DANS L’AFFAIRE DE la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques, L.O. 2006, chap. 29, dans ses versions successives (la « Loi »), en particulier les articles 16, 19, 21, 35, 38 et 39;

ET DANS L’AFFAIRE DE Harold the Mortgage Closer Inc.;

ET DANS L’AFFAIRE DE Harold Gerstel;

ET DANS L’AFFAIRE DE Esther Gerstel Inc.

AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER LE PERMIS,
DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DE PERMIS,
D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES
ET D’IMPOSER UNE ORDONNANCE DE CONFORMITÉ

DESTINATAIRE : Harold Gerstel

AUTRE DESTINATAIRE : Esther Gerstel Inc.

AUTRE DESTINATAIRE :
Harold the Mortgage Closer Inc.
3016, rue Bathurst
Toronto (Ontario) M6B 3B6

Harold Gerstel
Courtier principal

PRENEZ AVIS QU’en vertu des articles 16 et 21 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (le « directeur général »), la directrice, contentieux et application de la loi (la « directrice ») propose de refuser le renouvellement du permis de courtier en hypothèques délivré à Harold Gerstel.

ET PRENEZ AVIS QU’en vertu des articles 19 et 21 de la Loi, et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose de révoquer le permis de courtier en hypothèques délivré à Harold the Mortgage Closer Inc.

ET PRENEZ AVIS QU’en vertu de l’article 39 de la Loi et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose d’imposer six pénalités administratives d’un montant de 10 000 $ chacune, pour un montant total de 60 000 $, à Harold Gerstel pour avoir contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques contre rémunération sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques.

ET PRENEZ AVIS QU’en vertu de l’article 39 de la Loi et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose d’imposer six pénalités administratives d’un montant de 25 000 $ chacune, pour un montant total de 150 000 $, à Esther Gerstel Inc. pour avoir contrevenu au paragraphe 4(2) de la Loi en exerçant l’activité de prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques et sans en être dispensée;

ET PRENEZ AVIS QU’en vertu de l’article 35 de la Loi et par délégation de pouvoir du directeur général, la directrice propose de rendre une ordonnance de conformité permanente contre Esther Gerstel Inc. lui imposant de cesser d’exercer l’activité de prêteur hypothécaire par le biais de Harold M. Gerstel et/ou Harold the Mortgage Closer Inc., et de s’en abstenir, et lui imposant de cesser d’exercer l’activité de prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis de maison de courtage ou sans en être dispensé, et de s’en abstenir.

Les détails de ces contraventions et les motifs du présent avis d’intention sont indiqués ci-dessous. Le présent avis d’intention contient des allégations susceptibles d’être examinées lors d’une audience.

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VOUS AVEZ DROIT À UNE AUDIENCE DEVANT LE TRIBUNAL DES SERVICES FINANCIERS (LE « TRIBUNAL ») CONFORMÉMENT AUX PARAGRAPHES 21(2), 21(3), 35(3), 39(2) ET 39(5) DE LA LOI. Une audience devant le Tribunal eu égard au présent avis d’intention peut être demandée en remplissant le formulaire de demande d’audience ci-joint (formulaire 1) et en le déposant auprès du Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception de l’avis d’intention. La demande d’audience (formulaire 1) doit être envoyée par la poste, par messager, par télécopieur ou par courriel à l’adresse suivante :

Adresse :
Tribunal des services financiers
25, avenue Sheppard Ouest, 7^e étage
Toronto (Ontario)
M2N 6S6

À l’attention de : Greffier

Téléc. : 416 226-7750

Courriel : contact@fstontario.ca

PRENEZ AVIS QUE si vous ne remettez pas une demande écrite d’audience au Tribunal dans les quinze (15) jours suivant la réception du présent avis d’intention, une ordonnance sera émise, comme il est stipulé dans le présent avis d’intention. ET PRENEZ AVIS des exigences de paiement prévues à l’article 4 du Règlement de l’Ontario 192/08, qui stipule que la personne physique ou morale sanctionnée doit acquitter la pénalité au plus tard trente (30) jours après avoir été avisée de l’ordonnance imposant la pénalité, après qu’il est statué sur la question de façon définitive si une audience est demandée ou dans un délai plus long que précise l’ordonnance.

Pour obtenir des exemplaires supplémentaires de la demande d’audience (formulaire 1), visitez le site Web du Tribunal, au www.fstontario.ca.

L’audience devant le Tribunal se déroulera conformément aux Règles de pratique et de procédure pour les instances devant le Tribunal des services financiers (les « Règles ») établies en vertu de la Loi sur l’exercice des compétences légales, L.R.O. 1990, chap. S.22, dans ses versions successives. Les Règles sont accessibles sur le site Web du Tribunal : www.fstontario.ca. Il est également possible d’en obtenir une copie en téléphonant au greffier du Tribunal, au 416 590-7294, ou au numéro sans frais, au 1 800 668-0128, poste 7294.

À l’audience, votre réputation, votre conduite ou votre compétence pourraient être mises à l’examen. Il se peut qu’on vous communique de nouvelles précisions, notamment de nouveaux motifs à l’appui de l’intention.

MOTIFS DE L’AVIS D’INTENTION

I. INTRODUCTION

Harold Gerstel (« M. Gerstel ») a monté un stratagème dans lequel il profitait de la crédibilité qui lui était accordée à lui et à Harold the Mortgage Closer Inc. (« HTMC »), en tant que titulaires de permis en vertu de la Loi, pour faire de la publicité à l’intention de consommateurs vulnérables. M. Gerstel aiguillait ensuite directement certains clients vers Esther Gerstel Inc. (« EGI »), un prêteur privé. L’épouse de M. Gerstel, Esther Gerstel, est l’unique administratrice d’EGI. M. Gerstel agissait de la sorte en prétendant ne pas accepter les emprunteurs en tant que clients de HTMC. M. Gerstel échangeait ensuite avec ces mêmes clients à titre de représentant d’EGI et prenait les dispositions nécessaires à l’égard de prêts hypothécaires au nom d’EGI. Ce faisant, M. Gerstel faisait le courtage d’hypothèques sans agir pour le compte de HTMC.
En exerçant ses activités par le biais de M. Gerstel, mais pas de HTMC, EGI a omis d’exercer ses activités uniquement par l’intermédiaire d’une maison de courtage d’hypothèques ou d’une personne ou d’une entité qui est dispensée du permis de maison de courtage d’hypothèques. En montant ce stratagème, M. Gerstel a contrevenu à la Loi et privé des clients vulnérables des protections conférées par la Loi.
M. Gerstel a également omis de coopérer dans le cadre d’une enquête menée par le directeur général de l’Autorité de réglementation des services financiers (collectivement, l’« ARSF ») en ne se présentant pas à une entrevue comme l’exigeait une assignation que lui avait délivrée l’ARSF.

II. CONTEXTE

A. Titulaires de permis et partie liée

M. Gerstel est titulaire d’un permis de courtier en hypothèques (permis numéro M11000452) en vertu de la Loi. Il est le courtier principal de HTMC. Il est aussi l’unique dirigeant et administrateur de HTMC.
M. Gerstel a fait une demande visant à renouveler son permis avant le 31 mars 2023. Dans l’avis d’intention du 22 juin 2023 (le « premier avis d’intention »), l’ARSF a proposé de refuser de renouveler le permis de M. Gerstel. M. Gerstel ayant demandé une audience devant le Tribunal des services financiers, sa demande de renouvellement de permis demeure en suspens.
HTMC est titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques (permis numéro 12580) en vertu de la Loi. Le 27 janvier 2024, HTMC a demandé à remettre son permis. Sa demande est en attente.
L’ARSF n’a relevé aucune inconduite grave de la part de HTMC dans le cadre de son examen de la conformité mené en 2022. Le 23 janvier 2023, l’ARSF a émis une lettre d’avertissement à HTMC.
EGI est une société constituée en personne morale en vertu des lois de l’Ontario. L’épouse de M. Gerstel, Esther Gerstel, est l’unique administratrice d’EGI. M. Gerstel est un signataire autorisé des comptes bancaires d’EGI.

B. Aperçu de la conduite

HTMC a fait la promotion de ses services de courtage d’hypothèques auprès du grand public en ayant recours à des publicités en ligne et à la télévision. Ces publicités encourageaient les personnes à la recherche d’un prêt hypothécaire à communiquer avec HTMC. Seuls les courtiers et les maisons de courtage titulaires d’un permis sont autorisés à faire ce type de publicité.
Entre 2016 et 2021, M. Gerstel a aiguillé six (6) emprunteurs vers EGI sans en faire des clients de HTMC. Les six emprunteurs étaient JA, MW, DG, MD, WJ et MA (collectivement, les « emprunteurs »).
Ces opérations n’étant pas été traitées par le biais de HTMC, les emprunteurs étaient privés des protections essentielles prévues par la Loi, notamment la divulgation des conflits d’intérêts et l’évaluation de la convenance.
Certains des emprunteurs pensaient que M. Gerstel était leur courtier. M. Gerstel a souvent utilisé les coordonnées de HTMC dans ses transactions avec les emprunteurs et il en a rencontré certains dans les locaux de HTMC.
M. Gerstel a un intérêt direct dans EGI. M. Gerstel est un signataire autorisé des comptes bancaires d’EGI et prêtait des fonds par le biais de la société. Les emprunteurs ont confirmé que M. Gerstel était leur seul interlocuteur dans leurs échanges avec EGI.
M. Gerstel a affirmé que les opérations sur les prêts hypothécaires d’EGI étaient effectuées par le biais d’un intermédiaire dispensé de permis (un avocat).
Cependant, M. Gerstel négociait directement les modalités des prêts hypothécaires avec les emprunteurs. M. Gerstel encourageait les emprunteurs à faire appel à des avocats, à des agents immobiliers et/ou à des entrepreneurs de son choix, ou insistait auprès des emprunteurs en ce sens. Les avocats concluaient les opérations hypothécaires une fois que M. Gerstel avait réuni les renseignements nécessaires sur les emprunteurs et leur propriété, négocié les modalités des prêts et présenté ces modalités aux emprunteurs.
Les prêts hypothécaires d’EGI étaient assortis d’honoraires et d’intérêts élevés. En règle générale, EGI imposait un taux d’intérêt de 22 % et retenait les fonds de sorte que les intérêts étaient payés d’avance. EGI facturait, en outre, d’importants frais de prêteur. Le coût d’emprunt total des emprunteurs se situait entre 30 % et 80 % par an.
À la fin de la durée du prêt hypothécaire d’EGI, un agent d’hypothèques de HTMC obtenait parfois un nouveau prêt hypothécaire dans le but de procéder à la mainlevée de l’hypothèque d’EGI. Pour les emprunteurs, les prêts hypothécaires négociés par HTMC étaient nettement plus avantageux que ne l’étaient ceux d’EGI. Deux emprunteurs ont perdu leur maison après qu’EGI ait exercé le pouvoir de vente pour recouvrir ses intérêts, ses honoraires et le capital décaissé.

C. JA

JA était une personne à la retraite qui voulait rénover sa maison pour la rendre plus accessible. C’est l’entrepreneur chargé de ses rénovations qui l’a aiguillée vers M. Gerstel. M. Gerstel a négocié plusieurs prêts hypothécaires d’EGI directement avec JA.
M. Gerstel a parlé avec JA au téléphone, l’a évaluée à des fins d’activité de prêteur hypothécaire et lui a directement proposé les modalités du prêt hypothécaire.
Bien qu’il fût stipulé dans les documents du prêt hypothécaire que les intérêts et les frais de prêteur étaient payables à l’échéance, EGI a retenu des fonds à titre de prépaiement des intérêts et des frais de prêteur.
En six mois, entre mars 2021 et août 2021, EGI a enregistré quatre prêts hypothécaires pour un montant en capital total de 1 120 000 $ sur la maison de JA, chaque prêt étant assorti d’une durée d’un an ou moins. Toutefois, EGI a décaissé beaucoup moins que le montant enregistré en tant que capital dans les affectations hypothécaires. Les relevés bancaires de JA indiquent qu’elle n’a reçu que 573 760 $.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur la maison de JA se situaient entre 51 % et 56 %.
JA s’est retrouvée dans l’incapacité de rembourser les prêts hypothécaires d’EGI. Un pouvoir de vente a été exercé. JA a perdu sa modeste demeure et a été placée dans une maison de soins infirmiers.
JA a entamé des poursuites contre EGI et HTMC, entre autres. La Cour supérieure de justice de l’Ontario a rendu une injonction de type Mareva et ordonné que le tribunal conserve le produit de la vente de la maison de JA jusqu’au règlement du litige.
Le 30 mai 2022, JA a déposé plainte auprès de l’ARSF contre M. Gerstel, HTMC et EGI.
JA est décédée en janvier 2023.

D. MW

MW rénovait et revendait des condominiums. MW avait besoin de fonds pour acquérir et rénover ces condominiums.
MW a appris l’existence de M. Gerstel et de HTMC grâce aux publicités télévisées de HTMC. Quand MW a sollicité M. Gerstel, M. Gerstel n’offrait que des prêts hypothécaires d’EGI. MW traitait directement avec M. Gerstel au nom d’EGI.
M. Gerstel négociait directement les modalités des prêts hypothécaires d’EGI avec MW.
Entre mars 2019 et août 2021, EGI a enregistré huit prêts hypothécaires sur deux propriétés appartenant à MW. Le capital enregistré dépassait les 3,6 millions de dollars. Les fonds octroyés à MW se chiffraient à moins de 2,5 millions de dollars.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur les biens de MW se situaient entre 50 % et 64 %.
MW a fini par ne plus pouvoir payer les prêts hypothécaires d’EGI. MW a perdu les deux biens au terme d’un pouvoir de vente, notamment une maison qui appartenait à sa famille depuis trois générations.
MW a déposé plainte auprès de l’ARSF le 8 septembre 2022.

E. DG

DG a appris l’existence de M. Gerstel et de HTMC grâce aux publicités télévisées de HTMC. DG, ayant de graves problèmes de santé, ne travaillait pas au moment où elle a souscrit les prêts hypothécaires d’EGI.
Après que DG a eu fait appel à ses services, M. Gerstel a évalué la valeur de la maison de DG et négocié une série de prêts hypothécaires d’EGI directement avec DG.
M. Gerstel n’a pas divulgué à DG sa relation avec le prêteur, EGI. DG n’avait pas connaissance de l’existence d’EGI jusqu’à ce qu’elle reçoive les documents hypothécaires.
Bien qu’il fût stipulé, dans les documents hypothécaires, que les intérêts et les frais de prêteur étaient payables à la date d’échéance, EGI a retenu ces intérêts et ces frais de prêteur du montant octroyé à DG aux termes des prêts hypothécaires.
Entre février 2021 et janvier 2022, EGI a enregistré cinq prêts hypothécaires sur la maison de DG. Au total, EGI a enregistré des prêts hypothécaires d’un montant en capital de 230 000 $ sur la maison de DG. Cependant, EGI a seulement décaissé 137 000 $ en faveur de DG.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur la maison de DG se situaient entre 56 % et 76 %.
Quand les prêts hypothécaires n’ont pas été remboursés à l’échéance, EGI a entamé une procédure de pouvoir de vente. La procédure n’est pas allée à terme, car DG a réussi à souscrire un nouveau prêt hypothécaire pour réunir les capitaux nécessaires pour procéder à la mainlevée des hypothèques d’EGI. DG a fini par être obligé de verser 310 618,10 $ pour procéder à la mainlevée des hypothèques d’EGI en septembre 2022.

F. MD

MD s’est entretenue de son prochain renouvellement hypothécaire avec M. Gerstel. M. Gerstel a dit à MD qu’il pourrait prendre les dispositions nécessaires relativement à un prêt hypothécaire à son égard.
M. Gerstel a négocié les modalités des prêts hypothécaires avec MD.
MD n’avait pas connaissance de l’existence du prêteur, EGI, jusqu’à ce qu’elle reçoive les documents hypothécaires.
Entre mai 2018 et novembre 2019, EGI a enregistré quatre prêts hypothécaires sur les maisons de MD. En vertu de ces quatre prêts hypothécaires dans le temps, le total du capital enregistré s’élevait à 1 539 000 $. Cependant, EGI n’a décaissé que 1 220 500 $ à MD.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur la maison de MD se situaient entre 30 % et 75 %.
À l’échéance, MD a été en mesure de rembourser les prêts hypothécaires d’EGI en obtenant un nouveau prêt hypothécaire qui était assorti de modalités très avantageuses auprès d’une autre maison de courtage d’hypothèques.

G. WJ

WJ a appris l’existence de HTMC et de M. Gerstel grâce aux publicités télévisées de HTMC.
M. Gerstel a négocié les modalités d’un prêt hypothécaire d’EGI directement avec WJ. M. Gerstel a également obtenu des renseignements pour le compte du prêteur, notamment une évaluation.
Bien qu’il fût stipulé, dans les documents hypothécaires, que les intérêts et les frais de prêteur étaient exigibles à la date d’échéance, EGI a retenu ces montants des fonds octroyés à WJ aux termes des prêts hypothécaires.
Le 31 juillet 2019, EGI a enregistré un prêt hypothécaire d’un montant en capital de 150 000 $ sur la maison de WJ. Cependant, EGI a seulement décaissé 100 000 $.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur la maison de WJ se chiffrait à 52 %.

H. MA

MA, après avoir été congédiée par son employeur, avait emprunté de l’argent à une amie pour couvrir ses besoins à court terme. MA a consulté M. Gerstel en vue de trouver des capitaux. M. Gerstel a dit à MA qu’étant donné sa situation, elle ne serait pas admissible à un prêt hypothécaire classique.
M. Gerstel et un agent d’hypothèques de HTMC ont pris les dispositions nécessaires pour faire évaluer la maison de MA. MA a payé l’évaluation. Cependant, MA n’a pas reçu la copie du rapport d’évaluation, bien qu’elle en ait fait la demande à M. Gerstel.
Le prêteur hypothécaire était EGI. MA n’avait pas connaissance de l’identité du prêteur jusqu’à ce qu’elle récupère les documents hypothécaires au cabinet de l’avocat. M. Gerstel n’a pas divulgué la nature de sa relation avec EGI.
En septembre 2016 et août 2017, EGI a enregistré deux prêts hypothécaires assortis d’une durée d’un an sur la maison de MA. Le total du capital enregistré sur ces deux prêts hypothécaires était de 61 000 $. Cependant, EGI a seulement décaissé 42 000 $ en faveur de MA.
Le taux d’intérêt annuel effectif des prêts hypothécaires d’EGI sur la maison de MA se situaient entre 55 % et 71 %.
HTMC a ensuite négocié un prêt hypothécaire en vue d’obtenir la mainlevée des hypothèques d’EGI à un taux d’intérêt beaucoup plus bas.

I. Omission par M. Gerstel de coopérer dans le cadre de l’enquête de l’ARSF

L’ARSF a délivré à M. Gerstel une assignation, datée du 5 février 2024 (l’« assignation »), conformément à l’article 34 de la Loi. L’assignation a été remise à M. Gerstel le 5 février 2024.
L’assignation demandait à M. Gerstel de se présenter au bureau de l’ARSF afin de se soumettre à un examen sous serment. Plusieurs dates en février 2024 ont été proposées à M. Gerstel afin qu’il se présente au bureau de l’ARSF.
M. Gerstel ayant omis d’indiquer une date de préférence avant la date butoir, le personnel de l’ARSF a confirmé que l’examen sous serment aurait lieu le 15 février 2024 à 9 h (l’« examen »).
M. Gerstel ne s’est pas présenté à l’examen comme l’exigeait l’assignation.

III. CONTRAVENTIONS OU OMISSIONS DE SE CONFORMER À LA LOI

A. Négociation de prêts hypothécaires par M. Gerstel en dehors de sa maison de courtage

En vertu de la Loi de 2016 sur l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers, les objets législatifs de l’ARSF consistent notamment à assurer la protection du public et à préserver la confiance du public à l’égard des secteurs des services financiers qu’elle réglemente.
Le paragraphe 2(3) de la Loi interdit à un particulier de faire le courtage d’hypothèques en Ontario contre rémunération, directe ou indirecte, à moins soit d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agent en hypothèques et d’agir pour le compte d’une maison de courtage d’hypothèques, soit d’être dispensé de ce permis.
Tout en tirant profit du fait d’être titulaire d’un permis de courtier en hypothèques, M. Gerstel n’agissait pas pour le compte de HTMC quand il a négocié les prêts hypothécaires pour EGI dont il est fait mention dans le présent avis d’intention.
M. Gerstel a reçu une rémunération compte tenu de son intérêt financier dans le prêteur, EGI, dont il contrôlait les comptes bancaires.
Le paragraphe 2(1) de la Loi définit le courtage d’hypothèques comme suit : la fourniture de renseignements concernant un emprunteur potentiel à un prêteur hypothécaire potentiel, l’évaluation d’un emprunteur potentiel pour le compte d’un prêteur hypothécaire potentiel, et la négociation d’hypothèques ou la prise des dispositions nécessaires à leur égard, pour le compte d’une autre personne ou entité, ou la tentative de ce faire.
Agissant pour le compte d’EGI, M. Gerstel réunissait des renseignements sur les emprunteurs, transmettait ces renseignements au prêteur potentiel, EGI, évaluait les emprunteurs pour le compte d’EGI, et négociait directement les modalités des prêts hypothécaires avec les emprunteurs, se livrant ainsi à du courtage d’hypothèques.
En tant que titulaire d’un permis, M. Gerstel ne peut se prévaloir de la dispense accordée en cas de simple renvoi comme le prévoit le paragraphe 6(4) de la Loi. Même si M. Gerstel n’était pas titulaire d’un permis, ses activités dépassent largement les limites d’un simple renvoi aux termes du Règlement de l’Ontario 407/07.
En outre, M. Gerstel ne peut pas avoir recours à la dispense accordée aux intermédiaires, car il se livrait à cette conduite directement et non par le biais de HTMC ni à titre de personne ou d’entité dispensée, telle qu’un avocat comme le prévoit le paragraphe 6(6) de la Loi.
La directrice est convaincue que M. Gerstel a contrevenu au paragraphe 2(3) de la Loi en faisant le courtage d’hypothèques de manière répétée sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques enregistrée.

B. Exercice de l’activité de prêteur hypothécaire par EGI

Le paragraphe 4(2) de la Loi interdit à une personne ou à une entité d’exercer l’activité de prêteur hypothécaire en Ontario à moins d’être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques ou d’être dispensée de ce permis.
EGI a exercé l’activité de prêteur hypothécaire en Ontario.
EGI n’est pas titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques.
EGI a affirmé qu’elle était dispensée de l’obligation d’être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques, car elle exerçait son activité exclusivement par le biais d’un intermédiaire dispensé de permis, un avocat, conformément à l’article 15 du Règlement de l’Ontario 407/07.
Cependant, M. Gerstel sollicitait les emprunteurs, réunissait des renseignements à leur sujet, les évaluait et négociait des prêts hypothécaires ou prenait les dispositions nécessaires à l’égard de prêts hypothécaires destinés aux emprunteurs pour le compte d’EGI. M. Gerstel n’agissait pas pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques enregistrée.
Par conséquent, EGI n’agissait pas exclusivement par le biais d’une maison de courtage d’hypothèques titulaire d’un permis ou d’un intermédiaire bénéficiant d’une dispense de permis, mais elle agissait par le biais de M. Gerstel. L’implication d’avocats dans la conclusion d’une opération hypothécaire, après que celle-ci a fait l’objet d’une évaluation, d’une négociation et d’une prise de dispositions, n’autorise pas EGI à agir en tant que prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis en vertu de la Loi.
La directrice est convaincue qu’EGI a contrevenu au paragraphe 4(2) de la Loi en exerçant une activité de prêteur hypothécaire en Ontario sans être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques ni en être dispensée.

IV. MOTIFS DE REFUS DU RENOUVELLEMENT DU PERMIS DE M. GERSTEL

La directrice continue de se fonder sur les motifs de refus du renouvellement du permis de M. Gerstel figurant dans le premier avis d’intention. La directrice s’appuie également sur les motifs suivants.
Le paragraphe 16(4) de la Loi stipule que l’ARSF doit renouveler le permis de l’auteur de la demande qui satisfait aux exigences prescrites à l’égard du renouvellement, à moins que l’ARSF n’ait des motifs raisonnables de croire que l’auteur n’est pas apte à être titulaire d’un permis compte tenu des circonstances prescrites et des autres questions que l’ARSF estime appropriées
L’article 10 du Règlement de l’Ontario 409/07 pris en vertu de la Loi stipule que, lorsqu’elle détermine si un particulier n’est pas apte à être titulaire d’un permis de courtier en hypothèques ou d’agent d’hypothèques, l’ARSF est tenue par les paragraphes 14(1) et 16(4) de la Loi de tenir compte des circonstances prescrites suivantes :
1. La conduite passée du particulier offre des motifs raisonnables de croire qu’il ne fera pas le courtage d’hypothèques ou n’effectuera pas des opérations hypothécaires conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
2. Le particulier exerce des activités qui contreviennent ou contreviendront à la Loi ou aux règlements s’il est titulaire d’un permis.
3. Le particulier a fait une fausse déclaration ou fourni de faux renseignements au directeur général à l’égard d’une demande de permis.
M. Gerstel n’est pas apte à être titulaire d’un permis, car il a contrevenu à la Loi en faisant le courtage d’hypothèques sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques enregistrée, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi.
En se livrant à la conduite décrite dans le présent avis d’intention, M. Gerstel a privé des clients vulnérables de protections fondamentales prévues dans la Loi. Cette conduite le rend inapte à être titulaire d’un permis.
De plus, M. Gerstel a facilité le fait qu’EGI contrevienne à la Loi.
M. Gerstel étant le courtier principal de HTMC, il est soumis à de plus grandes obligations de conformité. Le courtier principal est tenu de veiller à ce que la maison de courtage observe les exigences réglementaires. En vertu du paragraphe 2(1) du Règlement de l’Ontario 410/07, M. Gerstel est tenu de prendre des mesures raisonnables pour veiller à ce que HTMC ainsi que chaque courtier et agent autorisé à faire le courtage d’hypothèques ou à effectuer des opérations hypothécaires pour son compte observent toutes les exigences établies en application de la Loi. Compte tenu de ces obligations de conformité, il n’existe aucun moyen raisonnable de gérer les problèmes d’aptitude autrement que par une révocation de permis.
La directrice a conclu que M. Gerstel n’est pas apte à être titulaire d’un permis et sa demande de renouvellement de permis doit être refusée.

V. MOTIFS DE RÉVOCATION DU PERMIS DE HTMC

La directrice continue de se fonder sur les motifs de refus du renouvellement du permis de HTMC figurant dans le premier avis d’intention. La directrice s’appuie également sur les motifs suivants.
Le paragraphe 19(1) de la Loi stipule que l’ARSF peut, par ordonnance, révoquer un permis dans les circonstances dans lesquelles elle est autorisée à le suspendre.
Aux termes du paragraphe 18(1) de la Loi, ces circonstances sont les suivantes :
1. soit si son titulaire ne satisfait plus aux exigences prescrites à l’égard de sa délivrance ou de son renouvellement, selon le cas;
2. soit s’il a des motifs raisonnables de croire que son titulaire n’est plus apte à l’être compte tenu des circonstances éventuelles prescrites pour l’application du paragraphe 14(1) ou 16(4), selon le cas, et des autres questions qu’il estime appropriées;
3. soit si son titulaire contrevient à une exigence établie en application de la présente loi ou ne l’observe pas;
4. soit dans les autres circonstances prescrites.
Dans le cas d’un permis de société, le paragraphe 1(2) du Règlement de l’Ontario 408/07 stipule que l’ARSF doit déterminer si la « conduite passée d’un administrateur ou d’un dirigeant de la société offre des motifs raisonnables de croire que cette dernière n’exploitera pas son entreprise conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté. »
En tant que courtier principal, dirigeant et unique administrateur de HTMC, M. Gerstel est la seule instance dirigeante de la société.
HTMC n’est pas apte à détenir un permis parce que la conduite passée de M. Gerstel offre des motifs raisonnables de croire que la société n’exploitera pas son entreprise conformément à la loi ni avec intégrité et honnêteté.
M. Gerstel a contrevenu à la Loi en faisant le courtage d’hypothèques sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques enregistrée, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi. De plus, M. Gerstel a facilité le fait qu’EGI contrevienne à la Loi. EGI a exercé son activité de prêteur hypothécaire sans permis, ce qui est contraire au paragraphe 4(2) de la Loi.
Hormis M. Gerstel, HTMC ne parraine actuellement aucun agent ni courtier.
La directrice a conclu que HTMC n’est pas apte à détenir un permis et que son permis de maison de courtage d’hypothèques doit être révoqué.

VI. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES À M. GERSTEL

La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à M. Gerstel en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
1. Promouvoir la conformité aux exigences établies en vertu de la Loi.
2. Empêcher qu’une personne ou une entité tire, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention à une exigence établie en application de la présente loi ou de son inobservation.
La directrice est convaincue que six pénalités administratives d’un montant total de 60 000 $ devraient être imposées à M. Gerstel pour avoir fait le courtage de prêts hypothécaires sans agir pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques enregistrée, ce qui est contraire au paragraphe 2(3) de la Loi.
Ces six pénalités administratives se rapportent aux opérations conclues par M. Gerstel avec les emprunteurs, c’est-à-dire JA, MW, DG, MD, WJ et MA.
Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères suivants, comme l’exige l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08 :
1. Le degré d’intention, d’insouciance ou de négligence que manifeste la contravention ou l’inobservation.
2. L’étendue du préjudice ou du préjudice potentiel causé à des tiers par la contravention ou l’inobservation.
3. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tenté d’atténuer toute perte ou de prendre d’autres mesures correctives.
4. La mesure dans laquelle la personne ou l’entité a tiré ou s’attendait raisonnablement à tirer, directement ou indirectement, des avantages économiques de la contravention ou de l’inobservation.
5. Toute autre contravention à une exigence établie en application de la Loi ou à une autre loi de l’Ontario ou d’une autre autorité législative portant sur les services financiers, ou inobservation de cette exigence ou autre loi, de la part de la personne ou de l’entité au cours des cinq années précédentes.
Eu égard au premier critère, la directrice a tenu compte du caractère intentionnel des contraventions à la Loi.
M. Gerstel était titulaire d’un permis depuis 2011 et désigné en tant que courtier principal depuis 2016. Il était conscient de son obligation de faire le courtage d’hypothèques uniquement pour le compte de sa maison de courtage d’hypothèques.
Au lieu de cela, M. Gerstel s’est livré à une conduite délibérée où il a usé de sa crédibilité et de celle de HTMC, en tant que titulaires de permis, alors qu’il privait les emprunteurs, certains étant vulnérables, des protections prévues aux termes de la Loi. Il a agi ainsi dans l’intérêt d’EGI et dans son propre intérêt.
Eu égard au deuxième critère, la directrice a tenu compte du grave préjudice qui a découlé des contraventions commises par M. Gerstel.
Le public est en droit d’attendre d’être protégé par la Loi quand un titulaire de permis de l’ARSF sollicite sa clientèle. M. Gerstel était autorisé à faire de la publicité à la télévision en tant que titulaire d’un permis de courtier en hypothèques. En agissant en dehors de sa maison de courtage, M. Gerstel a privé les emprunteurs des protections conférées par la Loi.
En particulier, les emprunteurs n’ont pas bénéficié d’une divulgation par écrit concernant les conflits d’intérêts, les informant pleinement de la relation qui unissait M. Gerstel au prêteur (EGI), comme l’exige l’article 27 du Règlement de l’Ontario 188/08. Les emprunteurs n’ont pas bénéficié de l’évaluation de la convenance prévue à l’article 24 du Règlement de l’Ontario 188/08. Les emprunteurs n’ont pas bénéficié de la divulgation des risques importants prévue à l’article 25 du Règlement de l’Ontario 188/08.
Les emprunteurs ont conclu des prêts hypothécaires qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Les emprunteurs ont payé des frais et des intérêts élevés. De ce fait, JA et MW ont perdu leurs maisons.
Eu égard au troisième critère, la directrice a tenu compte du fait que M. Gerstel a omis de tenter d’atténuer toute perte ou de prendre toute autre mesure corrective. Au contraire, M. Gerstel a activement négligé de se conformer à l’enquête menée par l’ARSF et ne reconnaît aucune responsabilité quant à sa conduite.
Eu égard au quatrième critère, la directrice n’est pas en mesure de quantifier l’avantage économique précis obtenu par M. Gerstel en omettant de coopérer dans le cadre de l’enquête menée par l’ARSF. Cependant, M. Gerstel a tiré un avantage économique important de sa relation avec EGI et Esther Gerstel. EGI a facturé aux emprunteurs au moins 2,15 millions de dollars en frais et intérêts.
Eu égard au cinquième critère, les contraventions présumées de la Loi figurant dans le premier avis d’intention font actuellement l’objet d’une audience devant le Tribunal des services financiers. La directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut, de la part de M. Gerstel, de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.
La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que le montant de la pénalité qu’il est proposé d’imposer à M. Gerstel n’est pas de nature punitive et qu’il est conforme à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.

VII. MOTIFS DE L’IMPOSITION DE PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES À EGI

La directrice est convaincue que l’imposition de pénalités administratives à EGI en vertu de l’article 39 de la Loi répondra à l’un ou aux deux objectifs suivants en vertu du paragraphe 38(1) de la Loi :
La directrice est convaincue que six pénalités administratives d’un montant total de 150 000 $ devraient être imposées à EGI pour avoir exercé l’activité de prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis, ce qui est contraire au paragraphe 4(2) de la Loi.
Ces six pénalités administratives se rapportent aux opérations conclues par EGI avec les emprunteurs, c’est-à-dire JA, MW, DG, MD, WJ et MA.
Pour déterminer le montant des pénalités administratives, la directrice a tenu compte des critères énoncés dans l’article 3 du Règlement de l’Ontario 192/08.
Eu égard au premier critère, la directrice a tenu compte du caractère intentionnel des contraventions à la Loi.
Les contraventions commises par EGI sont le fait de M. Gerstel, un titulaire de permis et courtier principal expérimenté. M. Gerstel était conscient de son obligation d’être titulaire d’un permis de maison de courtage ou d’agir par le biais d’un intermédiaire titulaire d’un permis ou dispensé de permis quand il exerçait une activité de prêteur hypothécaire. EGI a profité de la publicité de HTMC et de la réputation de M. Gerstel pour développer son activité de prêteur.
Eu égard au deuxième critère, la directrice a tenu compte du grave préjudice qui a découlé des contraventions commises par EGI. Les emprunteurs ont été privés des protections offertes par la Loi, en particulier la divulgation des conflits d’intérêts, la divulgation des risques importants et l’évaluation de la convenance.
Comme indiqué plus haut, les emprunteurs ont payé des frais et des intérêts élevés. JA et MW ont perdu leurs maisons.
Eu égard au troisième critère, la directrice a tenu compte du fait que EGI a omis de tenter d’atténuer toute perte ou de prendre toute autre mesure corrective.
Eu égard au quatrième critère, la directrice a tenu compte du fait qu’EGI a facturé aux emprunteurs au moins 2,15 millions de dollars en frais et intérêts.
Eu égard au cinquième critère, la directrice n’a pas connaissance d’autre contravention ou d’autre défaut, de la part d’EGI, de se conformer à une exigence établie en vertu de la Loi ou de toute autre loi sur les services financiers de l’Ontario ou de toute autre juridiction au cours des cinq années précédentes.
La directrice est convaincue, après s’être penchée sur toutes les circonstances, que le montant de la pénalité qu’il est proposé d’imposer à EGI n’est pas de nature punitive et qu’il est conforme à l’un ou aux deux objectifs de l’article 38 de la Loi.

VIII. MOTIFS DE L’ÉMISSION DE L’ORDONNANCE DE MISE EN CONFORMITÉ

La directrice est d’avis qu’EGI a suivi une ligne de conduite qui contrevient ou n’est pas conforme à une exigence établie en vertu de la Loi. La directrice est d’avis que l’ordonnance proposée est nécessaire pour remédier à la situation.
EGI a exercé son activité de prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques ni bénéficier d’une dispense de permis. Dans les opérations visées par l’enquête de l’ARSF, il est évident qu’EGI, exclusivement ou principalement, a exercé son activité par l’intermédiaire de M. Gerstel qui n’agissait pas pour le compte de HTMC et qui ne bénéficiait pas lui-même d’une dispense de permis.
Les contraventions commises par EGI relativement à la Loi ont été exécutées et facilitées par M. Gerstel.
Exerçant un contrôle sur EGI et HTMC, M. Gerstel a intentionnellement contourné les protections offertes aux emprunteurs par la Loi.
Pour éviter que ces contraventions se perpétuent et pour protéger l’intérêt public, il faut interdire à EGI d’exercer une activité de prêteur hypothécaire par le biais de HTMC et de M. Gerstel. EGI a l’interdiction d’exercer une activité de prêteur hypothécaire sans être titulaire d’un permis de maison de courtage d’hypothèques ni bénéficier d’une dispense de permis.
Tout autre motif supplémentaire qui pourra être porté à mon attention.

FAIT à Toronto (Ontario), le 30 avril 2024.

L’original signé par

Elissa Sinha
Directrice, contentieux et application de la loi

Par délégation de pouvoir du directeur général

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AVIS D’INTENTION DE RÉVOQUER LE PERMIS, DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DE PERMIS, D’IMPOSER DES PÉNALITÉS ADMINISTRATIVES ET D’IMPOSER UNE ORDONNANCE DE CONFORMITÉ