sur l’hypothèque de MC a révélé que :
1. Le formulaire de demande de prêt hypothécaire de MC, daté du 7 janvier 2022, préparé et soumis par Almusri, contenait des renseignements faux et trompeurs concernant les actifs et les passifs de MC;
2. La durée du prêt hypothécaire était d’un an avec un taux d’intérêt annuel de 7,49 %. MC devait effectuer des paiements d’intérêts seulement de 2 028 $ chaque mois. Le coût d’emprunt total s’élevait à 40 567,48 $ avec un TAP de 12,48 %;
3. L’intérêt payé d’avance de 24 342,48 $ devait être déduit du produit de l’hypothèque;
4. La plainte de MC indique qu’elle a été présentée à Almusri par un vendeur à domicile qui avait exercé des pressions ou incité MC à obtenir l’un des produits de service de porte à porte susmentionnés;
5. CCC a reçu 6 500 $ en « commissions de recommandation de prêt hypothécaire » distinctes des « honoraires de courtier » de 8 125 $ versés à Mortgage Smart. Dans une communication adressée au représentant juridique de MC, CCC a déclaré que cet argent avait été transmis à Almusri.

La plainte indiquait également que ST avait porté les problèmes liés au prêt hypothécaire de MC à l’attention de Ranjit Dhillon. Ranjit Dhillon a informé ST que Mortgage Smart rembourserait les frais de courtage de 8 125 $ à MC. Les frais n’ont jamais été remboursés.

B.5 Le prêt hypothécaire de JG

En juin 2021, Ranjit Dhillon, en tant que courtière en hypothèques avec Mortgage Smart, a obtenu un prêt hypothécaire de 200 000 $ de CCI pour JG (le « prêt hypothécaire de JG »).

JG avait 79 ans au moment où sa demande de prêt hypothécaire a été présentée. JG était une retraitée ayant un revenu annuel d’environ 45 000 $. Sa propriété résidentielle de Peterborough (la « propriété de JG ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 9 juin 2021.

JG a déclaré dans sa plainte qu’elle avait des problèmes de santé et un faible niveau de scolarité. Elle était également incapable de lire les petits caractères en raison d’une mauvaise vue.

La plainte de JG indiquait qu’à compter de 2012 ou vers cette date, elle a subi des pressions ou a été incitée à se procurer plusieurs services et produits à domicile par des vendeurs à domicile. Entre août 2019 et avril 2021, plusieurs avis de sûreté et un prêt hypothécaire lié à ces produits et services, garantissant environ 132 000 $, ont été enregistrés sur le titre de propriété de JG. CCC détenait l’un de ces avis de sûreté.

L’enquête sur l’hypothèque de JG a révélé que :
1. Le formulaire de demande de prêt hypothécaire de JG, daté du 2 juin 2021, préparé et soumis par Ranjit Dhillon, contenait des renseignements faux et trompeurs concernant les actifs et les passifs de JG;
2. La durée du prêt hypothécaire était d’un an avec un taux d’intérêt annuel de 25 %. JG devait effectuer des paiements d’intérêts seulement de 4 166,67 $ chaque mois, ce qui dépassait considérablement son revenu. Le coût d’emprunt total s’élevait à 60 800,04 $ avec un TAP de 30,4 %;
3. Ranjit Dhillon n’a pas signé la déclaration à l’emprunteur fournie à JG. Cependant, une copie du même document fourni à l’ARSF par Ranjit Dhillon et Mortgage Smart incluait la signature de Ranjit Dhillon;
4. Les intérêts sur l’hypothèque, qui s’élèvent à 50 000 $, devaient être payés à même le produit de l’hypothèque. La totalité du capital devait devenir exigible après l’expiration du terme d’un an;
5. JG a déclaré dans sa plainte qu’elle ne se souvenait pas d’avoir signé les documents de la transaction, y compris la demande de prêt hypothécaire, pour l’hypothèque de JG ou d’avoir rencontré Ranjit Dhillon;
6. JG a déclaré qu’elle avait été référée à Mortgage Smart et à Ranjit Dhillon par un vendeur à domicile qui avait exercé des pressions ou incité JG à obtenir les produits de service à domicile susmentionnés.

JG a manqué à ses obligations à l’égard du prêt hypothécaire de JG et CCI a entamé une action en forclusion pour possession de la propriété de JG le 7 juin 2022. JG a déposé une défense et une demande reconventionnelle en réponse à l’action.

B.6 Le prêt hypothécaire de GB

En décembre 2021 et en janvier 2022, Almusri, en tant qu’agent de Mortgage Smart, a participé à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 312 000 $ d’Armada Mortgage pour GB (le « prêt hypothécaire de GB »). Ranjit Dhillon a participé à la liaison avec DH, l’avocat de GB pour la transaction.

GB avait 72 ans au moment où sa demande de prêt hypothécaire a été présentée. GB était un retraité ayant un revenu annuel d’environ 33 000 $. Il a déclaré dans sa plainte à l’ARSF qu’il souffrait d’épilepsie et de troubles de la mémoire. Sa propriété résidentielle de Cambridge (la « propriété de GB ») a été présentée comme garantie. La transaction a été conclue le 14 janvier 2022.

GB a déclaré dans sa plainte qu’à partir de 2013 ou vers cette année-là, il a subi des pressions ou a été incité à se procurer plusieurs services et produits à domicile par des vendeurs à domicile, et il a été aiguillé vers Almusri par l’un des vendeurs. Il s’agissait notamment d’accepter la rénovation d’une maison qui devait être financée par CCC. CCC a enregistré un avis de sûreté d’environ 35 000 $ sur le titre de propriété de GB à cet égard.

L’enquête sur l’hypothèque de GB a révélé que :
1. Un formulaire de demande de prêt hypothécaire de GB, daté du 6 décembre 2021, préparé et soumis par Almusri, contenait des renseignements faux et trompeurs concernant les actifs de GB. Le montant du prêt hypothécaire demandé était de 325 000 $ avec une durée d’un an et un taux d’intérêt annuel de 5,75 %. La valeur de la propriété de GB a été fixée à 880 000 $;
2. Dans un courriel daté du 6 décembre 2021, l’adjoint de Ranjit Dhillon à Mortgage Smart a demandé à un évaluateur de demander à AAY le paiement de l’évaluation de la propriété de GB. CCC a payé les frais d’évaluation de 355,55 $. La valeur de la propriété de GB a été évaluée à 765 000 $.
3. À la suite de l’évaluation de la propriété, Almusri a préparé une deuxième demande de prêt hypothécaire datée du 14 décembre 2021. La demande contenait les mêmes faux renseignements que la demande précédente, et la valeur de la propriété n’a pas été mise à jour conformément au rapport d’évaluation.
4. Conformément aux modalités révisées du prêt hypothécaire de GB, le montant du prêt hypothécaire était de 312 000 $ avec une durée d’un an et un taux d’intérêt annuel de 5,75 %. JG devait effectuer des paiements d’intérêts seulement de 1 495 $ chaque mois. Le coût d’emprunt total était de 31 710 $ avec un TAP de 10,16 %.
5. La première demande a été présentée à « Centum Mortgage ». La section « prêteur » de la deuxième demande indiquait « Non attribué »;
6. Une « réserve d’intérêts » de 18 240 $ était déduite du produit de l’hypothèque.

B.7 Concernant des emprunteurs multiples

Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart n’ont pris aucune mesure pour tenir compte de l’âge avancé, de l’état de santé, des titres de scolarité et de la situation financière de l’emprunteur avant d’accorder les prêts hypothécaires. Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart ont recueilli peu ou pas de renseignements des emprunteurs à cet égard, à l’exception des renseignements de base concernant l’emprunteur, la propriété à hypothéquer et leur revenu.

Ranjit Dhillon et Almusri n’ont présenté aucune autre option de prêt hypothécaire à part celles qui figurent dans les demandes de prêt hypothécaire. Ils n’ont pas non plus pris de mesures raisonnables et suffisantes pour confirmer spécifiquement si les prêts hypothécaires étaient appropriés aux besoins et à la situation des emprunteurs. Dans tous les cas, les montants du prêt hypothécaire ont largement dépassé le montant requis pour la mainlevée de l’avis de sûreté et des hypothèques enregistrées sur les propriétés de l’emprunteur.

L’enquête de l’ARSF a révélé que les formulaires de demande pour les prêts hypothécaires de JC, JG et BB avaient été modifiés après la signature du formulaire par l’emprunteur. Ces modifications comprennent la modification du nom du prêteur et de l’avocat de l’emprunteur. Rien n’indique que JC, JG et BB aient consenti à de telles modifications.

La divulgation écrite des risques importants fournie à chacun des emprunteurs ci-dessus n’indiquait aucun risque propre à la transaction qui tenait compte de la nature onéreuse de certaines modalités hypothécaires, ainsi que du profil et des circonstances des emprunteurs. La divulgation se limitait à ce qui suit :
« La maison de courtage a examiné avec l’emprunteur les risques généraux associés à un engagement hypothécaire. Ces risques comprennent : le risque d’arriérés, de défaut et de forclusion, les pénalités de remboursement anticipé, etc. ».

Ranjit Dhillon a affirmé que la plupart des renseignements sur les clients pour les indications à CCC, qui comprenaient les emprunteurs, provenaient de CCC directement ou d’Almusri et de MH. Cependant, Almusri a affirmé que Ranjit Dhillon lui avait fourni tous les renseignements et documents sur les clients et qu’il avait rempli des demandes de prêt hypothécaire et d’autres tâches connexes sous la direction et la supervision de Ranjit Dhillon pendant qu’il travaillait pour Mortgage Smart.

Almusri a également fourni à l’ARSF certains enregistrements de conversations téléphoniques indiquant qu’il s’agissait de conversations entre lui et RC et GB. Les enregistrements ont duré environ 2 minutes 30 secondes et ont passé en revue les détails de base du prêt hypothécaire pertinent avec les emprunteurs pour les « vérifier ».

C. Plaintes auprès de Mortgage Smart

Mortgage Smart a reçu au moins quatre plaintes concernant la conduite de Ranjit Dhillon et d’Almusri. Ces plaintes concernaient les prêts hypothécaires de MC, JG, JC et RC/DC et étaient datées respectivement du 7 avril, du 6 juin, du 7 juin et du 21 juin 2022.

Mortgage Smart n’a pas pris suffisamment, et dans la plupart des cas, aucune mesure pour résoudre les plaintes. Mortgage Smart n’a pas été en mesure de fournir à l’ARSF la preuve d’une enquête ou d’une mesure disciplinaire prise à l’égard des plaintes.

Mortgage Smart n’a pris aucune mesure pour informer l’ARSF de l’inconduite alléguée dans les plaintes.

D. Opérations de Mortgage Smart

Gestion quotidienne

Ranjit Dhillon, dans son entrevue avec l’ARSF, a déclaré qu’il était principalement responsable des activités quotidiennes de Mortgage Smart. Cela comprenait l’embauche de nouveaux agents hypothécaires, la gestion du bureau et la préparation et le classement de documents de conformité réglementaire, y compris les déclarations de renseignements annuelles pour 2021 et 2022 de Mortgage Smart.

Kamal Dhillon avait réduit son implication dans les opérations de Mortgage Smart depuis 2019 et avait une supervision limitée des affaires menées par les courtiers et agents de Mortgage Smart, y compris Ranjit Dhillon et Almusri, même si elle a continué d’être la courtière principale et administratrice.

Ranjit Dhillon a admis avoir « co-négocié » des prêts hypothécaires avec MH à partir de la première semaine de juin 2021 avant d’obtenir son permis le 29 juin 2021. Les mesures prises par MH comprenaient la collecte de documents auprès des clients, y compris des documents personnels ou d’autres renseignements, et la négociation, l’organisation ou la tentative d’obtenir des prêts hypothécaires pour eux.

Tenue des dossiers et politiques et procédures

Ranjit Dhillon a été contacté par ST au sujet de problèmes liés au prêt hypothécaire de MC au plus tard le 25 février 2022. En mars 2022, Mortgage Smart a reçu des demandes de documentation relatives aux prêts hypothécaires de MC et JC d’un avocat représentant MC et JC. Ranjit Dhillon a déclaré qu’entre mars et septembre 2022, il a supprimé tous les courriels dans le compte de courriel principal de Mortgage Smart, « r_dhillon@centum.ca ». Le compte de courriel était actif depuis 13 ans. Kamal Dhillon déclare que tous les courriels de son compte de travail ont été acheminés à ce compte de courriel. Les courriels supprimés comprenaient des courriels concernant les prêts hypothécaires négociés pour les emprunteurs.

L’enquête de l’ARSF a révélé que Mortgage Smart a négocié au moins 43 prêts hypothécaires dont CCI était le prêteur. Après y avoir été contraint, Mortgage Smart a finalement été en mesure de fournir des dossiers relatifs à 37 de ces prêts hypothécaires. Mortgage Smart n’a pas été en mesure de trouver et de produire au moins six dossiers hypothécaires dans lesquels CCI était le prêteur.

Mortgage Smart n’a pas établi suffisamment de politiques et de procédures concernant la tenue et la conservation des dossiers et l’identification des conflits d’intérêts.

Mortgage Smart n’a pas respecté le processus de traitement des plaintes prévu dans ses politiques et procédures lorsqu’il a traité les plaintes de MC, JC, JG et RC/DC.

E. Renseignements faux ou trompeurs pour l’ARSF

Le 31 mars 2022, Ranjit Dhillon a déposé une déclaration annuelle pour 2021 au nom de Mortgage Smart auprès de l’ARSF (la « DA pour 2021 »). Le formulaire doit être rempli par un courtier principal. La section sur la certification du formulaire ne comprend pas le nom de Kamal Dhillon.

La DA pour 2021 a faussement déclaré qu’au cours de cette année-là, Mortgage Smart a négocié 10 prêts hypothécaires dont CCI était le prêteur, pour une valeur totale d’environ3 180 000 $. Les chiffres exacts étaient 37 hypothèques d’une valeur totale d’environ 10 390 000 $. Ranjit Dhillon déclare que les faux renseignements susmentionnés ont été fournis par erreur.

Dans sa demande de renouvellement de permis à l’ARSF datée du 16 mars 2023 (la « demande de renouvellement de permis de KD »), Kamal Dhillon a faussement déclaré qu’elle n’était pas une mise en cause dans aucune procédure civile. En fait, Kamal Dhillon et Mortgage Smart ont été désignés comme mis en cause dans plusieurs procédures civiles, y compris dans le dossier CV-22-00684622-0000, où Kamal Dhillon et Mortgage Smart ont déposé un avis d’intention de se défendre le 14 septembre 2022.

Almusri, dans des entrevues avec l’ARSF le 14 juin et le 3 août 2023 :
1. Il a d’abord affirmé à tort qu’il ne fournissait pas de services à CCC alors qu’il travaillait comme agent hypothécaire chez Mortgage Smart. Il a admis l’avoir fait au cours des entrevues;
2. Il a d’abord affirmé à tort qu’il n’avait jamais rencontré de clients en personne alors qu’il travaillait comme agent hypothécaire à Mortgage Smart. Il a admis l’avoir fait au cours des entrevues.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Défaut de prendre des mesures raisonnables pour assurer la convenance

Le paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit que la maison de courtage doit prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que l’hypothèque ou l’investissement dans une hypothèque qu’elle présente pour l’emprunteur convient à l’emprunteur, compte tenu de ses besoins et de sa situation.

L’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 stipule que le courtier ou l’agent en hypothèques ne doit pas faire ou omettre de faire quoi que ce soit qui, selon toute attente raisonnable, risque de faire en sorte que la maison de courtage pour le compte de laquelle il est autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires contrevienne à une exigence établie en application de la Loi ou ne l’observe pas. Cette disposition est également pertinente aux sections III.B. et III.C. de la présente proposition.

Ranjit Dhillon et Almusri, alors qu’ils négociaient des prêts hypothécaires au nom de Mortgage Smart, n’ont pas pris suffisamment de mesures pour s’assurer que les prêts hypothécaires qu’ils avaient arrangés convenaient aux emprunteurs. Plusieurs préoccupations relatives à la convenance étaient évidentes dans les documents hypothécaires :
1. L’âge et l’état physique et mental des emprunteurs n’ont pas été pris en compte. Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart n’ont pris aucune mesure pour recueillir des renseignements pertinents auprès des emprunteurs à cet égard;
2. Les propriétés résidentielles des emprunteurs, qui étaient également leurs principaux actifs, ont été présentées comme garantie pour les prêts hypothécaires, ce qui a aggravé les conséquences négatives du défaut de paiement;
3. Les paiements sur les hypothèques ont dépassé ou presque dépassé les revenus mensuels des emprunteurs, qui étaient tous des pensionnés et avaient un revenu fixe;
4. Tous les prêts hypothécaires étaient d’une durée d’un an, après quoi le montant total de l’hypothèque devenait exigible. Il était évident, d’après les revenus et les actifs indiqués dans les demandes de prêt hypothécaire préparées par Ranjit Dhillon et Almusri, qu’il était très peu probable que les emprunteurs puissent rembourser le montant du prêt hypothécaire à la fin du terme;
5. Le taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires de BB, JC et JG était de 25 %, ce qui est exorbitant, les TAP tenant compte des coûts d’emprunt dépassant 30 %;
6. Une partie importante du produit du prêt hypothécaire a été déduite à la clôture à titre de remboursement anticipé des intérêts ou de la « réserve d’intérêts »;
7. Le coût d’emprunt tel qu’il est indiqué dans la déclaration de l’hypothèque pouvait atteindre 32,3 % de la valeur totale de l’hypothèque. Malgré cela, Ranjit Dhillon et Almusri n’ont pas offert d’autres options de financement aux emprunteurs;
8. Les montants des prêts hypothécaires arrangés par Almusri et Ranjit Dhillon dépassaient de loin le montant requis pour acquitter les avis de sûreté et les prêts hypothécaires précédents.

La directrice est convaincue que Mortgage Smart a contrevenu au paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires arrangés pour les emprunteurs convenaient à leurs besoins et à leur situation.

La directrice est également convaincue que Ranjit Dhillon et Almusri ont contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les hypothèques qu’ils ont présentées aux emprunteurs leur convenaient, ce qui a amené Mortgage Smart à contrevenir au paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

B. Défaut de divulguer des risques importants

Le paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule que la maison de courtage doit divulguer par écrit à un emprunteur les risques importants de chaque prêt hypothécaire ou placement dans une hypothèque que la maison de courtage présente à l’emprunteur.

L’article 31 du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit qu’une communication écrite doit être rédigée dans un langage clair et concis et doit être présentée de façon logique et susceptible de porter à l’attention de l’emprunteur les renseignements qui doivent être communiqués.

La déclaration écrite fournie par Ranjit Dhillon et Almusri aux emprunteurs, alors qu’ils agissaient au nom de Mortgage Smart, indiquait simplement le « risque d’arriérés, de défaut et de forclusion, de pénalités de remboursement anticipé, etc. » comme risques associés aux prêts hypothécaires arrangés pour les emprunteurs.

La déclaration écrite préparée par Ranjit Dhillon et Almusri n’a pas permis de déterminer et de divulguer les risques en fonction de l’âge, du revenu et de l’état physique et mental des emprunteurs, et des propriétés résidentielles des emprunteurs qui sont mises en garantie pour chacune des transactions.

De plus, Ranjit Dhillon et Mortgage Smart auraient dû divulguer spécifiquement la relation entre CCC et CCI et que lCCC a participé à certaines étapes du processus de courtage hypothécaire, comme la facilitation et le paiement des évaluations. Les recommandations de la CCC représentaient une grande partie des activités de Mortgage Smart.

La divulgation détaillée était particulièrement importante dans les circonstances pertinentes, notamment lorsque des prêts hypothécaires privés à taux d’intérêt élevé à court terme étaient offerts à des pensionnés à revenu fixe dont la plupart avaient une connaissance ou une capacité limitée de comprendre de telles transactions. Les emprunteurs ne semblent pas avoir compris les modalités et les implications de l’hypothèque, ou dans certains cas, qu’ils avaient une hypothèque.

La directrice est convaincue que Mortgage Smart a contrevenu au paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit aux emprunteurs tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux.

La directrice est également convaincue que Ranjit Dhillon et Almusri ont contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de divulguer les risques importants et en amenant Mortgage Smart à contrevenir au paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

C. Défaut de divulguer les conflits d’intérêts

Le paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule qu’une maison de courtage doit divulguer par écrit à l’emprunteur tout conflit d’intérêts ou conflit d’intérêts potentiel que la maison de courtage ou tout courtier ou agent autorisé à négocier des hypothèques en son nom peut avoir relativement à une hypothèque ou à une opération dans une hypothèque que la maison de courtage présente à l’emprunteur.

Le paragraphe 27(2) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit qu’une maison de courtage doit obtenir l’accusé de réception écrit de l’emprunteur à l’égard de cette divulgation.

Ni Ranjit Dhillon, Almusri, ni Mortgage Smart n’ont divulgué l’entente de recommandation de Mortgage Smart avec CCC aux emprunteurs.

CCC avait enregistré des avis de sûreté sur toutes les propriétés des emprunteurs. Les avis de sûreté ont été libérés en utilisant le produit de l’hypothèque. CCC a également financé l’évaluation de la propriété de GB. De plus, CCC était lié à CCI (chacun ayant le même dirigeant et le même administrateur) qui agissait à titre de prêteur pour les prêts hypothécaires de BB, JG et JC. Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, les recommandations de CCC représentaient une grande partie des activités de Mortgage Smart et CCI a financé le plus grand nombre de prêts hypothécaires de Mortgage Smart en 2021.

De plus, Mortgage Smart et Ranjit Dhillon savaient qu’Almusri était associé et travaillait pour CCC à l’époque où il négociait des prêts hypothécaires pour RC/DC, MC et GB. Ni Mortgage Smart, ni Ranjit Dhillon, ni Almusri n’ont révélé la relation d’Almusri avec CCC et les conflits d’intérêts potentiels qui pourraient en découler.

La directrice est convaincue que Mortgage Smart a enfreint le paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer les relations de Mortgage Smart et d’Almusri avec CCC aux emprunteurs.

La directrice est également convaincue que Ranjit Dhillon et Almusri ont contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en omettant de divulguer des conflits d’intérêts et en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

D. Donner des renseignements faux ou trompeurs lors de transactions hypothécaires

Le paragraphe 43(1) de la Loi prévoit qu’aucune maison de courtage d’hypothèques ne doit donner, aider à donner ou inciter une autre personne ou entité à donner ou à aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lorsqu’elle exerce des activités de courtage d’hypothèques en Ontario ou des activités de négociation d’hypothèques en Ontario.

Le paragraphe 43(2) de la Loi prévoit qu’aucun courtier ou agent en hypothèques ne doit donner, aider à donner ou inciter ou conseiller à une autre personne ou entité de donner ou d’aider à donner des renseignements ou des documents faux ou trompeurs lorsqu’il fait le courtage d’hypothèques en Ontario ou qu’il négocie des hypothèques en Ontario.

Une telle conduite est interdite, que la maison de courtage, le courtier ou l’agent sache ou non que les renseignements sont faux ou trompeurs.

Tel que décrit ci-dessus, les formulaires de demande de prêt hypothécaire de JC et JG soumis par Ranjit Dhillon et les prêts hypothécaires de RC/DC, MC et GB préparés par Almusri contenaient des renseignements faux ou trompeurs. Les formulaires de demande pour les prêts hypothécaires de JC, JG et BB contenaient également des modifications qui ont été appliquées après que l’emprunteur concerné ait signé la demande.

De plus, tel que décrit ci-dessus, Almusri a trompé RC/DC dans la prise en charge de l’hypothèque de RC/DC en faisant de fausses déclarations quant à la nature des transactions et des documents connexes.

Compte tenu de ce qui précède, la directrice est convaincue que Ranjit Dhillon et Almusri ont donné des renseignements faux ou trompeurs aux prêteurs et aux emprunteurs lorsqu’ils faisaient le courtage d’hypothèques en contravention du paragraphe 43(2) de la Loi, à plusieurs reprises, à l’égard de chacune des hypothèques susmentionnées.

La directrice est également convaincue que Mortgage Smart, par l’entremise de Ranjit Dhillon et d’Almusri, a donné des renseignements faux ou trompeurs aux prêteurs et aux emprunteurs lorsqu’ils faisaient le courtage d’hypothèques en contravention du paragraphe 43(1) de la Loi, à plusieurs reprises, à l’égard de chacune des hypothèques susmentionnées.

E. Donner des renseignements faux ou trompeurs à l’ARSF

Le paragraphe 45(1) de la Loi prévoit qu’il est interdit à toute personne ou entité de fournir des renseignements faux ou trompeurs au directeur général ou à la personne qu’il désigne relativement à toute question liée à la présente loi ou à ses règlements.

Le paragraphe 45(2) de la Loi prévoit qu’aucune personne ou entité ne doit inclure des renseignements faux ou trompeurs dans un document qui doit être créé, conservé ou remis au directeur général de l’ARSF en vertu de la Loi.

La directrice est convaincue qu’Almusri a contrevenu au paragraphe 45(1) de la Loi en donnant des renseignements faux et trompeurs lors de ses entrevues avec l’ARSF le 14 juin et le 3 août 2023.

La directrice est convaincue que Mortgage Smart et Ranjit Dhillon ont contrevenu au paragraphe 45(2) de la Loi en incluant de faux renseignements concernant les activités de Mortgage Smart impliquant CCI dans la DA pour 2021 de Mortgage Smart.

La directrice est également convaincue que Kamal Dhillon a contrevenu au paragraphe 45(2) de la Loi en fournissant de faux renseignements dans sa demande de renouvellement de permis.

F. Défaut de traiter les plaintes et de signaler l’inconduite à l’ARSF

Le paragraphe 9(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 prévoit que la maison de courtage qui reçoit une plainte écrite au sujet de ses activités commerciales dans le domaine hypothécaire ou de celles d’un courtier ou d’un agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte donne à l’auteur de la plainte une réponse par écrit dans laquelle elle propose un règlement.

Le paragraphe 43(3) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule que la maison de courtage avise le directeur général immédiatement si elle croit qu’il existe des motifs raisonnables permettant à ce dernier de décider qu’un courtier ou un agent n’est pas apte à être titulaire d’un permis délivré en application de la Loi.

Comme décrit ci-dessus, Mortgage Smart a reçu au moins quatre plaintes concernant la conduite de Ranjit Dhillon et d’Almusri relativement au courtage des prêts hypothécaires de MC, JC, JG et RC/DC. Les allégations dans les plaintes fournissaient des motifs raisonnables sur lesquels l’ARSF aurait pu se fonder pour déterminer que Ranjit Dhillon et Almusri n’étaient pas aptes à obtenir un permis en vertu de la Loi.

Mortgage Smart n’a pas respecté ses propres politiques et procédures, n’a pas fait d’efforts raisonnables pour résoudre lesdites plaintes et n’a pas informé l’ARSF de l’inconduite de Ranjit Dhillon et d’Almusri.

Compte tenu de ce qui précède, la directrice a déterminé que Mortgage Smart a contrevenu aux paragraphes 9(1) et 43(3) du Règlement de l’Ontario 188/08.

G. Défaut de se conformer aux exigences en matière de tenue de dossiers

Le paragraphe 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 stipule que la maison de courtage conserve tous les dossiers qui se rapportent à une convention hypothécaire ou à une convention de renouvellement, selon le cas, pendant au moins six ans après l’expiration de la durée de l’hypothèque ou du renouvellement ou celle de l’opération hypothécaire.

La directrice est convaincue que Mortgage Smart a contrevenu au paragraphe 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettre de conserver les courriels concernant les prêts hypothécaires de l’emprunteur pendant les six années requises.

La directrice est également convaincue que Ranjit Dhillon a contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en supprimant les dossiers relatifs aux prêts hypothécaires des emprunteurs, ce qui a pour effet de faire contrevenir au paragraphe 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

H. Défaut d’exercer les fonctions de courtier principal

Le paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 stipule que le courtier principal d’une maison de courtage prend des mesures raisonnables pour veiller à ce que cette dernière ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi.

Le paragraphe 2(2) du Règlement de l’Ontario 410/07 stipule que le courtier principal veille à ce que la maison de courtage prenne des mesures raisonnables pour traiter de toute contravention à une exigence établie en application de la Loi que commet la maison de courtage ou un courtier ou agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte.

L’alinéa a) du paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 prévoit que le courtier principal d’une maison de courtage en examine les règles et les méthodes afin d’évaluer si elles sont raisonnablement conçues pour faire en sorte que sa maison de courtage et ses courtiers et agents se conforment à la Loi.

Kamal Dhillon, en tant que courtier principal de Mortgage Smart, n’a pas pris de mesures raisonnables pour s’assurer que Ranjit Dhillon et Almusri se conformaient à la Loi et à ses règlements. Elle n’a pas non plus pris de mesures pour traiter les nombreuses contraventions de Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart, même après avoir reçu des plaintes.

Compte tenu de ce qui précède, la directrice est convaincue que Kamal Dhillon a contrevenu aux paragraphes 2(1) et 2(2) du Règlement de l’Ontario 410/07.

De plus, la directrice est convaincue que Kamal Dhillon a contrevenu à l’alinéa a) du paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 en omettant d’examiner et de s’assurer que Mortgage Smart avait des politiques et procédures adéquates concernant la tenue et la conservation des dossiers et l’identification des conflits d’intérêts

IV. MOTIFS DE RÉVOCATION OU DE REFUS

Dispositions applicables

Le paragraphe 16(4) de la Loi stipule que le directeur général doit renouveler le permis d’un demandeur qui satisfait aux exigences réglementaires relatives au renouvellement du permis, sauf s’il a des motifs raisonnables de croire que le demandeur n’est pas apte à obtenir un permis compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions que le directeur général juge appropriées.

Le paragraphe 19(1) de la Loi stipule que le directeur général peut, par décret, révoquer un permis dans les circonstances où il est autorisé à la suspendre.

Selon le paragraphe 18(1) de la Loi, de telles circonstances peuvent faire l’objet d’une suspension de permis, notamment :
1. si le directeur général a des motifs raisonnables de croire que le titulaire de permis n’est plus apte à obtenir un permis, compte tenu des circonstances, le cas échéant, prévues par règlement pour l’application des paragraphes 14(1) ou 16(4) de la Loi, selon le cas, et toute autre question que le directeur général juge appropriés;
2. si le titulaire contrevient ou omet de se conformer à une exigence établie en vertu de la présente Loi.

Selon le paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07, le directeur général doit tenir compte des circonstances suivantes lorsqu’il détermine si une société n’est pas apte à être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques :
1. La conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
2. Un administrateur ou un dirigeant de la société a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard de la demande de permis.

L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07, pris en application de la Loi, stipule que, lorsqu’il détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques, le directeur général est tenu par les paragraphes 14(1) et 16(4) de la Loi de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.

Refus de renouveler le permis de courtier en hypothèques de Ranjit Dhillon et le permis d’agent hypothécaire d’Almusri

Compte tenu des nombreuses infractions de Ranjit Dhillon et d’Almusri à la Loi et à ses règlements décrites ci-dessus, le directeur a des motifs raisonnables de croire que Ranjit Dhillon et Almusri ne sont pas aptes à négocier des prêts hypothécaires.

Comme décrit dans les sections III.A. à III.E. et III.G. de cette proposition, Ranjit Dhillon et Almusri, tout en offrant des prêts hypothécaires inappropriés à des personnes âgées vulnérables, ont délibérément et à plusieurs reprises enfreint la Loi et le Règlement de l’Ontario 187/08.

Leur conduite malhonnête et leurs manquements répétés à la Loi et à ses règlements étaient relativement récents et étaient entièrement liés à leurs activités en tant que titulaires de permis en vertu de la Loi.

Par conséquent, la conduite passée de Ranjit Dhillon et d’Almusri offre des motifs raisonnables de croire qu’ils ne feront pas le courtage d’hypothèques ou n’effectueront pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.

Révocation du permis de courtier en hypothèques de Kamal Dhillon

La directrice a déterminé que Kamal Dhillon n’est plus apte à obtenir un permis de courtière en hypothèques en vertu de la Loi et que son permis devrait être révoqué parce qu’elle ne s’est pas conformée aux exigences établies en vertu de la Loi.

Comme décrit à la section III.H. de cette proposition, Kamal Dhillon, en tant que courtière principale de Mortgage Smart, n’a pas rempli les obligations stipulées dans le Règlement de l’Ontario 410/07. Elle a également enfreint la loi en fournissant de faux renseignements dans sa demande de renouvellement de permis.

Enfin, la gravité de l’inconduite de Kamal Dhillon est aggravée par le fait qu’elle était la courtière principale de Mortgage Smart et qu’elle avait une responsabilité accrue à l’égard des exigences réglementaires de la Loi et de ses règlements. Comme indiqué ci-dessus, le paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 exige que Kamal Dhillon prenne des mesures raisonnables pour veiller à ce que Mortgage Smart ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi.

En particulier, l’omission complète de Kamal Dhillon de superviser les activités de Ranjit Dhillon et d’Almusri a entraîné ou permis les contraventions répétées de la Loi et de ses règlements par Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart et a causé du tort à des personnes âgées vulnérables.

De plus, en fournissant de faux renseignements dans sa demande de renouvellement de permis, Kamal Dhillon a miné le processus de délivrance des permis de l’ARSF et la confiance du public dans le secteur hypothécaire. L’ARSF exige une divulgation véridique et complète de la part des demandeurs et des titulaires de permis pour réglementer efficacement le secteur du courtage hypothécaire. L’ARSF s’appuie sur les renseignements fournis par les demandeurs pour évaluer les demandes de permis.

Révocation du permis de maison de courtage hypothécaire Mortgage Smart

La directrice a déterminé que Mortgage Smart n’est plus apte à obtenir un permis de courtier en hypothèques en vertu de la Loi et que son permis devrait être révoqué.

Premièrement, comme l’indiquent les sections III.A. à III.G. de cette proposition, Mortgage Smart, par l’entremise de Ranjit Dhillon et d’Almusri, ainsi qu’en sa seule capacité, a enfreint à plusieurs reprises la Loi et ses règlements.

Deuxièmement, Kamal Dhillon, propriétaire et administratrice unique de Mortgage Smart, n’a pas rempli ses fonctions de courtière principale de Mortgage Smart et a ainsi contrevenu aux dispositions du Règlement de l’Ontario 410/07. Elle a renoncé à ses responsabilités de courtière principale et a laissé Ranjit Dhillon gérer les opérations quotidiennes de Mortgage Smart avec peu ou pas de supervision. De plus, en déclarant qu’elle n’était pas la mise en cause dans une procédure civile, Kamal Dhillon a fait une fausse déclaration dans sa demande de renouvellement de permis.

Les contraventions de Kamal Dhillon ont entraîné ou permis la commission de nombreuses contraventions à la Loi et à ses règlements par Ranjit Dhillon, Almusri et Mortgage Smart. Par conséquent, la conduite antérieure de Kamal Dhillon donne des motifs raisonnables de croire que les activités de Mortgage Smart ne seront pas menées conformément à la loi et avec intégrité et honnêteté.

V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES

La directrice est convaincue que l’imposition d’une pénalité administrative à Ranjit Dhillon, Almusri, Kamal Dhillon et Mortgage Smart en vertu du paragraphe 39(1) de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
2. Empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du non-respect d’une exigence établie en vertu de la Loi.

Pour déterminer le montant de la pénalité administrative ci-dessous, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige le paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
2. L’ampleur du préjudice ou du préjudice potentiel causé à autrui par la contravention ou le manquement.
3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou aurait raisonnablement pu s’attendre à tirer, directement ou indirectement, un avantage économique de la contravention ou du manquement.
5. Toute autre contravention ou tout autre défaut de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes par la personne ou l’entité.

Pénalités administratives à imposer à Ranjit Dhillon

La directrice estime que 13 pénalités administratives d’un montant total de 80 000 $ doivent être imposées à Ranjit Dhillon,
1. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires sont arrangés pour BB, JC et JG convenaient à leurs besoins et à leur situation;
2. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit à BB, JC et JG tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux;
3. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer les relations de Mortgage Smart et d’Almusri avec la CCC à BB, JC et JG;
4. 2 pénalités administratives de 10 000 $ chacune, pour un total de 20 000 $, pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans les formulaires de demande pour les hypothèques JC et JG;
5. Une pénalité administrative de 5 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 45(2) de la Loi en fournissant de faux renseignements à l’ARSF en incluant de faux renseignements concernant les activités de Mortgage Smart impliquant CCI dans la DA pour 2021 de Mortgage Smart;
6. Une pénalité administrative de 10 000 $ pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en supprimant les dossiers relatifs aux prêts hypothécaires des emprunteurs, ce qui a pour effet de faire contrevenir au paragraphe 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08.

Pénalités administratives à imposer à Almusri

La directrice estime que 13 pénalités administratives d’un montant total de 77 000 $ doivent être imposées à Almusri :
1. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires sont arrangés pour RC/DC, MC et GB convenaient à leurs besoins et à leur situation;
2. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit à RC/DC, MC et GB tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux;
3. 3 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 15 000 $, pour avoir contrevenu à l’article 3 du Règlement de l’Ontario 187/08 en faisant contrevenir Mortgage Smart au paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer les relations de Mortgage Smart et d’Almusri avec la CCC à RC/DC, MC et GB;
4. 3 pénalités administratives de 10 000 $ chacune, pour un total de 30 000 $, pour avoir contrevenu au paragraphe 43(2) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans les formulaires de demande pour les hypothèques de RC/DC, DC et GB;
5. Une pénalité administrative de 2 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 45(1) de la Loi en fournissant de faux renseignements à l’ARSF lors d’entrevues menées par elle.

Pénalités administratives à imposer à Kamal Dhillon

La directrice estime que 3 pénalités administratives d’un montant total de 22 500 $ doivent être imposées à Kamal Dhillon,
1. Une pénalité administrative d’un montant de 10 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que Mortgage Smart, Ranjit Dhillon et Almusri se conformaient à toutes les exigences établies en vertu de la Loi;
2. Une pénalité administrative d’un montant de 7 500 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 410/07 en omettant d’examiner les règles et les méthodes de Mortgage Smart afin d’évaluer si la société est raisonnablement conçue pour faire en sorte que ses courtiers et agents se conforment à la Loi;
3. Une pénalité administrative d’un montant de 5 000 $ pour avoir contrevenu au paragraphe 45(2) de la Loi en fournissant de faux renseignements à l’ARSF en fournissant de faux renseignements dans sa demande de renouvellement de permis.

Pénalités administratives à imposer à Mortgage Smart

La directrice estime que 29 pénalités administratives d’un montant total de 170 000 $ doivent être imposées à Mortgage Smart :
1. 6 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 30 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 24(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires arrangés pour les emprunteurs convenaient à leurs besoins et à leur situation;
2. 6 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 30 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 25(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer par écrit aux emprunteurs tous les risques importants associés aux hypothèques négociées pour eux;
3. 6 pénalités administratives de 5 000 $ chacune, pour un total de 30 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 27(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de divulguer aux emprunteurs les relations de Mortgage Smart et d’Almusri avec CCC;
4. 5 pénalités administratives de 10 000 $ chacune, pour un total de 50 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 43(1) de la Loi en fournissant des renseignements faux ou trompeurs dans les formulaires de demande pour les hypothèques JC, JG, MC, RC/DC et GB;
5. Une pénalité administrative d’un montant de 5 000 $ pour avoir enfreint le paragraphe 45(2) de la Loi en incluant de faux renseignements concernant les activités de Mortgage Smart impliquant CCI dans la DA pour 2021 de Mortgage Smart;
6. 4 pénalités administratives de 2 500 $ chacune, pour un total de 10 000 $, pour avoir enfreint le paragraphe 9(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 en omettant de traiter les plaintes de MC, JG, JC et RC/DC de la manière prescrite par le paragraphe;
7. Une pénalité administrative d’un montant de 15 000 $ pour avoir enfreint le paragraphe 48(1) du Règlement de l’Ontario 188/08 de l’Ontario en omettant de conserver les courriels concernant les prêts hypothécaires de l’emprunteur pendant une période de six ans.

Pour déterminer les montants susmentionnés des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants énoncés au paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08.

En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que le comportement de Mortgage Smart, de Ranjit Dhillon et d’Almusri était intentionnel.
1. Bien que les titulaires de permis étaient au courant de la situation personnelle et financière des emprunteurs, ils n’ont sciemment et intentionnellement pas pris de mesures raisonnables pour s’assurer que les prêts hypothécaires des emprunteurs étaient convenables;
2. De plus, Mortgage Smart, Ranjit Dhillon et Almusri ont intentionnellement omis de divulguer aux emprunteurs les conflits d’intérêts ou les risques importants qu’ils connaissaient ou auraient dû connaître. Ils ont aussi intentionnellement entré de faux renseignements dans les formulaires de demande de prêt hypothécaire sans prendre suffisamment de mesures pour confirmer les renseignements auprès des emprunteurs;
3. Mortgage Smart a sciemment et intentionnellement omis de prendre des mesures pour répondre raisonnablement aux plaintes formulées par MC, JG, JC et RC/DC, et a intentionnellement omis de tenir à jour les dossiers de courriel concernant les prêts hypothécaires de l’emprunteur. Les courriels ont été supprimés après que Ranjit Dhillon a été contacté par ST au sujet des problèmes avec le prêt hypothécaire de MC et Mortgage Smart ont reçu des demandes de fournir des documents concernant MC et JC Mortgages.

Kamal Dhillon a sciemment et intentionnellement renoncé à ses responsabilités de courtière principale et a omis de superviser les activités de Mortgage Smart, de Ranjit Dhillon et d’Almusri. De plus, elle a indûment délégué ses responsabilités de courtier principal à Ranjit Dhillon avec peu ou pas de supervision.

En plus de ce qui précède, Kamal Dhillon a intentionnellement fourni de faux renseignements dans ses demandes de renouvellement à l’ARSF en ce qui a trait aux poursuites intentées contre elle. Ranjit Dhillon et Mortgage Smart ont intentionnellement fourni de faux renseignements à l’ARSF dans la DA de Mortgage Smart pour 2021.

Les formulaires pour la DA pour 2021 et la demande de renouvellement de permis contiennent une mise en garde au sujet de la fourniture de faux renseignements et d’une déclaration quant à la véracité du contenu. La communication de faux renseignements, malgré ces rappels et ces mesures de protection, suggère un comportement intentionnel.

Tous les titulaires de permis ci-dessus ont fait preuve d’une inconduite intentionnelle qui a touché de nombreux consommateurs vulnérables et qui s’est produite sur une période de neuf mois.

En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice est convaincue que Mortgage Smart, Ranjit Dhillon, Almusri et Kamal Dhillon ont causé ou pourraient causer un préjudice important aux emprunteurs.

Tous les emprunteurs étaient des personnes âgées vulnérables à revenu fixe. Les propriétés hypothéquées étaient leurs résidences principales. Les conséquences graves du défaut de paiement, qui peuvent inclure la perte de possession de la résidence principale par l’emprunteur, rendent les modalités du prêt hypothécaire particulièrement inappropriées et l’inconduite liée aux prêts hypothécaires particulièrement flagrants.

JG a manqué à son obligation à l’égard de son prêt hypothécaire et se défend contre une procédure de saisie entamée par CCI.

Le fait que Kamal Dhillon ait fourni de faux renseignements à l’ARSF dans sa demande de renouvellement de permis et que Ranjit Dhillon et Mortgage Smart aient fourni de faux renseignements dans la DA de Mortgage Smart pour 2021 a pu nuire à la capacité de l’ARSF d’évaluer correctement leur aptitude à continuer d’obtenir un permis, ce qui représente un risque pour les consommateurs et les autres participants de l’industrie.

Le défaut de Mortgage Smart de conserver les dossiers de courriel relatifs aux prêts hypothécaires de l’emprunteur, que Ranjit Dhillon a supprimés, a nui à la capacité de l’ARSF de réglementer efficacement le secteur et d’examiner les prêts hypothécaires de l’emprunteur.

De plus, l’inconduite de Mortgage Smart, de Ranjit Dhillon, de Kamal Dhillon et d’Almusri en tant que personnes et entités autorisées et réglementées en vertu de la Loi peut nuire à la confiance du public dans le régime de réglementation établi par la Loi et ses règlements.

En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est pas au courant des mesures prises par Ranjit Dhillon, Almusri, Kamal Dhillon et Mortgage Smart pour remédier aux contraventions décrites dans cette proposition.

En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue que Mortgage Smart, Ranjit Dhillon, Almusri et Kamal Dhillon ont tiré un avantage économique direct important des contraventions décrites dans cette proposition. Mortgage Smart a reçu un total de 48 925 $ sous forme de frais de courtage des prêteurs pour l’obtention de prêts hypothécaires pour les emprunteurs. Kamal Dhillon était propriétaire et l’administratrice unique de Mortgage Smart. Ranjit Dhillon, son conjoint, dirigeait les activités quotidiennes de Mortgage Smart et avait facilement accès à ses fonds, qu’il utilisait lorsqu’il en avait besoin.

Almusri a reçu 4 655 $ en commissions pour l’obtention de prêts hypothécaires pour GB, MC et RC/DC.

De plus, Mortgage Smart a également tiré d’importants avantages économiques indirects des contraventions, car cela a permis à Mortgage Smart et à Ranjit Dhillon d’établir une relation d’affaires rentable avec CCI. Selon les renseignements mis à la disposition de l’ARSF, vers 2021-2022, Mortgage Smart a reçu des frais de courtage de 308 350 $ pour 43 transactions hypothécaires où CCI était le prêteur.

En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres contraventions ou manquements au cours des cinq dernières années de la part de Mortgage Smart, de Ranjit Dhillon, de Kamal Dhillon et d’Almusri autres que ceux mentionnés dans le présent avis d’intention.

La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que le montant proposé de la pénalité n’est pas de nature punitive et que le montant est conforme à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.

Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

La directrice est convaincue qu’il y a des motifs suffisants de refuser les demandes de renouvellement de permis de Ranjit Dhillon et d’Almusri, de révoquer les permis de Mortgage Smart et de Kamal Dhillon, et d’imposer des pénalités administratives aux montants susmentionnés à Mortgage Smart, Ranjit Dhillon, Almusri, et Kamal Dhillon.

Fait à Toronto (Ontario), le 22 août 2023.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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