DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, telle que modifiée (la « Loi »), en particulier les articles 16, 21, 38 et 39;

AVIS D’INTENTION DE REFUSER DE RENOUVELER UN PERMIS ET
D’IMPOSER DES SANCTIONS ADMINISTRATIVES

À : Sanjive Kumar Joshi

PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 16 et 21 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le
« directeur général »), la directrice, Contentieux et application de la loi (la « directrice »), propose de refuser de renouveler le permis de courtier en hypothèques émis à Sanjive Kumar (Sam) Joshi.

ET PRENEZ AVIS QUE, conformément aux articles 38 et 39 de la Loi et en vertu des pouvoirs délégués par le directeur général, la directrice propose d’imposer deux (2) sanctions administratives totalisant 50 000 $ à Sanjive Kumar (Sam) Joshi, comme suit :

1. 25 000 $ pour avoir fait le courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte d’une maison de courtage, en violation du paragraphe 2(3) de la Loi;
2. 25 000 $ pour avoir exercé une activité de prêteur hypothécaire sans permis, en violation du paragraphe 4(2) de la Loi.

Les détails des contraventions et les motifs justifiant le présent avis d’intention sont décrits ci-après. Le présent avis d’intention contient des allégations qui peuvent être prises en compte lors d’une audience.

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VOUS ÊTES ADMISSIBLE À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2), 21(3), 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Vous pouvez demander une audience devant le Tribunal au sujet du présent avis d’intention en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention. Le formulaire de demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyé par la poste, par messagerie, par télécopie ou par courriel à :

Addresse:
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, bureau 100
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention du greffier

Télécopieur : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande d’audience par écrit au Tribunal dans les quinze (15) jours suivants la réception du présent avis d’intention, les ordonnances qui y sont décrites seront rendues. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après que ladite personne ait reçu avis de l’ordonnance imposant la pénalité, une fois qu’on a établi de façon définitive si une audience est demandée, ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des copies supplémentaires du formulaire de demande d’audience (formulaire 1), consultez le site Web du Tribunal, à : www.fstontario.ca/fr

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans sa version modifiée. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais 1 800 668-0128, poste 7294.

Lors d’une audience, votre moralité, votre conduite et vos compétences peuvent être mises en cause. Des renseignements complémentaires ou différents peuvent vous être fournis, y compris des motifs complémentaires ou différents, à l’appui du présent avis d’intention.

MOTIFS DE L’INTENTION

I. INTRODUCTION

1. La directrice propose :
   1. de refuser de renouveler le permis de courtier en hypothèques de Sanjive Kumar (Sam) Joshi (« M. Joshi »);
   2. d’imposer à M. Joshi deux (2) sanctions administratives d’un montant total de
      50 000 $.

II. CONTEXTE

A. Historique des permis

2. M. Joshi a été titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (permis n^o M08010058) en vertu de la Loi depuis le 24 juillet 2008. M. Joshi a demandé le renouvellement de son permis de courtier en hypothèques le 5 mars 2024, avant que son permis n’expire le 31 mars 2024.
3. M. Joshi était autorisé par la maison de courtage d’hypothèques Bedrock Financial Group Inc. (« Bedrock »), faisant affaire sous le nom de Dominion Lending Centres Bedrock Financial (permis n^o 12275).
4. M. Joshi est l’unique directeur de Xpert Credit Control Solutions Inc. (« Xpert Credit »). Xpert Credit n’est pas titulaire d’un permis en vertu de la Loi.

B. Les transactions hypothécaires

5. Les parties plaignantes (les « plaignants ») construisent des habitations luxueuses et personnalisées et réalisent des projets immobiliers. À l’époque des faits, les plaignants étaient propriétaires de leur résidence. Ils possédaient en outre huit autres biens immobiliers par l’intermédiaire de sociétés qu’ils dirigent.
6. M. Joshi a rencontré les plaignants en 2019 et a développé une relation personnelle étroite avec eux.
7. M. Joshi a sollicité les plaignants pour qu’ils empruntent de l’argent auprès de Xpert Credit. Entre juin 2020 et juin 2023, M. Joshi a négocié plusieurs contrats de prêt (les
   « billets à ordre ») entre lui-même, Xpert Credit et deux des sociétés des plaignants.
8. Chaque billet à ordre prévoyait que le prêt serait garanti par une hypothèque d’un montant égal à celui du prêt, appliquée aux biens des plaignants. Cependant, M. Joshi n’a pas enregistré les hypothèques lorsque les fonds ont été avancés.
9. M. Joshi et les plaignants se sont querellés.
10. Entre août et octobre 2023, M. Joshi a enregistré neuf hypothèques – chacune d’un montant de 5 000 000 $ – sur les neuf propriétés appartenant aux plaignants, y compris leur résidence.
11. Les plaignants n’avaient pas autorisé M. Joshi à inscrire des hypothèques d’un montant de 5 000 000 $ sur chacune de leurs propriétés, ce montant étant bien supérieur à la valeur nominale des billets à ordre.
12. L’enregistrement des hypothèques par M. Joshi a entravé les activités des plaignants en les empêchant de refinancer certains de leurs biens.
13. M. Joshi n’a pas traité les billets à ordre ou les garanties hypothécaires connexes par l’intermédiaire de la maison de courtage d’hypothèques qui l’autorisait à faire ce type de transaction. Bedrock ne détenait aucun dossier relativement aux hypothèques ou aux billets à ordre qui y étaient liés.
14. En novembre 2023, M. Joshi a intenté une poursuite à l’encontre des plaignants avec pour objectif l’exécution des billets à ordre. Les plaignants ont introduit une demande reconventionnelle en radiation des hypothèques. Sur requête, la Cour supérieure a déclaré les billets à ordre nuls et a radié les hypothèques en raison du [TRADUCTION]
    « comportement déloyal » de M. Joshi. La Cour supérieure a estimé que M. Joshi avait modifié de manière substantielle les termes des billets à ordre, notamment en :
    1. enregistrant neuf hypothèques, chacune d’une valeur nominale de 5 000 000 $, alors que la valeur nominale totale des billets à ordre était de 2 600 000 $;
    2. enregistrant les hypothèques à un taux d’intérêt de 18,99 % alors que les billets à ordre prévoyaient un taux d’intérêt de 18 %;
    3. enregistrant les hypothèques en tant qu’engagement sans limites de temps, alors que les billets à ordre avaient une date d’échéance fixe;
    4. enregistrant les hypothèques sur des propriétés appartenant à des entités qui n’étaient pas signataires des billets à ordre;
    5. enregistrant les hypothèques sur des biens acquis après la signature des billets à ordre, alors que ces derniers ne prévoyaient pas de garantie sur les biens acquis après leur signature;
    6. enregistrant les hypothèques sans indiquer qu’elles reflètent une dette en cautionnement réciproque.
15. La Cour supérieure a rejeté la demande de M. Joshi concernant une hypothèque en equity ou un certificat d’affaire en instance sur les propriétés des plaignants.
16. Le litige entre M. Joshi et les plaignants est toujours en cours.

C. Non-divulgation à l’ARSF

17. Outre le litige civil impliquant les plaignants, M. Joshi et Xpert Credit sont des parties défenderesses dans d’autres procédures civiles liées à leurs activités hypothécaires.
18. Dans le cadre d’une de ces procédures, en 2021, la Cour a entre autres jugé M. Joshi et Xpert Credit coupables d’avoir fait des déclarations fausses ou frauduleuses, d’avoir violé les termes d’un contrat, d’abus de confiance et de tromperie. La Cour d’appel de l’Ontario a confirmé la conclusion de responsabilité du juge de première instance, mais a modifié les mesures de redressement imposées.
19. M. Joshi a omis d’informer l’ARSF de l’une ou l’autre des procédures civiles auxquels il était partie, dans sa demande de renouvellement de son permis de courtier en hypothèques pour l’année 2024. M. Joshi a faussement répondu « non » aux questions sur l’aptitude à l’emploi, nécessitant qu’il indique si, au moment de répondre, il est défendeur dans une procédure civile, actionnaire majoritaire ou dirigeant d’une société actuellement défenderesse dans une procédure civile, et s’il a déjà attaqué en justice avec succès.
20. Dans sa demande de renouvellement de permis, M. Joshi a juré d’avoir répondu honnêtement à toutes les questions et a été avisé que le fait de fournir des renseignements faux, trompeurs ou incomplets pouvait constituer un motif justifiant le refus d’une demande de renouvellement de permis.

III. VIOLATIONS OU NON-RESPECT DE LA LOI

A. Prêts sans permis

21. Le paragraphe 4(1) de la Loi définit le prêteur hypothécaire comme la personne ou l’entité qui consent des prêts d’argent garantis par des biens immeubles ou qui se présente comme telle.
22. Le paragraphe 4(2) de la Loi précise que nulle personne ou entité ne doit exercer l’activité de prêteur hypothécaire en Ontario à moins d’être titulaire d’un permis de maison de courtage ou d’être dispensée de ce permis.
23. L’article 15 du Règlement de l’Ontario 407/07 n’autorise l’activité de prêteur hypothécaire sans permis de maison de courtage que si elle est exercée par l’intermédiaire d’une maison de courtage d’hypothèques ou d’une personne ou d’une entité qui est dispensée du permis de maison de courtage.
24. Entre juin 2020 et juin 2023, M. Joshi et Crédit Xpert ont avancé des fonds aux sociétés des plaignants en vertu des billets à ordre, selon lesquels les prêts étaient garantis par des hypothèques. Ces prêts ont par la suite été garantis par des hypothèques inscrites sur le titre des biens des plaignants.
25. Ainsi, M. Joshi a exercé une activité de prêteur hypothécaire en Ontario. Ni M. Joshi ni Xpert Credit n’étaient alors titulaires d’un permis de maison de courtage d’hypothèques, ni n’étaient dispensés de l’obligation d’être titulaires d’un permis.
26. M. Joshi et Xpert Credit n’ont pas octroyé de prêts par l’intermédiaire d’une maison de courtage en hypothèques ou d’une personne ou d’une entité qui est dispensée du permis de maison de courtage.
27. La directrice est convaincue que M. Joshi a enfreint le paragraphe 4(2) de la Loi en exerçant des activités à titre de prêteur hypothécaire en Ontario alors qu’il ne détenait pas de permis de maison de courtage ou n’était pas dispensé de l’obligation de détenir un tel permis.

B. Courtage d’hypothèques non effectué pour le compte d’une maison de courtage

28. Le paragraphe 2(1) de la Loi définit le courtage en hypothèques comme le fait de solliciter une autre personne ou entité pour qu’elle contracte des emprunts d’argent garantis par des biens immeubles, d’évaluer un emprunteur potentiel pour le compte d’un prêteur hypothécaire et de négocier des hypothèques ou de prendre des dispositions nécessaires s’y rapportant, pour le compte d’une autre personne ou entité.
29. Le paragraphe 2(3) de la Loi interdit à tout particulier de faire du courtage d’hypothèques contre rémunération, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis.
30. M. Joshi menait des activités de courtage d’hypothèques lorsqu’il sollicitait les plaignants pour qu’ils empruntent de l’argent sur la garantie de biens immeubles, en évaluant les plaignants en son nom et au nom de Crédit Xpert, et en négociant les hypothèques au nom de Crédit Xpert.
31. M. Joshi a pris les dispositions nécessaires se rapportant aux prêts hypothécaires pour le compte de Xpert Credit, en enregistrant des hypothèques au titre des propriétés des plaignants.
32. M. Joshi n’agissait pas au nom de Bedrock lorsqu’il a négocié les neuf hypothèques pour les plaignants.
33. M. Joshi a reçu ou s’attendait à recevoir une rémunération au moyen de la perception d’intérêts, comme prévu dans les billets à ordre.
34. La directrice est convaincue que M. Joshi a enfreint le paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte de sa maison de courtage.

IV. MOTIFS DU REFUS DE RENOUVELER LE PERMIS DE M. JOSHI

35. Le paragraphe 16(4) de la Loi stipule que directeur général renouvelle le permis de l’auteur de la demande qui satisfait aux exigences prescrites à l’égard du renouvellement, à moins qu’il n’ait des motifs raisonnables de croire que l’auteur n’est pas apte à être titulaire d’un permis compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions qu’il estime appropriées.
36. L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 prévoit que lorsqu’il détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques, le directeur général doit tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
    1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
    2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
    3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.
37. L’ARSF doit évaluer l’aptitude d’un demandeur en gardant à l’esprit que le but de la délivrance de permis est de veiller à ce que les consommateurs reçoivent des services de courtage d’assurance compétents et éthiques de la part de ceux qui sont autorisés à travailler dans ce secteur. La délivrance d’un permis par l’ARSF est considérée comme une reconnaissance publique du fait que le titulaire du permis peut agir comme un conseiller de confiance pour les consommateurs. Le fait de fournir de faux renseignements sur un permis ou de ne pas divulguer des informations importantes empêche l’ARSF d’exercer son rôle de contrôleur pour déterminer qui est apte à détenir un permis.
38. M. Joshi n’est pas apte à être titulaire d’un permis parce qu’il a enfreint la Loi en exerçant une activité de prêteur hypothécaire sans détenir un permis de maison de courtage, en violation du paragraphe 4(2) de la Loi, et pratiquant des activités de courtage d’hypothèques sans agir pour le compte de sa maison de courtage enregistrée, contrairement au paragraphe 2(3) de la Loi.
39. Le fait que M. Joshi n’ait pas divulgué le litige civil dans lequel il est actuellement partie défenderesse constitue une fausse déclaration, en ce qui concerne sa demande de permis. Il s’agit d’un motif distinct selon lequel le renouvellement de son permis peut être refusé.
40. Les conclusions des tribunaux soulèvent de sérieuses préoccupations quant à l’honnêteté et à l’intégrité de M. Joshi dans le cadre de ses activités de courtage d’hypothèques et elles sont déterminantes quant à son aptitude à être titulaire d’un permis.
41. M. Joshi n’a pas effectué ses activités de courtage d’hypothèques conformément à la loi, ni avec intégrité et honnêteté.
42. M. Joshi présente un risque pour les consommateurs qui ne peut être éliminé par l’imposition de conditions à son permis, ni par toute autre mesure que le refus de renouveler son permis.

V. MOTIFS DE L’IMPOSITION DES SANCTIONS ADMINISTRATIVES

43. La directrice est convaincue que l’imposition de sanctions administratives à M. Joshi en vertu du paragraphe 39(1) de la Loi répondra à l’une ou l’autre des fins suivantes du paragraphe 38(1) de la Loi :
    1. Encourager l’observation des exigences établies en vertu de la Loi.
    2. Empêcher une personne de tirer, directement ou indirectement, un avantage économique d’une contravention à une exigence établie en vertu de la Loi ou de l’inobservation de cette exigence.
44. L’imposition de sanctions administratives à M. Joshi favorisera le respect de la Loi en dissuadant M. Joshi et d’autres titulaires de permis d’enfreindre la Loi.
45. Pour fixer le montant de la pénalité administrative, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige le paragraphe 3(1) du Règlement de l’Ontario 192/08 :
    1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation;
    2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation;
    3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer les pertes ou de prendre d’autres mesures correctives;
    4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation;
    5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne au cours des cinq années précédentes;
46. La directrice est convaincue que deux (2) sanctions administratives d’un montant total de 50 000 $ devraient être imposées à M. Joshi pour avoir exercé des activités de prêteur hypothécaire sans permis, en violation du paragraphe 4(2) de la Loi, et pour avoir fait le courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte de sa maison de courtage autorisée, en violation du paragraphe 2(3) de la Loi.
47. En ce qui concerne le premier critère, la directrice est convaincue que l’inconduite répétée de M. Joshi était intentionnelle. En tant que titulaire d’un permis, M. Joshi est censé connaître la loi. Malgré cela, M. Joshi a poursuivi ses activités en tant que prêteur hypothécaire et a mené des activités de courtage d’hypothèque à plusieurs reprises sans agir pour le compte de sa maison de courtage. M. Joshi a enregistré des hypothèques qui étaient matériellement incompatibles avec les conditions des billets à ordre, et il a entamé une procédure avec pour objectif de faire exécuter ces hypothèques.
48. En ce qui concerne le deuxième critère, la directrice a pris en considération les graves préjudices qui pourraient résulter de la conduite de M. Joshi. Le public s’attend des normes strictes en matière de déontologie lorsqu’il traite avec des courtiers en hypothèques titulaires d’un permis. La conduite de M. Joshi ne satisfait pas à ces normes.
49. En outre, M. Joshi a perturbé les activités des plaignants et leur a valu d’importants frais juridiques.
50. En ce qui concerne le troisième critère, la directrice n’est pas au courant que de quelconques mesures aient été prises par M. Joshi pour remédier aux violations décrites dans le présent avis d’intention.
51. En ce qui concerne le quatrième critère, la directrice est convaincue que M. Joshi s’attendait à tirer un avantage économique significatif de ses infractions. Dans le cadre des activités de prêteur hypothécaire qu’il a exercées sans permis, M. Joshi aurait facturé des intérêts considérables aux plaignants. En outre, M. Joshi a enregistré les hypothèques selon des conditions qui lui étaient matériellement plus favorables que celles prévues dans les billets à ordre.
52. En ce qui concerne le cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autres infractions ou manquements commis au cours des cinq dernières années par M. Joshi.
53. La directrice est convaincue, après avoir examiné toutes les circonstances, que les montants proposés pour les sanctions administratives ne sont pas de nature punitive et qu’ils sont conformes à l’une ou l’autre des fins prévues à l’article 38 de la Loi.
54. Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à l’attention de la directrice.

FAIT à Toronto, Ontario, le 21 novembre 2025

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice du contentieux et de l’application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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